|
房地产登记，保障房产交易安全的一道“防护墙”。可是，办理登记的不便、繁多的审核内容，让许多市民望而生畏。实施了6年的《上海市房地产登记条例》，目前正在紧锣密鼓修订中：完善登记管理体制，明确登记机构的审核职责范围，调整、增设4种登记种类……所有的改变，都是为了让市民购房更安全，办理登记更便捷。
实例选登
登记者:办个登记，好难
一位80多岁的老太太将自己的房子出售后，来到登记机构办理登记，工作人员和老太太之间有这样一段对话。
工作人员问：“你卖房子，你的老先生同意吗？”
老太太答：“他去世了。”
工作人员又问：“那你再婚了吗？”
老太太答：“没有。”
工作人员再问：“你能出示没有再婚的证明吗？”
老太太无言以对。可是没有独身证明，无法办理登记。思前想后，老太太来到居委会，请求居委会为她出具证明。她的要求在居委会里引起轩然大波，无奈的老太太四处解释，费了九牛二虎之力才拿到证明。
同样为登记烦恼的，还有为父亲代办登记的一对兄妹。他们来到登记机构，工作人员提出问题：“卖房是你们父亲的真实意愿吗？”兄妹俩说“是”。可是，口说无凭，真实意愿怎么证明？工作人员提出，让老人自己来办理登记。兄妹俩解释“父亲生病了，正在住院”，工作人员却坚持要其父亲亲自来办理。双方争执不下，兄妹俩没办理登记就走了。就在登记还未办理的这段时间内，老人在医院里去世了。未办登记的房子，就此引发了一系列的家庭纠纷。
症结分析
审核范围:不明确
是登记办理机构的工作人员有意刁难，或是喜欢打探别人隐私吗？其实不然。症结在于，目前实施的《上海市房地产登记条例》对登记机构审核登记申请的职责和要求未作具体规定，登记机构审核过错责任与当事人过错责任的范围不够明确，“夹”在各方意见之中的登记机构只好审核自己认为有必要审核的内容。
为保证交易安全，登记人员有时不得不增加审核内容，这就导致一些当事人的不满：登记机构要求提交的申请登记文件过多、范围过宽，似乎有“多管闲事”之嫌；可是万一发生房产纠纷，当事人却又认为登记机构应当对申请登记文件的真实性、合法性进行全面审查，登记中发生的过错都是登记机构的失职行为，从而造成了一个独特的诉讼景象：凡是房地产登记纠纷案，市房地产登记机构几乎都被列为被告之一。
由此导致的最大后果，不是登记机构的“左右为难”，而是由于登记机构承担过错法律责任的范围难以界定，影响了登记制度的有效实施，有可能导致一些善意购房人的权益受损。
解决办法
善意购房者权利:将受保护
房地产权利变动的主要依据是有关当事人之间的民事行为，登记机构没有职责而且难以对其合同内容的真实性、合法性进行审查和确认。在此情况下，因合同内容存在问题而导致登记不当的法律后果，由有过错的当事人承担。
基于这样的认识，《房地产登记条例（修订草案）》对登记机构核准各类房地产登记申请的具体条件作了明确规定。主要按两种情况处理：第一种情况，明确对当事人通过政府划拨、出让、租赁等方式取得土地使用权的初始登记申请，以及当事人通过建筑活动形成房屋所有权的初始登记申请，由登记机构进行实质审查，承担登记册的信息记载、房地产权证书、房地产权利事实状况之间必须相符的审查责任，以确保房地产登记最基础的权属状况资料的真实、有效。第二种情况，在土地使用权和房屋所有权初始登记完成后，对有关当事人之间通过房地产买卖、赠与、抵押、设典等活动而引起房地产权利变动的登记申请，以及为保全登记优先顺位的预告登记申请等，明确由登记机构进行形式审查。简而言之，登记机构的责任是将有关申请文件的内容准确、及时记载于登记册，但不承担对申请登记文件内容合法性审查。
作出这样的明确规定后，当事人办理登记时需要提交的材料简单、明了；而善意购房者的权利也可得到保护。
属地登记:登记查询更方便
《条例修订草案》作出的另一项重要调整，就是完善登记的管理体制，按照房地产登记的属地原则，为当事人提供准确、高效、便捷的登记服务。
