广州的烂尾楼盘污染视觉、损失巨大，但社会各界正积极致力于寻求整治烂尾楼的办法。

　　行走在广州街头的细心人，近来发现那些令人皱眉的烂尾楼似乎有了一些静悄悄的变化：有的楼盘在清理现场，有的搭起脚手架。虽然这些外在的变化仅仅是局部，但随着写字楼市场回暖和职能部门加大整治，“烂尾楼”这个死结终于开始松动。

　　继昨天披露烂尾楼的恶果后，今天探讨的是烂尾楼的解决方法……

　　职能部门联手行动

　　区分楼况灵活对待竭力保值维护稳定

　　在广州市国土房管局市场处，一位负责人得知记者来意后拿出厚厚一叠烂尾楼资料，原来他们已对广州市的烂尾楼逐一进行调查和登记造册。该负责人说，局里目前正在全盘研究解决烂尾楼的方案。

　　广州市房地产协会会长陈敦林在接受记者采访时则指出，据了解，对于处理烂尾楼问题，职能部门已有一个初步想法，解决方法视具体情况分三类：原用地单位有资金开发的，督促其限期完工；对有施工能力而无资金的项目公司，允许其调整股东、股权后继续开工；对自己没有能力开发、又没有发展商愿意接手的，政府按规定予以收回，通过招标拍卖依法处理。

　　广州现有50多个烂尾楼盘，其中至少有40多个被各级法院查封。这些被查封的烂尾楼如何处理呢？广东省高级人民法院执行庭庭长杨贤才向记者介绍说，法院采取了“一楼一策”的方式：对开发商在短时间内能完善收尾工程的，法院千方百计促其完成。对于没有交付条件，开发商又无力完成后继工程的，法院委托拍卖行进行不分割拍卖，最大限度地保护其财产价值的实现。

　　解决烂尾楼的难点是债务问题。多年积压下来的贷款利息和违约金对许多烂尾楼盘来说已构成天文数字，有的发展商赔不起干脆一走了之。记者从广州市中级人民法院副院长王敏处得知，法院目前对此采取了比较灵活的方式，提出了“三个有利于”原则：一是有利于维护当事人的合法权益；二是有利于广州市房地产市场的健康发展；三是有利于维护社会的稳定。以此原则灵活处理烂尾楼纠纷，使这几年业主上访量明显减少。

　　有的行将拍卖，有的另投新主

　　两成烂尾楼悄然“复活”

　　记者调查所见，广州市内50多座烂尾楼，至少有十来座正在“复活”中。其中部分当属法院的“杰作”。

　　羊城国际商贸中心虽然被140多个官司缠身，但省高院见发展商有能力完成收尾工程，便统揽协调所有官司，促成开发商以物业抵押贷款完成收尾。

　　中国第一烂尾楼中诚广场本月由广州市中院委托拍卖，被许多人认为是法院解决烂尾楼的“第一炮”。其实早在去年，广州几大著名烂尾楼———宝华大厦、广丰大厦、明珠花园均已由法院委托拍卖行整体拍卖，目前均在紧锣密鼓地进行债权登记。

　　随着广州写字楼市的回暖，开发商也开始动起了接手烂尾楼的念头。位于北京路商圈黄金地段的广州合润广场，在烂尾三年后被海天香港房地产有限公司接手；新光城市广场的发展商广州世纪新光房地产开发有限公司，去年底也接手了在北京南路的一个烂尾楼；停工三年之久的国土大厦，被广东汕建集团收购后起死回生；两易其手的港澳江南中心被香港宝华公司中国置地收购后，工程重新启动。

　　业内人士分析，中国入世后，广州写字楼租售市场呈上扬之势，而市内可用土地面积逐步减少，同时接手烂尾楼在报建、打地基等前期阶段可节省不少时间，加上烂尾楼价钱便宜，因而使一些开发商产生了接手烂尾楼的兴趣。

