草案要点

　　●以“物”为补偿依据可避免拆除同一标的物，因居住人口不一而导致补偿标准不一和防止被拆迁人在拆迁公告发布前大量迁入户口，加重拆迁人的负担

　　●实行货币补偿或者实行产权调换需拆迁人支付房屋差价款的，拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付补偿款

　　●拆迁人的补偿安置资金必须全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用

　　广州城区的房屋拆迁补偿标准有望提高，补偿价格按照房地产市场价格增加20%确定，这是昨日(1月3日)广州市人大公布的《广州市城市房屋拆迁管理办法(草案)》(以下简称《办法》)透露的重要信息。据了解，1997年以来，广州市拆迁房屋建筑面积达到342万平方米，涉及6万户23万人，现在有2.8万户6.3万人处于临迁阶段。

　　补偿依据：由“人”变“物”便于操作

　　新《办法》规定房屋拆迁补偿以房地产权证所列登记事项为依据，以“物”(房屋)作为补偿依据，修改了原《条例》以“人”作为拆迁补偿主要依据的原则。以“物”为补偿依据可避免拆除同一标的物，因居住人口不一而导致补偿标准不一和防止被拆迁人在拆迁公告发布前大量迁入户口，加重拆迁人的负担。因此，《办法》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既符合法理，也便于操作。

　　房地产权证所列登记事项不明确或者与现状不符的，《办法》规定被拆迁人应当自房屋拆迁公告发布之日起2个月内向房地产行政主管部门申请办理有关确认手续。符合房地产登记的法律法规规定的确认条件的，市房地产行政主管部门应当自收到申请之日起2个月内办理有关确认手续。在规定的期限内，未提出办理申请的，房屋拆迁补偿以房地产权证所列登记事项为依据；房地产权证所列房屋使用性质等事项不明确的，以规划行政主管部门的批准文件为依据。

　　一些拆迁户提出自己把房屋的功能变了，但是原来房屋产权证登记的是住宅，现在变成商铺，应该按商铺价格进行补偿。新条例将给出2个月的时间让当事人变更登记有关事项，没有登记的不能作为补偿的依据。

　　拆迁违章建筑和超过批准使用期限或者未规定使用期限的临时建筑，不予补偿；拆迁未超过批准使用期限的临时建筑，按重置成本结合成新予以补偿。

　　补偿金：城区按市价上浮20%

　　对拆迁房屋价值的评估，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场价值确定。本市规划城区范围内，被拆迁房屋补偿价格按照房地产市场价格增加20%确定。

　　按原《条例》规定，如果原来实行产权调换的，拆迁补偿以房屋的面积而非价值为标准；实行货币补偿的，以重置价格结合成新作为补偿标准，这两种补偿的计算标准，补偿的都仅仅是房屋的残存价值，没有考虑房屋产权人的土地及房屋的权利价值，实际上损害了产权人的合法权益。在实践中，被拆迁人所获得的这样的补偿也不足以在市场购买到相应的房屋。新《办法》规定对被拆迁人的补偿，根据被拆迁房屋的市场价格确定，规划城区范围在市场价格的基础上上浮20%。这样规定，有利于保护被拆迁人的合法权益，有利于被拆迁人按照个人意愿购买房屋，还可以对老城区的城市房屋拆迁进行限制。

　　补偿方式：差价款搬前一次支付

　　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿也可以实行房屋产权调换(货币补偿是指拆迁人以市场评估价为标准，对被拆除房屋的所有权人进行货币形式的补偿。产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与所有权人的原房屋进行交换，所有权人取得安置房的所有权，原房和安置房的差价按各自的房地产市场评估价结算)。为保障被拆迁人及时得到货币补偿款和实行产权调换需拆迁人支付的差价款，《办法》规定，实行货币补偿或者实行产权调换需拆迁人支付房屋差价款的，拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付补偿款；被拆迁人选择原址产权调换的，拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付被拆迁房屋货币补偿款。

　　同时还规定，由被拆迁人向拆迁人支付差价的，被拆迁人可分期支付差价款，但首期付款不低于差价总额的30%。如果被拆迁人选择货币补偿，申请购买经济适用房、租住廉租房，符合申请条件的，有关部门优先安排。

　　房价评估：可共同委托中介评估

　　被拆迁房屋价值的确定是否公平合理，是否充分体现其市场价值，是房屋拆迁补偿安置能否顺利进行的关键。

　　《办法》规定，被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。经评估仍达不成补偿安置协议的，可以向市房地产行政主管部门申请裁定，以裁定结果作为补偿依据。

　　安置方式：原址产权调换取代回迁

　　原《条例》规定回迁的安置方式，立法本意是为了进一步保障被拆迁人的权益，但由于“回迁”安置的房屋不是现楼，只有房地产开发商的拆迁建设项目顺利进行，回迁安置才可能实现。这样一来，开发商的经营风险转嫁给被拆迁人，一旦出现“拆迁烂尾”，被拆迁人的回迁就无法保障。目前，大量的拆迁上访都是因此造成的。

