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本报讯 记者 方元 辛闻日前，西安市按照《西安市深化城镇住房制度改革实施方案》要求，结合西安市实际，将2002年西安市公房出售价格分为成本价和市场价。高收入家庭按市场价购买公有住房，中低收入职工家庭按成本价购买公有住房。另外，西安市2002年公有住房租金标准也于近日出台。
西安市2002年公房出售成本价、市场价核算标准
成本价
成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费含小区内道路、给排水、供暖、供气、供电、通讯、管理费、贷款利息和税金等7项因素。经测算，西安市2002年普通砖混住宅基准成本价每平方米建筑面积980元。
西安市2002年各类结构等级公有住房按地段计算成本价见附表一。
公有住房出售价格调整后，工龄折扣的年限，按购房职工1993年底前夫妇双方工龄和计算，其他职工享有的各项折扣政策，按公布的《西安市公有住房出售管理办法》和《西安市公有住房出售价格评估办法》执行。
市场价
通过有关部门提供的数据及房地产市场的供求情况，西安市公有住房市场价与1998年价格基本保持一致。
其中：砖混一等甲级三类地区为1227元／平方米。
西安市2002年各类结构等级公有住房按地段计算市场价见附表二。
西安市2002年公有住房租金标准
标准租金和成本租金
调整公有住房租金的原则是：租金调整与职工收入增长挂钩、分步提租，合理调整租售比价关系，在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。按照国发199443号文规定的租金计算办法测算，西安市2002年公有住房标准租金为：现住房占双职家庭平均工资的9％，即每平方米使用面积月租金标准为2.00元；新分配公有住房租金标准为同年同等房屋租金的1.5倍；非成套公有住房租金标准为同年同等房屋租金0.7倍。
有条件的企事业单位和区县城镇，可根据实际加大租金改革力度，较快实现向成本租金过渡。提租标准报市房改办备案。西安市2002年成本租金为每平方米使用面积7.43元。
租金标准调整后，具体实施办法及对部分职工、居民家庭的减、免、补政策和租赁保证金等仍按照《西安市公有住房租金调整和租赁保证金办法》执行。
商品租金
为完善公有住房出租价格体系，在广泛调查测算的基础上依据计算市场租金的8项因素，即折旧费、维修费、投资利息管理费、房产税、地租、保险费、利润，测算出西安市2002年公有住房商品租金每平方米使用面积为11.23元／月。
资料：透析公房交易
本报讯 （记者 方元 辛闻） 西安市人民政府日前发布了《已购公有住房上市出售暂行办法》和《公有住房出售管理办法》核发了房屋产权证的公房可按照该办法规定上市交易了。
《已购公有住房上市出售暂行办法》
公房上市的条件
莲湖区、碑林区、新城区、雁塔区、未央区、灞桥区区域内的职工、居民，在房改中以房改成本价和实际成本价购买的公有住房，经西安市国土资源和房屋管理局办理了产权界定卡、核发了房屋产权证书，且第一次上市交易的。
行政主管部门是谁
西安市国土资源和房屋管理局是已购公有住房上市出售管理的行政主管部门。
哪些已购公有住房不得出售：
一已列入城市改造拆迁范围的；
二产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
三产权有争议的；
四已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。
五住房面积超过规定的控制标准或违反规定利用公款超标准装修且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
六擅自改变房屋使用性质的；
七危房；
八法律、法规规定及其他原因不宜出售的。
公房上市的手续
对已购公有住房上市交易实行审核登记。所有权人先向西安市国土资源和房屋管理局提出申请，并出具房屋产权证书；房屋产权共有的，提供共有人书面同意的证明和身份证。然后经西安市国土资源和房屋管理局审核登记后，办理上市交易手续。已购公有住房上市出售成交后，应按规定办理产权交易和过户手续。
上市交易应缴纳的税费
已购公有住房上市出售成交后的收益应按规定缴纳税费。已购公有住房按规定上市出售成交后，由购房人缴纳成交价格2％的土地收益。已购公有住房出售前原产权属行政机关的，土地收益全额上交财政；属事业单位的，土地收益按财政拨款比例上交财政；属企业的，土地收益全额返还企业。
上交财政的土地收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的土地收益，分别纳入企业和事业单位住房基金管理，专项用于住房补贴。
上市交易的价格