　　多数烂尾楼沉疴已久难治愈

　　解开死结尚需政府巧手

　　烂尾楼虽然曙光初露，但真正解决绝非易事。业内人士普遍认为，能够在拍卖和转让中出手的烂尾楼，仅限于少数条件良好的楼盘。而多数烂尾楼因债权复杂、债务沉重，加之设计于日益挑剔的消费者来说已显相对过时，故不易出手。以广丰大厦为例，虽然准备以零地价拍卖，但因债务过重，设计落后，买主望而却步。

　　如何解开烂尾楼“死结”？业内人士多希望政府给予更多的重视和支持，在政策上放宽条件。市国土房管局市场处负责人表示，希望政府尽快对烂尾楼问题进行地方立法。广东省高院执行庭杨庭长则提议，对烂尾楼的一些老大难问题应快刀斩乱麻，对于只建了几层没有价值、开发商又无力再建的，甚至可以炸掉，通过拍卖土地补偿各方损失。他同时希望加强与政府部门的合作，比如一些烂尾楼只售出几套，涉及官司少的，这几套虽然被法院查封，政府部门应发挥主导作用，对于查封的几套和法院协商解决，然后使整体楼得到处理。广州市房地产协会陈敦林会长则透露，职能部门正拟定一个方案，由市政府牵头，建委、规划、国土房管等各有关部门共同成立一个专门机构，先易后难，争取三至四年解决烂尾楼问题。对此，人们寄予厚望。

　　不妨研究借鉴外地经验

　　成都三亚佛山等地已出台相关措施

　　成都：2001年12月22日，成都市开始执行全国第一个专门针对烂尾楼的地方性法规———《成都市防止和处置停工工程暂行规定》。此条文规定，停工工程在公告规定期限内未实施处置的，由市、区(县、县级市)政府建设行政主管部门代为处理；对有停工工程的建设单位，在停工工程未复工或未处置完毕前不得申请审批新的建设项目；不得进入土地市场参与土地竞买或以其他形式购买建设用地；对有停工工程的建设单位，在停工工程未复工或未处置完毕前，相关行政主管部门不再审批建设项目。

　　三亚：2001年，实行“不建即炸”的政策，引起社会很大争议。当年12月，出台的有关法规规定：对于施工进度已经开始地上部分和投资额占总投资25%以上未被批准终止开发建设的停缓建工程产权人士，在规定期限申报处置方案、签订停缓建工程处理合同或者未按照批准处置方案实施的，由市政府代为转让给其他开发商续建。

　　佛山：佛山市出台系列措施，加以引导调节，政府有关部门提出包括减免土地转让金，简化转让手续等优惠政策，方便地产商进场运作。同时，进行招标拍卖，引进有实力的开发商续建。

　　宝华大厦：快斩立决公开拍卖

　　楼盘所在地段：东风东路751号大院

　　原定竣工日期：1995年9月1日

　　在司法机关的监督协调下，对陈年已久的烂尾楼盘进行整体拍卖，不失为一种快刀斩乱麻的好办法，宝华大厦的烂尾问题就是这样解决的。

　　矗立在东风东路的宝华大厦自1995年9月楼盘框架搭起来后，就再也没了动静。如今，它的楼下成了洗车场。这幢由广州宝华房地产开发有限公司开发的大厦，楼名就以老板张宝华命名。大厦当时是与广东省某局合作开发的，整个建筑面积6万多平方米。大厦主体工程刚完体，张宝华就被抓。而此时，物业已卖出大部分。大厦建设随即出现资金不足，只好停工。

　　前年，广州市中院开始负责处理此幢烂尾楼，经过大量的取证调查、债权登记和物业评估，此幢大厦负债约为2.8亿元。去年9月27日在法院的召集下，举行了第一次债权人全体大会，30多个机关团体和小业主参加了大会。在会上，债权人统一了认识，一致同意对大厦进行整体拍卖，以使债权尽快变现。据广州中院介绍，目前深圳的一家公司已完成了对大厦的拍卖评估，准备近期进行公开拍卖。

