【本报讯】 历时三个多月，深圳两位律师徐林和张静波昨天终于完成了近28页的“《深圳市房地产买卖合同(预售)》(律师建议稿)”。在该建议稿中，两位律师率先提出一个新的观点：在房产合同中增加“合同犹豫期”。

　　据悉，房地产纠纷近六成出自房地产合同，市规划国土局房地产管理处目前正在加紧制订新版的《深圳市房地产买卖合同(预售)》。对房地产案例颇有研究的深圳律师徐林和张静波利用空余时间，对现行合同进行了全面的研究和修改。在昨天完成的建议稿中，两位律师给现行合同提出了九大“补丁”。

　　应增加“合同犹豫期”条款

　　两位律师指出，目前各地的定金纠纷相当普遍，某些开发商利用定金胁迫买家现象屡见不鲜，他们处理过相当多的案例都与此有关。两位律师分析说，房地产交易行为中普遍存在着先签《认购书》，后签正式买卖合同的程序，开发商在与买家签订《认购书》时，一般都要求买家须交纳几万元的定金，如买家不能在开发商指定的时间内签订正式买卖合同，不论何种原因，开发商都将没收买家的定金。但由于《认购书》没有对商品房详细情况进行约定，而在签订正式买卖合同时，如果开发商所售商品房与先前口头承诺的商品房不一致，或开发商要求增加未经双方协商的一些损害买家权益的不合理条款时，若买家不签订买卖合同，则开发商没收定金；若买家签订买卖合同，则又违背其心愿。

　　两位律师表示，目前保险合同中一般规定有“犹豫期”，客户收到保单后10日内为“犹豫期”时间，保户可以充分利用这一段时间对自己所投的险种做进一步的深入考虑或作出重新选择。在“犹豫期”内，保户有向保险公司提出撤销保险合同的权利，而且在“犹豫期”内退保，保险公司无条件退还保户所缴纳的全部保费。

　　因此，两位律师提出，新版房产合同应引用保险合同中普遍适用的“合同犹豫期”，赋予买家一段时期的单方解除权，以此来平衡买卖双方的权利义务，促使卖方诚实销售。

　　恶意欺诈行为应双赔

　　在建议稿中，两位律师还提出以下主要的修改意见：

　　引入《消费者权益保护法》，对卖方有明显故意和恶意且给买方造成重大损失的行为，追究退一赔一的违约责任，即恶意欺诈行为应该双赔。

　　在付款方式中设定先履行抗辩权。购房款对广大小业主来说，是一笔不小的数目。如果因卖方的违约行为造成买方不能入住或拿不到《房地产证》，对买方来说损失是巨大的，因此为促使卖方如约履行自己的合同义务，新版合同应为买方设定先履行抗辩权，即卖方不履行相应合同义务的，买方可拒付相应的购房款。

　　明确公建配套的归属及交付时间。小区会所、物管用房、停车场、幼儿园、球场等项目，由于归属及交付时间未约定明确，极易发生纠纷。而发生纠纷时又因没有约定，一时也找不到较好的解决办法。

　　除此，两位律师还提出明确“前合同义务”、强调买方的知情权、细化验收条款、增加验收时间、对物业管理提出先置条件、明确合同解除事由等意见。

　　记者在该建议稿中发现，两位律师对于每一条修改意见都制订了非常详细的具体合同条款。两位律师向记者表示，该修改稿具有操作性和针对性，他们将无偿提交给有关部门参考。(深圳商报记者 季杰)

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