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安居，是人民群众的基本要求。近日，市人大城建环保委员会提供的一项调查报告显示：实施四年的《上海市居住物业管理条例》为维护市民合法权益，规范物业公司管理，提供了重要的法律保障，成效显著。
居住物业管理是件新鲜事，有关《条例》也需要在实践中不断完善。目前，在贯彻实施《上海市居住物业管理条例》过程中，还需要关注哪些实际问题呢？
业主安全受威胁物业是否担责任关键要细化管理合同
不久前，城郊结合部某新村发生一起刑案：某楼底层徐老伯的女儿被入室歹徒掐死。悲痛难抑的徐老伯认为，如果不是物业公司阻止他安装防盗窗，就不会酿成这起悲剧。他表示，要向物业公司讨个“说法”。
这就引出一个问题：物业公司究竟承担什么样的安全管理责任？
对此，现有法律、法规没有明确“答案”。从学理上说，物业公司的行为与徐老伯女儿的死亡没有直接因果关系，即物业公司禁止业主安装防盗窗，并不必然导致歹徒入室。
《上海市居住物业管理条例》也没有对如何进行物业安全管理作出明确规定。目前所谓的物业安全管理，主要是物业公司根据管理合同，以及业主公约采取的措施，包括治安管理、消防和车辆管理等，以保障业主和使用人的人身财产安全。
从这个意义上说，物业公司安全管理的责任主要由公司和业主双方的合同约定；物业公司在安全管理中责任的大小，主要视其在物业管理合同中的约定；物业公司是否尽责，也以是否履行合同为标准。因此，细化合同是关键。
从业主方面来说，在法规未作明细化规定，政府没有制定实施细则之前，更要强化合同意识，在有关合同中进行合理约定，并要明确：因物业公司的过错导致业主和使用人受到人身伤害或财产损失的，由物业公司承担赔偿责任等。
物业管理费为何难收？
目前，本市物业管理费平均收缴率约60％，其中售后公房收缴率仅为20—30％。不少物业公司呼声强烈：如此收缴率难以应付日常开支，造成公司亏损。而许多业主也有意见，反映物业公司乱收费的投诉居高不下，2000年占总信访量的13.3％，今年1—5月上升到了18％。
管理费收缴率偏低的原因之一是：收费标准不明确。目前售后公房的收费标准，基本上还是实行《条例》出台前的规定，即1996年市房地局和物价局共同颁发的标准。条例颁布实施已4年，新收费标准至今仍在有关部门的“拟定”中。
原因之二，物业公司管理体制不顺。现有物业公司主要分两类：一类是由房管所转制的，另一类是股份制或者作为私营企业的物业公司。目前，第一类仍占多数。这类公司的机制并未真正转变，内部管理层次多，运营成本高，操作层队伍又极其庞大。例如，有个面积仅13万平方米的小区，物业管理人员有80人之多。一些经理的年收入竟达10万元以上。将这种“管理”的高成本让业主来承担，不仅不合理，而且不容易被接受。
另一方面，由于传统住房管理模式的影响，不少居民对政府的依赖性依然较大。有的居民虽已买下公房产权，但房子出了问题，还是希望沿用原来房管所的那套服务模式，而不愿缴付管理费。
对于广大中低收入者来说，要减轻其过重的物业管理费负担，就必须降低物业管理的成本。比如，精减物业公司管理层，发挥专业服务公司在日常维修保养中的作用等。许多专家认为，从物业管理的发展趋势来看，借鉴国外的先进管理经验，探索适合我国国情的物业管理模式已刻不容缓。
违法搭建数年信访热点之一呼唤快捷处理程序
居民违法装修搭建，而有关部门又处理不力，是数年来群众信访的热点之一。按照《条例》，物业公司对这种违法行为应当劝阻，并督促改正；拒不改正的，应及时报有关管理部门处理。问题是：整个过程一般需半年左右，物业公司认为处理周期长，制止力度也不够，大多数采取消极态度。而房地部门对此也一般采取“不告不理”的态度，顽症就愈加难治了。
房地等部门处理违法装修搭建，理应主动出击。目前，一些地方被动执法、回避执法，还将执法不力的原因归咎于法规的不完善。其实，在法规许可的范围内，是可以把执法的程序和时间精减下来的，问题是执法部门是否重视执法。
几年前，个别地方房地部门一年只处罚七八件违法装修搭建行为；近年的处罚数量虽有增长，但去年各区县平均处罚也仅40多件，难以遏制面广量大的违法装修搭建行为。
一些专家建议，在促进有关部门提高执法主动性，加大执法力度的同时，本市应尽快建立相关的快捷处理程序。
管理大权旁落了？
