富力半岛花园“8·20”冲突事件引发各界人士大讨论

　　图：业主和保安的人权是平等的。彼此相待好些，摩擦自然就会少。

　　保安和业主发生冲突的事件接连不断，人们不禁要问：物业公司、保安、业主到底是什么关系？如何才能理顺三者的 关系，以避免矛盾乃至流血事件的发生。新快报自报道富力半岛花园斗殴事件后，记者就保安与业主的关系问题采访了各方人 士和有关专家，综合而言，大致有三种意见———

　　保安业主是何关系：平等关系？仆主关系？

　　尹姨是富力事件中的被打业主之一，她谈到业主与保安之间的关系时说，她不同意把保安称为“家丁”或“门童”， 认为保安和业主在人权上是平等的，双方只是社会分工不同而已。保安不能依仗武力对业主施暴，业主同样不能侮辱、谩骂或 殴打保安。既然业主与保安是雇佣与被雇佣的关系，大家就应该和平共处，相互支持。只要保安能随时牢记自己的职责，双方 一定可以和睦相处。

　　长期积怨由何而来：业主蛮横？保安粗暴？

　　已当了4年保安的江西籍保安小吴说，自己受聘于物业管理公司，平时尽自己的能力做好每一项工作，对业主和蔼客 气。但并非所有业主都能尊重他们。他初调到门口值班的一天，因拦住两位男子请他们出示业主证，两人脸色顿变，骂骂咧咧 地说“老子天天从这走，你瞎眼了？”还骂他是“看门狗”。小吴说，这种被辱骂的情况不止碰到一次，也不是只有他碰到， 他希望能得到业主的尊重。

　　前面提到的尹姨，事发之前与富力半岛花园的保安相处得不错，认识她的保安对她也很尊重。但自斗殴事件发生后， 她对保安的看法大为改变。她认为保安本该是保护业主生命财产安全的，现在却变成了某些人“压制业主的工具”。

　　问题究竟出在哪里：发展商留下隐患

　　有业主提出，保安和业主之所以关系紧张，问题出在发展商身上。因为凡是没有成立业主委员会的小区，其物业管理 都是由发展商指定物业管理公司负责，在业主和发展商产生矛盾时，物业管理公司往往倾向于帮助发展商，于是造成发展商、 物业公司与业主的对立。而受聘于物业管理公司的保安，听命于物业管理公司，在矛盾激发时站在了业主的对立面。有业主提 出，要解决保安和业主的矛盾，最好的办法是每个小区尽早成立业主委员会，自己聘请物业管理公司(包括保安)。

　　物业管理公司与业主的关系：地位对等无分主次

　　面对发生在物管公司与业主之间的诸多纠纷，人们常常要将焦点归结到这么一个问题：物管与业主到底是什么关系？ 孰主孰次？在最近举行的广东省物管协会首届理事会会议上，广东省建设厅刘锦红副厅长明确地说：既然业主与物管公司之间 签订的是委托服务合同，那就决定了双方是平等的合同约定关系，两者没有主次之分。

　　具体来说，业主与物管公司的关系，主要是通过业主委员会与物管公司的关系来体现的。业委会与物管公司间是一种 经济合同关系，是聘用与受聘的关系。两者之间在法律上、经济上都是平等的，不存在隶属关系。业主委员会有权决定聘不聘 用某个物管公司，而物管公司同样也有受聘和拒聘的权利。合同一经签订，物管公司就应按照委托合同的规定为业主提供相应 的管理服务，同时也有获得相应报酬的权利；而业主在享受物管公司提供的符合委托合同要求的管理服务时，也应按时缴纳物 业管理委托合同中写明的各项费用。

　　丽江花园物业管理公司董事总经理张文莉也认为，物管公司是一个独立经营的法人组织，既不归属于发展商，也不归 属于业主。对于这次“富力半岛”发生的事件，城建物业管理集团副总经理刘一声指出，物管公司作为一家企业，无权进行强 制执行，只能对业主进行劝喻和协商，即在职权范围内的应积极履权，在职权范围外的只能上报有关部门(如此次事件就应由 城管部门出面解决)。业主张先生也表示，业主与物管公司都必须遵守物业管理委托合同规定，任何超出合同的行为都是违法 的。

　　在“富力半岛”事件发生后，有人认为应将物管公司更名为“物业服务公司”，以突出服务为主，管理为次的概念。 对此，刘一声表示，管理与服务是一个整体，服务与管理应等量齐观，因为一个管理不好的小区，服务也好不到哪去，所以这 一提法欠妥。张文莉也认为，管理与服务密不可分，把管理当作服务，在服务中达到管理，才是物业管理的一个最高境界。“ 保安对业主好些，业主对保安也会好些”就是流传在丽江花园保安队伍中的一句名言。

