——购买二手房应注意的问题

　　2002年厦门楼市的火爆是显而易见的，新建商品房的价格一直在稳中扶摇直上，很多人自然而然就将目光转向了二手房。二手房一般会比新建商品房便宜，但毕竟二手房不像新房子那样能把优缺点展现得较明白，因此，购买二手房，以下一些细节要特别留心。

　　查明产权状况

　　由于历史原因，很多二手房“身份”复杂。购买二手房时，首先应要求卖方提供房屋产权证书、身份证件、资格证件等；其次应向市国土资源与房产管理局查验所购房产产权的来源和产权记录，包括业主名字、档案文号、登记日期、成交价格等；再次要查验欲购二手房是否有抵押登记、是否被法院查封等状况。

　　如果发现有以下情况最好不要购买：1.房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；2.房屋权属存有争议；3.房产产权为共有，但出卖人未经所有共有权人的同意就出售房屋的；4.房东已把房屋租给他人，但未按照法律通知承租人，侵害承租人优先购买权的；5.房屋已被抵押，出售房屋未经抵押权人书面同意的；6.公房上市出售后会形成新的住房困难的；7.房屋被法院查封或者以其他形式限制房屋权属转让的。

　　看清房屋结构

　　有些早期建设的二手房结构不是很理想。所以选购时，要了解房屋建成的年代、现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况。购房者最好还应了解房屋装修时是否存在破坏结构的行为，是否有违章搭建，房屋改建时有没有造成主体结构损坏等相关信息。这些都可以到房管部门的档案室查询原建档案，以打消疑惑。对于房东未经审批在阳台、露台上自行搭盖的违章建筑，即使购房者是以合理价格购买的，也得不到保护。违章建筑物不仅办不出产权证，一旦被城监部门发现或者被人举报，还会被拆除。

　　了解物业管理

　　对物业管理的考察，主要了解物业公司的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的水平如何，这些可以向邻居询问。至于小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行是否正常等等可以靠购房者自己的观察得知。至于物业管理费用标准，水、电、气的价格以及停车位的收费标准等等当然是必须知道的事项，不预先做个估算的话可能会出现买得起住不起的情况。购房者还可向业主委员会成员了解该楼盘是否建立了公共设施设备、公共部分维修养护专项基金，以免日后要不断支付庞大的维修养护费用。

　　慎防过户风险

　　在二手房交易中，购房者最担心的是“付了款，过不了户怎么办”，而房东最担心的是“过了户，拿不到钱怎么办”，这是一个长期困扰二手房交易双方的问题。解决方法有两种：一是厦门市住房置业担保有限公司推出了“交易保险箱”的业务。基本流程是卖方提交产权证给置业担保公司，买方则将购房款存入置业担保公司的“交易保险箱”中，一旦过户手续办理完成，卖方可从置业担保公司取得购房款，买方可以取得过户单。置业担保公司各向买方、卖方收取一定费用。还有一种解决方法是通过律师事务所办理。双方可到律师事务所办理合同见证，房款由中介代收，律所监督。买卖双方在中介、律师陪同下办理立契过户手续、缴纳相关税费。过户完毕后，卖方交付房屋即可领取购房款，买方也可顺利领取产权证。

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