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物业公司违约，业主能否拒付？
本报今天消息《广东物业管理条例(修订草案征求意见稿)》公开以来，在广州城内引发了热烈的讨论。各界普遍认
为征求意见稿比现有条例更加全面，更具操作性。一些市民还对其中的某些条款提出了具体建议：第二十二条“……业主大会
议决的事项以投票方式表决，每一平方米建筑面积为一票，不足一平方米的，按四舍五入处理，但每个独立产权单位 不得分割
投票。”
市民意见：这意味着业主所占的平方米数越大，投票权就越大，若对于一栋商住单体楼来说，发展商手中可能始终持
有数千平方米的商铺面积，那么发展商就等于拥有该栋物业的最大“话事权”，小业主的利益如何保障呢？
第五十条“物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯等公用事业设施及管线的维修养护责任，由相关公用事业单位
负责。法律、法规另有规定的，从其规定。”
市民建议：该规定将物业公司原来日常负责的事务如供水、供电的维修养护责任剔除了，但这些问题却经常在业主和
租户使用物业时出现，如果物业公司不管，将会给业主带来很大的不便。建议最好能有一个明确的规定，比如水电总表前归谁
管，总表后又归谁管，哪些可以管，哪些又不可以管，等等。
第六十三条“……新建物业或未设立维修基金的物业，业主应当逐月按不少于所缴纳的物业管理服务费的百分之二十
的比例缴纳物业维修基金。在到达一定比例后可暂停收取。当不敷使用时，经业主会同意，由相关业主按议定的比例续缴……
”
市民意见：现行的物业管理条例，明显是主张物业维修基金应由建设单位负责支付的，这是政府致力减轻买家购房负
担的一项重要举措。这一规定实施没几年，市场刚开始消化接受，现在又有新的规定出台，而且来了个“180度的大转弯”
。政策变动太大，不利于实施与管理。
另外，物业维修基金的每月收费“不少于”物业管理服务费的20％，上限是多少？50％还是100％？政府应有
一个明确的规定。若果以物业管理费作为维修基金的计算基准，那么像番禺等地的郊区盘实行低楼价高管理费的办法，维修基
金的收费标准是否不太合理？毕竟维修基金保的是物业使用价值，而不是服务价值。
第六十九条“业主对物业管理企业服务质量及其他工作有意见的，可向物业管理企业提出并要求其改正，也可以请求
召开业主会依照法律法规的规定或者合同约定解聘物业管理企业。在合同未解除之前，不得拒交物业管理服务费。”
市民意见：这一条款可能与《合同法》有冲突，根据《合同法》，一方违约在先，另一方依据违约事实，可以延迟行
使义务，即如果物业公司违约在先，业主可以延迟行使缴纳管理费的义务。
第七十一条、七十二条“物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移行为，受让人应当承担原业主拖欠物业管理服
务费、物业维修基金行为的连带责任。”“物业以出售、拍卖等方式交易时……拍卖机构应当……从交易款中将前业主拖欠的
物业管理服务费、维修基金、其他应当由其分摊的费用及滞纳金等代为扣除，并直接交付给物业管理企业或者业主大会。”
市民意见：旧业主若欠下物业管理费和物业维修基金等，为何要随房屋一齐转移给新业主呢？若旧业主在卖房前故意
不说清楚，新业主就会无辜负上连带责任，成为“代罪羔羊”。万一旧业主明知快要卖房子，故意不缴交，新业主岂不好冤枉
？如某先生买下某二手楼，正兴高采烈收楼时，就被物业管理公司追缴前业主5000多元的管理费。这会否打击买家购买二
手楼的热情呢？
(欣快)
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