　　管理条例：保安不得打人及处理民事纠纷

　　据广东省实施的《保安服务管理条例》规定，保安服务组织可分为保安服务公司和内部保安组织两类。记者在采访中 获悉，“富力半岛”事件中的打人保安属于内部保安组织，由小区物业管理公司自己组建。

　　据了解，目前广州各住宅小区内配备的保安，都属于“内部保安组织”，他们是由小区发展商或物业公司向社会招聘 ，或从保安服务公司聘请来的。这些保安由小区发展商或物业公司直接管理，只负责小区的安全保卫，不在派出所备案。

　　根据《条例》第20条规定，无论是内部保安，还是在派出所备案的保安，都禁止从事下列活动：非法剥夺、限制他 人人身自由；辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人；处理民事纠纷、经济纠纷或者劳动争议等。

　　保安员违反本《条例》规定，情节轻微的，由保安服务公司或者内部保安组织所在单位给予处分；情节严重的，予以 辞退，并由县级以上公安机关注销其《广东省保安员资格证》；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，依法给予治安 处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　如果保安员在执行职务中违纪、违法造成严重后果的，公安机关可根据情节轻重，对其所在的保安服务组织给予警告 、责令限期改正、责令停业整顿、没收违法所得的处罚，同时可并处5000元以上10000元以下罚款；对保安服务组织 负责人和其他直接责任人员给予警告或处1000元以上5000元以下罚款。

　　中山大学法学院副教授杨鸿建议，应将小区保安纳入保安服务公司统一管理，使这些由小区物业管理部门自建的保安 队伍有一个更明确的行为守则及职权范围。

　　杨教授说，在现行体制下，如果物业管理公司的自建保安队伍不纳入派出所或保安公司管理的话，那么这些保安队伍 执行的仅仅是物业管理部门所制订的有关规定，并听从物管部门的指挥和安排，通俗地讲，小区保安就成了物管部门的“家丁 ”，这不利于监督和管理小区保安。其次，现行物业管理法规只规定了物业公司与业主之间的责权关系，却没有对保安进行约 束规定，因此也有必要制订一个《小区保安管理守则》，规范小区保安的行为。

　　据了解，目前广州市正对内部保安组织进行清理整顿，未经公安部门批准并备案的内部保安组织将会被取缔。

　　物管现状——业委会成立难，做业委会会员更难

　　据记者了解，广州目前有1200多个住宅小区，截至今年上半年，只有约260个小区成立了业主委员会。而在这 260个小区中，业委会能成功选聘新物业公司的小区更是凤毛麟角。

　　要成立业主委员会需有热心人士牵头，召开业主大会要逐户通知，这样热心的人不易找。曾任某花园业委会成员的叶 先生坦言：自从当选业委会委员后，来自工作和家庭双方面的压力都很大，每天晚上都有许多业主来电咨询，严重影响了家庭 生活和孩子读书复习。此外，由于还要协调整个小区1000多户业主的利益，而为了做好各项工作，不拿津贴的业委会委员 经常要倒贴交通费、误餐费和电话费等，虽说这些费用不大，但对于一个工薪阶层来说，负担还是挺重的。长此下去，恐怕没 人愿意再当业委会委员。

　　另据了解，广州市已注册的物业管理公司有600多家，其中9成以上都是房产开发商的子公司，这种“谁开发，谁 管理”的模式，注定物业公司受制于发展商而不能独立发展。此外，广州市的大多数物业公司都只是管理其母公司开发的楼盘 ，管理面积小，管理成本也高，这就导致这些物业公司很难成为真正自主经营、自负盈亏的企业，而是主要靠发展商的补贴生 存。这不仅阻碍了物管公司自身的发展，也严重损害了业主的利益。

　　在这一背景下，广州有若干小区的业委会挺身而出，炒掉了由开发商聘请的物业公司，自己选聘物业公司。如春兰花 园、惠城花园等小区，其业委会选聘新物管公司后，普遍获得业主认同。

　　但也并非所有业委会聘请的物业公司都能使业主满意。由于目前业委会委员的素质参差不齐，有的小区业委会委员大 多是退休人士，还有一些素质偏低或唯利是图的业委会委员易偏信朋友意见，也造成了新物管不如旧物管的尴尬局面。有关人 士指出，随着物业管理行业竞争的加剧，物管公司也会走上“大吃小”的兼并之路，一些品牌好、口碑佳的物管公司将从市场 脱颖而出，同时，如果有关政府部门能向社会适当推荐优质的物业管理公司，也将使业委会挑选物管公司变得更加轻松。

　　自选物管满意不满意？业主：这事有点碰运气

　　白云区·春兰花园：历尽波折换了新物管

　　春兰花园业主诉广信物业管理公司案曾令广州全城为之瞩目。因极其不满广信物管公司的工作，春兰业委会于2001 年8月19日将其炒掉，公开选聘新的物管公司，最后从7家投标物管公司中选中新一方物业管理公司。

