7月21日，本报刊登西安市《已购公房可上市交易》的消息后，引起广大市民强烈关注。不少读者来电询问《已购公有住房上市出售管理暂行办法》和《公有住房出售管理办法》中的有关细节，记者将有代表性的问题进行了分类整理。

　　《已购公有住房上市出售管理暂行办法》

　　哪些已购公房不能上市交易 办法规定，已列入城市改造拆迁范围的；产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；产权有争议的；已抵押且未经抵押人书面同意转让的；住房面积超过规定的控制标准或违反规定利用公款超过标准装修，且超标部分未按规定退回或者补足房价款及装修费用的；擅自改变房屋使用性质的；危房；法律、法规规定及其他原因不宜出售的等八种情形之一的已购公有住房不得上市出售。

　　公房交易应交税费及收益处置

　　已购公有住房按规定上市出售后，由购房人缴纳成交价2％的土地收益。已购公房出售前原产权单位属行政机关的，土地收益金额全额上交财政；属事业单位的，土地收益按财政拨款比例上交财政；属企业的，土地收益全额返还企业。上交财政的土地收益，按已购公有住房原产权单位的财政隶属关系和财政体制，分别上交中央和地方财政，专项用于住房补贴；返还企业和事业单位的土地收益，分别纳入企业和事业单位住房基金管理，专项用于住房补贴。

　　购买的公有住房按规定交易时，实行成交价格申报制，买卖双方要如实申报成交价格。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据，并按照有关规定交纳评估费，由买卖双方各交付50％。

　　《公有住房出售管理办法》

　　成本价包含的项目和计算方法

　　公有住房成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区内道路、给排水、供暖、供气、供电、通讯）、管理费、贷款利息和税金等7项因素。成本价和各项折扣政策由西安市政府公布。

　　成本价售房的各项折扣：（一）成本价按售房当年的成本价计算，每竣工使用一年成新折扣2％，使用年限超过30年的按30年计算，经过大修或设备更新的按有关规定评估确定。（二）职工以成本价购买公有住房，产权单位可以对购房职工建立公积金前的工龄给予工龄折扣、工龄折扣的计算年限按购房职工1993年前夫妇的工龄计算。折扣标准由西安市政府公布执行。

　　目前以成本价出售的公有住房售价的计算公式为：

　　每套（户）实际售价＝［地段成本价×（1－2％×已竣工使用年限）×（功能调节率±楼层调节率－朝向调节率）－年工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄和］×本套（户）建筑面积＋超标金额

　　公式适用于办法出台后批准出售的新建公有住房。产权单位在以成本价售房时，根据单位的具体情况，可不计各项折扣，也可按实际成本价售房，地段成本价经折扣后是公有住房出售的最低价。

　　付款方式

　　职工、居民购买公有住房可以一次性付款，也可以分期付款，采用分期付款的首付不得低于实际售价的30％，分期付款的年限不得超过10年，并承担利息。以标准价购买部分产权公有住房的职工个人，若继续购买属于单位的剩余部分产权，可按目前的售房政策和成本价重置折旧补充房价款、产权归职工个人所有。职工、居民购买公有住房一次交清房款，房屋产权界定卡和房屋所有权证发给购房人；分期付款的，由产权单位保存，待全部交清购房款后再发给本人。(本报记者 虎子孔林)

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