根据《条例》，业委会大权在握：选聘或解聘物业管理企业，与其订立、变更或解除物业管理合同；负责维修基金的筹集、使用和管理；审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；监督物业管理企业的管理服务活动，以及公共建筑、公共设施的合理使用。
这“四大权利”的行使，需要法律、财会、审计、物业维修和工程预算等方面的专业知识支撑，大多数业委会的“底气”够吗？
目前，本市业委会“四大权利”使用情况，大致有两种：“大权旁落”和“重权轻责”。有不少业委会不懂手中权利与自身利益的关系，使管理权旁落。如按规定，物业公司的日常维修备用金和实际发生费用，住宅大修或专项维修、更新的预付款和实际发生费用等，须经业委会主任、副主任共同签章方能支取；业委会负责人还必须对所有维修、更新费用的清单和发票原件进行审核，方能决定是否允许物业公司在维修基金中列支。这一审核过程，不亚于一次具有一定规模的审计。而不少业委会负责人因不具有专业判断能力，有的“来单照签”，致使维修基金被物业公司挪用；有的甚至连帐都没有，钱款已分文不见；有的则盲目接受物业公司提出的不合理支出计划等。如果业委会聘请中介组织相助，势必要增加管理开支，而这种开支可否在维修基金中列支，也不得而知。
同时，本市尚有超过三成约1500多个业委会，至今没有依法成立，遑论依法维权了。
业主自治是物业管理的一种新形式，目前尚在实践、完善之中，当前依法所能做到的，应是加强房管部门的管理监督职能，强化过程监督。
谁来监督业委会？
调查显示：少数业主委员会滥用权利：有的将维修基金从银行转出，进入非金融机构，结果导致款子无法追回。有的业委会主任未经业主大会批准，给自己擅定工资标准，或未经集体讨论便支付有争议的费用；有的将小区维修工程擅自发包，或擅自动用维修基金报销私人费用；还有的利用选聘、续聘物业公司之机，为自己谋取不正当利益等。而这些情况，其他业主往往并不知情。
《条例》对业委会和物业公司之间关系的规定是明确的，即主要由业主委员会实施的业主自治管理，与由物业公司实施的专业管理服务并行，以对物业公司进行必要的制衡。因此，业委会的权利设置相对比较大。《加强业主委员会管理若干规定》要求业委会接受街道办事处的监督，然而由于监督的范围和内容不明确，处罚体系不完善，以及执行中的监管力度不够，目前的实际监督效果并不明显。
业委会的不规范运作，损害的是全体业主的权益。许多居民提出：谁来监督业委会？
维修基金
维修基金主要有三个来源：一是新建商品住宅的首期维修基金，由房地产开发企业和购房人交纳。具体标准为，配备电梯的内销商品住宅，房地产开发企业按每平方米建筑面积成本价的4％、购房人按3％交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按每平方米建筑面积成本价的3％、购房人按2％交纳。外销商品住宅维修基金在住宅转让合同中约定或业主公约中规定。
二是业委会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，以及许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户。
三是一幢或一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30％时，维修基金需再次筹集。具体标准由业委会拟订，并提交业主大会或业主代表大会讨论通过。再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。
维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。日常收取的物业管理费，主要用于维持物业管理活动的正常运转。
相关文件资料链接
目前，与《上海市居住物业管理条例》相配套的规章和规范性文件有：《上海市商品住宅维修基金管理办法》、《加强业主委员会管理若干规定》、《关于本市内销商品住宅小区收取电梯、水泵运行费标准的通知》。
已在拟定的有：《上海市物业管理服务用房设置使用管理办法》、《上海市物业管理招投标管理办法》、《上海市住宅装修管理若干规定》、《上海市物业管理收费分等定级的规定》等。(本报通讯员翟昊 陈跃华 本报记者陈秀爱)
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