　　“新一方”于2001年9月1日进驻春兰花园，但随即遭广信房产公司以“国投”清算破产和未被邀请投标等为由 ，拒交管理权。事情一再拖延，春兰业委会将其诉至白云区法院，最终获胜。广信物管公司不服，上诉至广州市中院。今年4 月27日，市中院裁定维持一审原判，广信物管公司须在5月27日前撤出。

　　但广信物管公司就是赖着不走，直至5月31日，在广州市、白云区房管局方面的监管下，广信物管公司才撤出春兰 花园。

　　春兰花园业主叶先生对记者反映，自从“新一方”接管后，整个小区面貌一新，环境卫生干净。他说自1997年入 住至今年4月，春兰花园一共发生大约20宗入屋盗窃案，仅今年4月就发生两宗同类案件。但“新一方”进驻后，加强治安 管理，保安经常巡楼，小区大门实行出入登记，从6月1日起至今，未发生过一起入屋盗窃案，业主们对此十分满意。

　　荔湾区·惠城花园：五年换了四家公司

　　惠城花园业主自1997年入住至今，已换了4家物管公司。第一家物管公司是由发展商指定的，各项工作都未如人 意，业主意见很大。

　　1998年8月，惠城花园业主委员会成立。同年9月，发展商在未知会业委会的情况下，炒掉第一家物管公司，聘 请了另一家物管公司。众业主以此为由拒交管理费，而第二家物管公司在外聘公司维修发电机、大堂空调及电梯时，也没有付 清费用，导致部分电梯等遭恶意破坏。

　　2000年6月，业委会发出通告，要求物管公司撤出。业委会同时公开招标，由万宁物业管理公司中标后随即进驻 小区。进驻当日，旧物管公司60多名保安与万宁公司的50多名保安发生冲突。事件后来诉至法院，万宁最终成功进驻惠城 花园。

　　可惜好景不长，万宁进驻后，业委会要求万宁公司先行垫资80多万元维修机房设备和电梯。但万宁公司花了几万元 修好水池和部分机电设备后，已无资金再支撑下去。

　　3个月后，万宁宣布撤出惠城花园。

　　如今，负责惠城花园物业管理的是恒福物业管理公司。恒福公司已出资修好部分机电设备。业主刘先生评价说，恒福 公司的管理服务中规中矩，没有大的过失，业委会与物管公司关系友好，遇有问题双方都能协商解决，过去无人交纳管理费， 现时已有九成业主缴交管理费，说明恒福公司已得到大部分业主的认同。

　　海珠区·××花园：赶了“狐狸”来了“狼”

　　××花园自1995年入住后，管理费一直飚升，从原来的0.38元／平方米升至0.82元／平方米，但由于该 小区业主多为工厂工人，经济能力差，负担不起“高昂”的管理费，后经正常程序成立业主委员会，于2001年7月聘请了 新的物业管理公司。

　　据业主钟女士评价，新物管公司比旧公司更“狡猾”。她反映，整个小区有800多户，却只有7名保安，其中一人 是班长，其余6人分两班，这就意味着整个小区总共只有3名保安值班。由于人手太少，去年12月小区发生两起入屋盗窃案 。另外，业主还指新物管公司利用小区人行道作临时停车场收取保管费。而业委会原定每月按0.05元／平方米收缴的业主 公积金由物管公司代收后，账目既不公开也不返还。业主们说，等明年7月合同到期，将重新选聘物业管理公司。

　　他山之石——香港模式：法团自主管理

　　香港私人楼宇大多由业主成立的“业主立案法团”进行自主管理。业主立案法团拥有法人地位，需承担法律责任。在 正式成立业主立案法团前，每个业主可按其在大厦所占的业权份额，投票选举管理委员会。管理委员会在规定期限内再注册成 为业主立案法团。法团负责法律上的责任，管理委员会则定期向业主报告处理该法团事务的经过及账目。

　　据1993年5月生效的香港《建筑物管理条例》规定，受聘于业主立案法团的物业管理公司，须将每一财政年度的 收支预算草案送交业主委员会或将草案张贴于大厦的显眼处，以便业主委员会审议和业主们提出意见。业主立案法团有权在财 政预算提交后1个月内否决财政预算。如果获得不少于50％业权份数的业主通过，则业主立案法团可解雇管理公司，而且无 须给予赔偿。

　　法团还可通过管理委员会安排进行大宗物业维修等工程的发包和聘请职员，并处理一切相关事务。

　　此外，香港的物业管理费用模式主要是代理人制，即管理费用成本支出＋酬金，酬金可以按固定数额提取，也可按比 例提取。物业管理公司只是负责代收代支，充当“管家婆”的角色，所有财务收支都需在业主立案法团的监管下进行。比如一 名水电工加班，物业管理公司向业主立案法团申请加班费，该法团以维修水电可在日常工作中完成为由，可拒绝批出这笔费用 。