今年上半年我国房地产发展势头不错。但是，个人住房信贷仍因消费者与银行两头存有诸多顾虑而迈不开大步，这将成为今后制约个人住房消费的关键。专家指出，要进一步打开个人住房信贷规模化发展的空间，当务之急是健全住房信贷风险防范新机制。

　　据了解，虽然近几年国家多次降低贷款利率，同时各大商业银行也积极扩展个人住房信贷业务，使大城市个人住房贷款有了一定幅度的增长，但从全国总体情况看，当前个人住房贷款拓展的步伐还有待加快。有资料表明，目前我国住房信贷占国家银行总信贷规模不足7％，与住房金融发达的国家和地区相比（一般为20％—40％）相差甚远，而且大部分是用于住房开发，个人住房贷款仅占很小部分。

　　风险顾虑来自供需双方

　　金融专家和经济学家分析，目前制约住房消费信贷大规模发展的因素仍是供求双方的风险顾虑。

　　消费者方面，主要是居民购房有后顾之忧，尤其是中低收入阶层：怕下岗（失业保险制度不完善），怕病（医疗制度的改革尚未全面启动），怕老（养老保险制度不健全）。另据卡斯特经济评价中心对北京、上海、重庆、广州、武汉这5大城市消费者调查显示，有16.5％的消费者认为贷款手续繁杂，14％的消费者认为银行对贷款对象的要求过高，12.6％的人认为还款期太短。此外，还有很大比例的消费者依然存在着“无债一身轻”的传统消费观念，表示出对住房贷款避而远之的态度，其实也是对信贷“风险”的恐惧。

　　银行方面，面对住房贷款运作过程中可能出现的产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等一系列风险，使得银行对住房贷款这块极具诱惑力的“蛋糕”始终不敢大快朵颐。尤其是最近，央行决定停止发放“零首付”住房贷款后，个人房贷的门槛已明显提高。因为“零首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，容易产生不良贷款；而且它有可能使开发商和客户之间达成一种默契，来套银行的钱。同时，不完善的个人信用体系会使抵押在银行手中的房产成为不动产。另外，集中全国各地的情况，反映个人房贷中的主要问题有：目前唯一能证明贷款者还款能力的“收入证明”经核查多不真实；有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；贷款者在还款期收入下降；房屋产权证办理遥遥无期，抵押房屋处置难等等。

　　风险防范机制亟须健全

　　专家指出，我国属于发展中国家，市场经济体制的完全确立还需要一定时日，信用机制也有待逐步培育。为此，现阶段最重要的是健全住房金融风险防范机制：

　　———成立不以赢利为目的的国家住房抵押贷款担保公司，对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行担保，有利于解除其后顾之忧，并促进银行住房贷款业务的发展。

　　———为了降低金融机构的风险，建议各银行应严把贷前的资信审查和贷后的违约处理两个关口。

　　贷前，银行应审查借款人资金来源、先期债务；审查借款人的贷款额度与收入的比率（一般额定为4％）；审查贷款人的贷款与房价的比率（一般额定为80％）；审查借款人的抵押物的产权、价值、性质，建立借款人财务记录有效监控体系，如个人收入、纳税状况、犯罪记录等。

　　贷后，建议每年的1月将住房保险单寄送贷款机构，每月的1号应还本付息，最迟不超过当月15号，过期计算贷款罚息；超过当月末没有偿还本息，贷款公司将情况报告专业资信评估机构，从而对借款人今后的供款能力产生一定的影响；逾期30天，贷款应收本息要记入逾期贷款科目，逾期60天要登门催收贷款本息和罚金，逾期60—90天贷款机构应将这笔贷款做呆帐损失分析，作出延期归还贷款还是着手处理抵押贷款的决定，逾期90天以后将贷款记入呆帐科目，贷款机构应向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。

　　———应尽快制定住房抵押贷款法等有关个人住房贷款的法律法规。目前，虽然我国已出台了商业银行法、担保法、城市房地产管理法、个人住房担保贷款管理试行办法等法律法规，但住房抵押贷款法至今尚未问世，致使出押和受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款和解释缺乏权威性依据。

　　———银行自身应建立起科学的风险约束机制，如：资金来源约束资金运用的原则，债务期限结构与资产期限结构相统一的原则，充足的贮备资金和流动资金与最大限度减少资金闲置的原则等。

　　此外，完善管理体制，减少中间环节，提高工作效率，也应成为管理部门、开发商以及银行等方面的当务之急。

　　刘紫凌 廖君

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