　　羊城国际商贸中心：猛推一把促其收尾

　　这幢大厦可谓是“万里长城只差一步”，仅仅是楼盘的收尾工程资金不到位而无法使整幢大楼交付使用。

　　1993年，这幢大厦因售楼利润分配不均，开发商之间产生纠纷并诉之法律，最大开发商又携款外逃。由于工程无法完工，各种官司最后达140宗之多，各级法院查封了楼盘的大部分物业。然而，这幢楼仅仅剩最后一点收尾工程未完工，一部分业主已迫不急待地进驻大楼，而大楼因被封无水无电，无法通过消防验收。如果任由其“烂”下去，于开发商及业主各方都不利。广东省高院将涉及该楼盘的140宗官司统一协调、督办，遵循谁分利、谁负责的原则，促开发商用物业抵押贷款的办法筹措资金尽快完工，同时协调国土、消防、水电各部门进场查验。广东省高院执行庭认为，对这类有交付能力的“烂尾楼”主要是做好“补台”工作。

　　广丰大夏：司法介入各方协助

　　所在地段：越秀区东风西路与人民北路西北角地段

　　原定竣工日期：1994年4月11日

　　这幢1992年开始开发的楼盘，设计落后，就像一座县城城关的旅社。开发商为图暴利，又擅自加建了几层，压低了每层楼的净高，只剩1.7米。由于开发商简祖扬擅自挪用建设资金，东窗事发被判刑8年，造成工程烂尾，由此而引发数十宗境内外的房产纠纷，烂尾“烂”得很深。对于这个牵涉面广、影响大烂尾工程，广东省政法委直接牵头，公检法协调办案，同时国土、规划和税务等政府部门协助，在过户、税收和重新调整建筑用处上予以照顾，以求尽快把该楼盘从烂尾泥潭中拔出。目前该楼盘正进行债权登记，并开始整体拍卖评估，债权人也统一了认识，近期将举行公开拍卖。

　　国土大厦：资产重组择优而“嫁”

　　所在地段：体育东路

　　建设用地面积：5371.8平方米

　　这个黄金地块原属于广东省国土厅，于1996年开始开发，大厦除自用外，大多以销售为主，是一所集办公、金融、商务、餐饮为一体的现代化智能性34层写字楼。曾因某些原因停工达三年之久。其后，广东汕建集团到广州找项目，在对该项目进行评估后，决定收购此项目部分股份，进行重新注资，最终使得该项目起死回生。由于楼盘经营十分成功，获得了中国平安保险公司的青睐，在该大厦购入2.5万平方米的物业，并于近期做为最大买家进驻该大厦，为该大厦成功复活画上了圆号。

　　明珠花园：监控账号续建楼盘

　　所在地段：海珠区东晓路

　　原定竣工日期：1995年6月11日

　　明珠花园的开发经过可谓是一波三折，这座楼盘当时被许多主业看好，受到不少港澳业主的追捧。楼盘由澳门大明(集团)有限公司与广州某公司(后退出)合资组建的项目公司开发的，当时边建边卖。开发商从银行借贷3亿多元。天有不测风云，楼盘因大明公司老板被捕而烂尾，并被多家法院查封。由于小业主强烈要求，由广东省建委牵头，联合各级法院和广州市房管局对明珠花园采取“活封”的办法，使楼盘得以重新开工修建。所谓“活封”，即是由广州市中级法院和市房管局在银行设立“监控账号”(也称特别账号)，让开发商边建边售原已“封死”的房产，让资金回笼到指定的监控账号上，再将回笼的资金投入工程中，以保证施工进度，使这幢烂尾楼盘得以暂时盘活。

　　文／本报记者杜星 雷鸣 余颖 实习生王琳 图／本报记者陈国

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