|
物管条例草案关系千家万户的利益。为让广大市民充分了解该草案的立法精神，有效发表自己的看法并有针对性地提出疑问，记者走访了与该草案起草有关的部分单位和部门。
律师：物管冲突纠纷实为业主矛盾
受市人大法制委员会的委托，索通律师事务所起草了《重庆市物业管理条例(草案)》 。索通负责人韩德云律师说，从调查了解到的情况看，目前业主与物管公司之间的冲突，大多数实质上是业主与业主之间矛盾的体现。
物管矛盾一般集中发生在物业的公用部分和共同事务上，如公摊面积的计算、电梯的维护与使用、共同事务的管理权限、小区安全的权利与义务等等。
业主对物管的参与意识很强，但民主意识不够。一方面希望管别人，另一方面又不希望自己被人管。例如，为小区安全而建立的出入监控制度，同时也对业主亲朋乃至自己的进出造成一定不便，由此引发的冲突就很多。
业主之间的矛盾成为物管纠纷的根源，而造成这现象的原因是制度缺陷。
现行《物业管理办法》作为一个政府规章，其设计构架是立足于“推行物管企业的专业管理制度”，而不是立足于“业主自治”的原则，但“业主自治”恰恰是物业管理的实质。
这个误区导致了一系列制度缺陷：例如，在现行物管办法中，虽然要求成立业主委员会，但对其产生、权限、义务、运作、法律责任等，没有具体可操作的规定，引进了概念却没有细则，造成业主委员会选举中无休止的“非法”与“合法”之争，反而扩大了矛盾。
又如，在房屋预售制度上，对业主的权利义务约定太简单。现在的预售合同都专注于业主所购买的套内面积(即专用部分)，没有就业主对共用部分的权利义务加以约定，比如电梯、通道、绿化带、会所等共用设施及场地，这就埋下了日后冲突的“祸根”。
官员：跳出现行框架凸显业主自治
市人大常委会法制委员会办公室有关负责人介绍，新的条例草案，完全摆脱现行物管办法的框架，在对实际情况作深入调研的基础上，考察亚洲其他国家和地区现有物管法规，结合本市实际，推出一个全新的地方性法规。
这次物管立法，要从哪些方面寻求突破？该负责人首先强调了业主委员会的问题。
据介绍，目前全市已成立的业主委员会不到150个，占应成立业主委员会物业小区总数的不足15%。而立法机关意欲加强业主权限的界定，以彰显物管条例的“业主自治”精神，其中涉及的具体问题，包括业主会议与业主委员会之间的职权划分、业主委员会权利的制约、如何以物管合同明确业主与物管企业的权利义务、物业共用设施的使用管理和收益权属、维修基金的监管、共用部分与专有部分的使用和改动等。这与现行物管办法立足于物管企业的规范化调整，显然已经不同了。
在草案中，《业主和业主委员会》一章，多达23条，约占草案全部条款的1/4。其中特别引进了香港地区的“业主公约”制度。
编后：在立法听证会召开之前，本报欢迎广大读者就物管问题发表自己的看法。热线电话：63735555；电子邮箱：hcd198085@163.com
本报记者屈弓实习生韩成栋杨丽
| 