目前，本市由市房地资源局委托其所属的市房地产登记处以及19个区、县的登记机构，分工办理具体的登记事务。其中，市房地产登记处主要办理与外销房有关的登记事务，其他登记事务由各区、县登记机构办理。这种市与区、县登记机构分级分工办理登记事务的做法，造成当事人办理登记有的需到市登记处，有的需到区县登记处，还有的时候需要市里、区里两头跑，容易导致登记信息不完整、不一致。各区之间操作不尽一致，更无法跨区查询。
《条例修订草案》明确，土地使用权和房屋所有权的登记发证，统一由市房地资源局负责，市房地产登记处办理；其他的房地产登记，统一由市房地产登记处负责。在此基础上，具体的登记事务全部委托区、县登记机构办理。
《条例修订草案》还明确，市房地资源局负责建立全市统一的房地产登记册和登记信息系统，制定统一的登记技术规范。
这些变化意味着，今后当事人到任何一个窗口办理登记手续，所需提交的文件都是一样的；今后当事人可以到自家附近的登记机构办理登记、查询等事项。
有问必答
怎样办理登记？市民在进行房地产交易时如何更好地维护自己的权益？
据市房地资源局有关人士介绍，在购房过程中，房产交易合同签订后，当事人就可到登记机构办理登记。在预售商品房中，通常情况是购房者委托开发商进行登记，如果市民不放心，也可以自己去办理登记。办理各种登记所需提交的文件可以向办理机构咨询，也可进行网上查询（网址为：www.shfdz.gov.cn）。最好等到登记机构受理并开出收件收据后再付款。
如何检验自己的房子是否办过登记？
一般市民可用以下几种办法检验：拿到房地产产权证；商品房预售合同上盖上了登记专用章；收到登记部门开出的收件收据；设抵押权人手里有他项权证等。对于购房人来说，还要有查询意识。除了检查出售人是否有产权证外，最好到登记机构查询房屋的产权登记情况。目前，凭居民身份证，报出房屋的座落即可查询。
目前许多房产纠纷都是夫妻共有财产引发的。不动产的产权是以登记为准的，夫妻间约定是共有财产的，应主动到房地部门申请登记，不要等房屋交易后再做补救工作。
委员审议意见选登
《条例修订草案》根据目前的实际情况，调整和增加了“临时登记、预告登记、异议登记和更正登记”等内容，为市民购房筑起更坚实的法律“防护墙”。然而，许多规定涉及一些基本的法律制度设定，地方性法规是否有权对此作出规定，需要进一步研究。
《条例修订草案》对新增几种登记方式应作进一步研究，以避免有可能产生的负面影响。拿拟新设的预告登记来说，这项制度如果实施，购房人遇到房地产权利人不配合自己申请登记，甚至向其他人转让房地产，购房人可以单方面向登记机构申请“预告登记”，以保留其登记优先权。但会不会有少数购房者利用这个权利在几套房屋上都“挂上号”，除了预付订金外再无“动静”，无限期地拖延履行其他手续和责任，使得卖房者叫苦不迭。因此应增设“预告登记”的时间限制。
《条例修订草案》能否用更通俗的语言表达，或是在条例实施的同时推出操作细则和法规解释，让老百姓看得明白，用得方便。
《条例》实施大事记
1995年11月，上海市人大审议通过了《上海市房地产登记条例》，使本市在全国率先建立了房地合一的登记制度。
1997年，依托房地产登记制度，建立了房地产市场信息发布制度，每月、每季度按时发布房地产市场信息。
1998年，全面推行房地产登记政务公开制度和房地产登记资料公开查阅制度，全市登记机构利用“房地产登记信息系统”办理事务，缩短房地产登记发证时间，提高了房地产登记效益。
1999年，出台了内销商品住宅种类归并政策，将安居房、经济适用房等十几种住房归并为内销商品房。
2000年，内、外销商品房并轨，形成统一的房地产市场，同时简化了商品住房种类，对此采取了一系列确保登记工作顺利进行的措施。
从1996年《上海市房地产登记条例》实施至2001年底，全市共核发房地合一的房地产权证200余万本、抵押权证73万余份、预售登记合同登记备案47万余份。今年上半年，颁发房地产权证25万余份，抵押权证17万余份。
(本报记者 周文菁)
| 
