华侨城南部填海区可能成为深圳特区内最大的居住区，能容纳75000人

　　为适应深圳市经济发展的需要和进一步提高城市生活环境质量，深圳市人民政府日前决定实施在华侨城南部填海区建设开发新区的计划。这个计划启动的第一步就是今年第四季度公开出让位于滨海大道以北，沙河东路以东，侨城东路以西，白石洲路以南，面积约2.9平方公里的土地。这块相当于香港沙田区的土地，当它的城市设计方案在2001年深圳房地产（香港）展销会上亮相时，立刻受到了香港地产巨头和深圳房地产界的广泛关注。

　　鉴于该地块位于深圳湾南部填海区特殊的地理优越性，记者专门请市规划国土局的有关专家从深圳市填海区土地资源开发、该片区的城市设计和功能定位上做了综合介绍，旨在给大家提供一个客观的参照。

　　填海造地的数量有限

　　近十几年来，珠江口及深圳湾一带已经进行过多处填海造地工程。其中具代表性的有1987年至1988年进行的皇岗口岸一期陆地口岸工程，当时填海造地的面积为50万平方米，综合单位造价为130元／平方米；1990年到1991年的深圳机场一期工程填海造地的1.6万平方米土地，综合单位造价为410元／平方米；福田保税区仓库和堆场约274万平方米的填海造地，综合单位造价约为301元／平方米。

　　已经公布的《深圳市城市总体规划》和《深圳市海岸海域地质矿产资源开发利用与地质环境保护规划》对填海工程和围海造地引起的环境问题进行了科学系统的论证和分析评价，提出填海规划应慎重对待，深圳沿海从总体上不宜进行大规模填海工程。但“不宜大规模填海”并不意味着绝对禁止向海洋索取土地。根据实际需要，深圳在规划中提出过以下方案：大、小铲岛港口备用地填海区，拟填海面积500万平方米，深圳湾西部填海面积640万平方米（其中包括西部通道口岸填海区，拟填海面积373.54万平方米），大铲湾宝安中心区，拟填海面积640万平方米，深圳黄田国际机场拟填海面积900万平方米。预计总填海面积2680万平方米。

　　《规划》对部分地区填海造地的方案的可行性进行了论证。有关方面以1987年深圳市第一次拍卖的土地价格为参照体系，填海造地每平方公里去掉造地成本，可增收4.41亿～4.763亿元人民币，平均为4.5865亿／平方公里，总填海面积2680万平方米，则总经济效益为26.8平方公里×4.5865亿元／平方公里＝122.9182亿元，其效益十分可观。

　　根据在开发中保护、在保护中开发的原则，通过对深圳西海域吹填造陆的可行性评估分析，《规划》还指出，深圳湾吹填造陆可行，大铲湾不宜，西乡滩涂养殖区和沙井－福永滩涂养殖区则不可行。所以深圳湾填海区的这块土地可以说是环境优越、地理位置无可替代的风水宝地，其升值潜力有极大的想像空间。

　　城市设计和功能定位得天独厚

　　1999年开通的滨海大道耗资29.9亿元人民币，将整个深圳湾与罗湖区、市中心连成一个整体，这条全长9.66公里的双向八车道快速干线和滨海绿化带将深圳湾推到了深圳房地产市场的前沿。而深圳市政府对这块耗资巨大的填海区寄予了莫大的期望，它可以彻底改变深圳临海不见海的过去，同时也为深圳房地产市场留下一个发展空间巨大的高尚居住社区。

　　据了解，该规划用地（含水面约0.45平方公里），全区住宅建筑面积205万平方米；商业建筑面积8万平方米；教育建筑面积10万平方米；其他建筑面积9万平方米；总建设规模为232万平方米。它将建设成为深圳市一个全新的、整体的、环境优美的居住生活区，构筑有理、有序、有情的滨海、滨湖的城市新区。

　　深圳市国土规划局有关专家在城市设计推介时说，设计方案几易其稿，原规划的会展中心被取消，整个填海区设计容积率仅为1.0，总建筑密度为20％，可建容纳近75000人居住的高尚社区。作为肩负构筑深圳滨海城市特色重担的华侨城南填海项目，深圳市政府在规划和开发思路上的理性和谨慎显而易见。

　　有关专家还描绘了该住宅区的远景：将来它作为深圳特区内最大的居住区，分为东、中、西区三部分。东区是低密度和中、低强度开发的，将居住环境与旅游功能相结合的居住区；中区为延续华侨城旅游景区的主题公园，开敞湖区空间；西区是高、中、低强度分区开发的新型居住区。

　　该区的居住生活功能有城市轨道交通、城市巴士与社区巴士相结合的便利公共交通服务系统；有根据将来人口构成和需求预期，以及教育产业的发展趋势，突破规范要求的配置标准，合并中、小学布点和规模，以设施全、标准高教育配套设施；有集中、多功能的购物公园和就近设置便利性纯服务中心，有城市宽带接入网资讯条件和不在楼前设置垃圾箱，上门收集垃圾直接装入运输车先进环卫体系。该住宅区的绿化也达到了前所未有的水平，林荫道、自行车道、散步休闲道、车行道、水道、桥等绿色景观织成了大尺度城市“绿网”，“中央公园”则是它空间特征鲜明的城市“绿核”。

　　超前的城市设计和功能定位决定了这个地块将来的发展和升值空间，这也是开发商在购买这块土地时一定会考虑的价格因素。

　　众多买家虎视耽耽

　　作为深圳目前最大一宗地产项目，该地块在香港刚刚亮相就被香港媒体誉为“深圳地王”，引起至少20家香港顶级地产公司的关注。香港著名地产公司合和实业、新世界、恒基、和黄、信和、新鸿基、恒隆、九龙仓以及置地集团都表示了展销会后实地考察的意愿。香港著名地产大亨合和实业主席胡应湘称：“我对深圳湾地产项目的发展存在相当兴趣，不排除以独资方式发展。”而与胡氏同样盯住这个项目的，还有信和置业主席黄志祥，媒体透露这家有数百亿资产的公司事实上早已研究该区域的规划和发展。黄志祥坦言：“集团计划7月派员北上视察。”主力在上海发展商业项目的九龙仓集团主席李唯仁，以及恒隆集团主席李启宗则分别表示，集团将积极研究深圳湾的地王项目。

　　虽然这个填海区的详细规划还没有最后定案，有关部门也没有决定是整幅推出还是“分拆”出让，但来自业内压倒多数的意见是整幅出让以保证规划的完整和协调。按照深圳市的相关规定，发展商在签约后，必须在一年内缴清土地出让金。这个规定可能把一部分有意向的深圳本土地产商拦在市场之外，而资金雄厚的香港房地产商进入深圳湾可能性比较大。深圳房地产界人士分析，如果真的将来有香港巨资进驻填海区，按照规划要求，将在4至5年内完成整体项目，其楼价应在8000至10000元／平方米左右，这将会对整个深圳房地产市场产生影响。

　　深圳湾填海造地价几何？我们在今年的第四季度就可以得到确切的答案。

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