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南方网讯 记者昨日(8月6日)从广东省建设厅获悉，由广东省人大城建环资委组织起草的《广东省物业管理条例》(修订草案征求意见稿)已于日前编制完成，今起开始公开向社会各界征求意见。
据介绍，讨论稿是在1998年制定的管理条例的基础上，根据出现的新情况、新问题及新出台的法律法规等多方面因素进行了全面修改。主要涉及物业建设单位、业主、业主会、业主委员会、物业管理企业、物业的维护和管理、物业管理服务费与物业维修基金、前期物业管理等多个方面。业内人士认为，该讨论稿扩展了物业管理的主体，明确了物业管理各个环节中各方的权利与义务，体现了物业管理的服务性，并对目前物业管理工作中出现的诸多问题作出了明确的规范。
社会各界可将修改意见于8月20日前书面寄至广东省人大城建环资委(地址：广州市中山一路64号，邮编：510080)
解读新条例
管理费：收费标准合同约定费用实行综合计价
在物业管理服务费的规定上，征求意见稿中明确提出：物业管理服务费标准，由当事人在前期物业管理协议或者物业管理服务合同中约定；物业管理服务费实行“综合计价”，由物业管理成本、法定税费和酬金构成。在物业交付使用后由业主或者非业主使用人承担。
财产保管：如无书面合同约定丢失财物业主负责
征求意见稿还进一步明确：物业管理企业除与业主会或者业主及非业主使用人有书面合同约定外，不承担业主及非业主使用人的人身保险和财产保管责任。“物业管理区域内的机动车辆的保管应当由物业管理企业与车主签订保管合同约定，未签订保管合同的只能收取车位使用服务费。”换句话说，除非签订了书面合同，业主丢了东西，物业管理公司将不负赔偿责任。
公有部分：道路绿地随房出售配套功能不得变更
据介绍，与现行物业管理条例相比，此次征求意见稿新增了第二章《物业建设单位》和第八章《前期物业管理》。
第二章第九条对物业共有部分的所属权作了明确的界定：“对物业共有部分，包括道路、绿地、主体、电梯、楼梯、走廊、天台等其他不可分割的共有部分、共用设备设施及相关场地空间等，物业建设单位应随物业的出售等方式一并处分，不得保留”。而“物业管理区域中可以独立经营的配套设施，包括会所、学校、商场、幼儿园、停车场、网球场、游泳池等，物业建设单位在物业出售合同中可以声明保留并独立经营，但不得变更其使用功能”，因此，这部分配套设施，也可在物业出售合同中签订属业主所有。
第八章《前期物业管理》对业主会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效前的物业管理也作出了明确的规定————“新建物业前期物业管理由建设单位组织实施，并承担相应的物业管理责任”。而针对房改房的物业管理，意见稿提出：“公有住宅出售后，由公有住宅出售单位进行整改，达到可以实行物业管理的条件，并组织实施前期物业管理。”
业主会：维护业主合法权益投票决定小区大事
征求意见稿提出了一个全新的概念————“业主会”。即“在物业管理区域内代表和维护全体业主合法权益的自治组织”。业主会由全体业主组成。业主会可以选举产生业主委员会，行使业主会的权力。
成立业主会的门槛进一步降低。凡符合下列情形之一的物业管理区域，均可以按规定召开首次业主大会，成立业主会，选举产生业主委员会：一是物业交付使用的建筑面积达到管理区域总建筑面积的50%；二是20%以上入住业主提出书面申请的；三是物业交付第一个业主使用之日起满两年的。
业主大会投票表决事项的标准也有所变化，由原来的住宅按每户计算，厂房按面积计算改为“每一平方米建筑面积为一票，不足一平方米的，按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票。”
同时，讨论稿中还明确了业主会的责任及其承担责任的能力：“业主会要以共有物业的经营收益、全体业主三年的物业管理服务费承担物业管理服务合同的违约责任”。但“业主会、业主委员会不得设立物业管理企业从事物业管理活动和从事其他投资经营活动，也不能滥用职权，损害其他业主利益或者干扰物业管理企业的正常经营活动”。
小区管理：小区管家招标决定业主大会有权选聘
在物业管理企业方面，讨论稿中新增第三十七条规定：“物业建设单位或者业主大会在选聘物业管理企业时，可以采取招标投标等方式；政府开发或者国有资产形成的物业，必须采取招标投标的方式选聘物业管理企业”。
物业维护：改变物业使用性质须经相邻业主同意
讨论稿对物业的维护和管理也作出了详细的规定，同时增加了不少新的内容。新增的第五十一至第五十四条明确规定：“业主应当按照建筑物规划用途使用物业。因特殊情况需要改变物业使用性质的，在不违反有关法律、法规相关规定的前提下，应当征得相邻业主的书面同意后，告知物业管理企业，并报有关行政主管部门批准”。
“任何单位和个人不得擅自占用、转让、出租物业的共有、共用部位以及设施设备和相关场地”。
“利用全体业主物业共有部分开设经营项目或者设置广告等经营性设施的，应当征得受影响业主的同意；业主不受影响的，征得业主委员会的同意，并向政府有关主管部门办理报批手续。经营所得净收益属于全体业主，用于弥补物业管理服务费用的不足，或者纳入物业维修基金”。
“任何单位和个人不得擅自变更物业管理区域内的会所、学校、幼儿园、停车场、球场、游泳池等各项共用配套设施的功能和用途。确需变更的，必须报当地人民政府规划行政主管部门批准后才能实施“。
“任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。临时占用、挖掘道路、场地的，占用人应当与业主委员会及物业管理企业约定占用期限等事项，造成损失的，应当给予相应赔偿”。
业主权责：业主有权解聘管家不得拒交管理费用
当业主对物业管理企业服务质量及其他工作有意见的时候，“可向物业管理企业提出并要求其改正，也可以请求召开业主会依照法律法规的规定或者合同约定解聘物业管理企业”但“在合同未解除之前，不得拒交物业管理服务费”。
“业主或者非业主使用人欠缴物业管理服务费、物业维修基金等费用三个月以上的，业主委员会根据物业管理企业的请求应当将欠缴的名单予以公布，并督促其缴纳”。作者：记者肖小冰通讯员黄平
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