颓败的门窗、杂乱的电线、丛生的荒草———在素以环境高雅宁静而著称的思南路上，这栋几十年前风韵十足的花园洋房风光不在。独具海派风情的历史建筑，体现着上海独特的文化品位，可历经岁月变迁，面对资金缺乏、法规滞后等问题，像思南路花园一样“花容失色”的昔日“名媛”不在少数。让人欣慰的是：初露端倪的市场运作机制和相关法规的制定，将使一大批历史建筑重现昔日风采。

　　自1986年被命名为中国历史文化名城后，上海已经有398处建筑被列入上海市优秀建筑保护单位。这些历史建筑大都建于二十世纪二三十年代，限于当时的建造技术，很多建筑抗震性能无法满足现在的规范要求，随着岁月流逝，一些房屋围护构件因风化、老化，使用性能下降。更大的问题在于，许多建筑的使用功能变化，甚至超负荷使用。谁能想到，海关大楼上至今还居住着17户居民；原设计为246户的里弄住宅建业里，竟挤进了961户！一些居民自己动手，搭阁楼、开老虎窗、“改造”公用部位，对建筑原结构、装饰破坏严重。恢复原设计的使用功能，是保护优秀历史建筑的关键一步。

　　但这关键一步，以往却由于经费缺乏而步履维艰。长期以来，建筑保护资金主要依赖房屋所有者，由政府财政补贴也仅限于列入文物保护单位的少数损坏严重而不得不修的建筑。对于大多数近代建筑和风貌地区而言，尚未得到实质性的资助。既要安置现有居民，又要还年久失修的“欠帐”，资金缺口可想而知。

　　即便有了资金，这一步也常因配套政策缺乏和法律依据不完备而“卡壳”。目前的动迁办法以房屋拆除为前提。但对于保护建筑来说，想搬迁居民再进行设施改造或使用功能变更，没有法律和政策保障，一些花园住宅甚至因为居民打官司，而不得不以拆除的方式进行改造。恢复公房的使用功能，需要解除原住户的租赁关系，可是对承租人按什么标准和方法进行安置补偿，目前均没有法律依据，保护工作有时因个别居民提出过高要求而无法进行。产权非公有的保护建筑，则由于涉及产权人私权问题，亦无法律依据。

　　换种思路，也许屡屡“搁浅”的改造计划便可实施。前不久，在徐汇区的香港房展上，尽管6套修整后的花园住宅价格不菲，仍然被香港市民一购而空。专家分析，历史建筑虽已残破，但大都整体结构完好，仍保留着上海近现代城市经济、文化、建筑技术发展的痕迹，有其特殊的文化积淀，时间越久，其自身价值越高。而徐汇区的花园洋房在香港卖出高价也表明，老花园洋房有着较大的市场空间，完全可以通过市场运作解决资金问题。由于售价不菲，入住“门槛”较高，房屋买主一般有能力承担日常修缮养护。至于里弄住宅，可以在改造后重新调整租赁关系，提高租金，以较高的租金养房。这样便可形成政府支持、多渠道筹集资金和市场运作的良性循环机制，有效保护历史建筑。至于涉及到的法律关系，市人大常委会已考虑地方立法，相关的法规将在今年的市人大常委会上审议。相信不用多久，“换颜”后的历史建筑将重显昔日风采，成为上海“城市名片”上的又一抹亮色。(本报记者周文菁)

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