已购公有住房按规定交易时，实行成交价格申报制，买卖双方要如实申报成交价格。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据，并由买卖双方各支付50％的评估费。上市交易成交后，应按规定办理产权交易和过户手续。严禁非法倒买倒卖，牟取暴利行为，一经发现按规定严肃查处。
房屋用途可以变吗
在房改中购买的公有住房具有社会保障性质，并以自住为目的，依法进入市场出售时，不得改变房屋用途。
《公有住房出售管理办法》
可以出售的公有住房
莲湖区、碑林区、新城区、雁塔区、未央区、灞桥区区域内房产部门的直管公房和企事业单位的自管公房。
不可出售的公有住房 以列入近期改造规划即将拆迁的；产权未定和具有历史保护价值的；非成套住房以及危房、代管房产。
公有住房出售的主管部门是谁
西安市国土资源和房屋管理局是公有住房出售的主管部门，负责公有住房出售的业务指导、监督和方案的审批、统一管理。
公有住房出售程序
个人申请，产权单位审核，西安市国土资源和房屋管理局批准并办理产权过户手续。
哪些人可购买公房
西安市常住户口的职工、居民家庭，均可向现住房的产权单位申请购买公有住房。每个职工家庭按房改规定的政策购买公有住房只能享受一次；职工、居民以成本价购买自住房的建筑面积控制标准，参照省办发19967号文执行。住房面积控制标准上限只作为职工住房是否超标的依据，不作为职工住房必须达到的标准。凡居住两处公有住房，其中一处已达到本家庭成员最高职别的住房标准中限的，只能以成本价购买一处住房，另一处住房必须限期退回产权单位。若两处均未达到家庭成员最高职别的住房标准中限的，两处住房面积合并计算。已故职工含已故离退休老干部和普通职工配偶，享有与产权单位职工同等条件的购房权利。再婚家庭双方身边均有未成年子女或一方有成年未分户子女时，允许按两个独立家庭购买双方再婚前已居住的现住房。
怎样购买公房
职工、居民购买公房可一次付款，也可分期付款，采用分期付款的首付不得低于实际售价的30％，分期付款年限不得超过10年，并应承担利息。一次交清房款，房屋产权界定卡和房屋产权证书发放给购房人；分期付款的，由产权单位保存，待全部交清房款后再发给本人。
公有住房出售按建筑面积计算，每户建筑面积计算办法，按国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》有关规定执行。
异地调入人员如何购买
异地调入人员若已在调出地以房改价买过公房，须出具调出地房改部门退房证明，方可按当年成本价在调入地购买公房。
成本价如何计算
成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费含小区内道路、给排水、供暖、供气、供电、通讯、管理费、贷款利息和税金等7项因素。
目前以成本价出售公有住房计算公式：
每套户实际售价＝地段成本价×1－2％×已竣工使用年限×功能调节率±楼层调节率－朝向调节率－年工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄和×本套户建筑面积＋超标金额
本公式适用于本办法出台后批准出售的新建公有住房。
产权单位在以成本价售房时，根据单位的具体情况，可不计各项折扣，也可按实际成本售房，地段成本价经折扣后是公有住房出售的最低限价。
成本价售房的各项折扣：
一成本价按售房当年成本价计算，每竣工使用一年成新折扣为2％，使用年限超过30年的按30年计算，经过大修或设备更新的按有关规定评估确定。
二职工以成本价购买公有住房，产权单位可以对购房职工建立公积金前的工龄给予工龄折扣、工龄折扣的计算年限按购房职工1993年底前夫妇双方的工龄和计算。折扣标准由市人民政府公布执行。
换购住房也有规定
职工以成本价购买公有住房后，如因各种原因需换购住房，产权单位可将原购房款退还购房人，同时由购房人按换房当年的售房政策购买新住房，换购时应由产权单位向西安市国土资源和房屋管理局提出申请，经审核批准后方为有效。
鼓励购买属于单位的剩余部分产权
以标准价购买部分产权公有住房的职工个人，若继续购买属于单位的剩余部分产权，可按目前的售房政策和目前的成本价重置折旧后补足房价款、产权归职工个人所有。
鼓励职工个人购买单位的剩余部分产权，向成本价过渡，但必须坚持自愿的原则，计算办法按有关规定执行。
成本价购买的公有住房也可依法交易
职工、居民以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，取得房屋所有权证书后，其合法权益受法律保护，可以依法进入市场交易。
驻西安军队单位公房出售原则上与地方同步
驻西安地区军队单位公房出售工作，原则上应与地方同步进行，执行地方公布的售房价格及办事程序，其他相关政策按军队房改有关规定执行。
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