　　为保障被拆迁人的权益，《办法》不再明确规定回迁，而代之以原址产权调换及对原址新建房的优先购买权，即规定被拆迁人选择原址产权调换的，原址产权调换的房屋建成后，被拆迁人可以优先购买。

　　保障防线：安置资金不够不准拆迁

　　为避免拆迁人对被拆迁人的补偿安置无法落实，《办法》规定设置了两道保障防线：一是拆迁主管部门在核发拆迁许可证时，申请房屋拆迁许可证的单位只有提供了不低于补偿安置资金总额的50%的补偿安置资金存款证明及产权自有、未设定抵押的安置用房证明，并且两者之和不低于补偿安置资金总额，拆迁主管部门才可以核发拆迁许可证，从而避免无资金实力的单位实施房屋拆迁；二是核发了拆迁许可证后，房地产行政主管部门应当监控补偿安置资金及安置用房，补偿安置资金必须全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用，补偿安置用房在拆迁人完成补偿安置前，不得低押、转让、租赁等，从而保证补偿安置资金和安置用房确实用于补偿安置被拆迁人。

　　相比原《条例》，补偿安置资金的监督管理是《办法》新增加的内容，是《办法》保障被拆迁人权益的重要举措。

　　名词解释：拆迁裁决

　　拆迁人与被拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由市房地产行政主管部门裁决。房屋拆迁具有以下情形的，拆迁人在向公证机关办理证据保全后，可以申请裁决先行拆迁房屋：市政公共工程项目拆迁需要的；被拆迁房屋被鉴定为特急危险房屋的；法律法规规定可以先行拆除的其他情形。经裁决先行拆除房屋的，拆迁人应当做好被拆迁人、房屋承租人的临时安置；被拆迁人、房屋承租人应当根据裁决按期搬迁。被拆迁人、房屋承租人是市房地产行政主管部门的，由市政府裁决。

　　人大代表建议补偿应设最低保护线

　　对于广州市城市房屋拆迁管理办法，市人大代表、广州市房地产估价管理所副所长黄瑞军日前提出为困难群众设拆迁补偿的最低保护线的建议。

　　黄瑞军说，现在很多拆迁户所住的房子本已很残旧，其本身又多属困难群众，即使货币补偿足够，但因搬迁还需其它花费，因此建议政府对此类拆迁户能给予照顾，设一条最低的保护线，以令他们在拆迁后能真正重新安居乐业。

　　一些拆迁户反映，按照新《办法》的原则，拆迁房子根据市场价格来评估，这样出来的价格不少都比较低。所以，对这些拆迁房屋的评估应有最低的保护价。有的拆迁户还提出，除了市场价格，是否还应该考虑拆迁户重新安家的费用，至少搬家要钱、买房要交税费，稍微一弄就是上万元，这对经济困难的拆迁户来说不是小数目。

　　特别提醒

　　首次立法听证会讨论房屋拆迁草案下月召开欢迎市民报名参与

　　为了听取各方对《广州市城市房屋拆迁管理办法(草案)》的意见，增强地方立法的民主性、科学性，广州市人大常委会日前决定于今年2月12日上午在市人大机关8楼会议厅召开立法听证会，市人大相关负责人表示欢迎市民积极报名参与广州市首次召开的立法听证会。

　　据介绍，鉴于1997年9月1日实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》与2001年11月1日实施的国务院《城市房屋拆迁管理条例》存在部分抵触和不一致之处，广州市人大常委会决定重新制定本市城市房屋拆迁的地方性法规。广州市人大常委会主任会议决定举行《广州市城市房屋拆迁管理办法(草案)》立法听证会。市民可报名参与听证陈述、听证旁听，听证陈述人有16人，听证旁听人有20人。市民查询草案可访问广州市人大网(网址：www.rd.gz.cn)。

　　据市人大的相关人士介绍，今后，市人大还将选取一些群众关心、重大的法规进行立法听证，例如养犬问题、农业标准化均有可能召开立法听证会。(李艳穗仁宣李锋)

　　听证会备忘

　　听证时间：今年2月12日(星期三)8：30—12：00

　　听证地点：广州市人大常委会机关8楼会议厅

　　听证事项：《广州市城市房屋拆迁管理办法(草案)》第十五条规定可以申请裁决先行拆除房屋，你的意见如何？

　　《广州市城市房屋拆迁管理办法(草案)》第二十四条规定的被拆迁房屋补偿价格的确定，你的意见如何？

　　《广州市城市房屋拆迁管理办法(草案)》第三十三条第一款规定用“原址产权调换”的方式取代现行规定被拆迁人可以要求“回迁”的方式，你的意见如何？

　　报名须知

　　报名条件和要求：本市的公民、法人和其他组织，均可以报名作为听证陈述人或者听证旁听人(法人和其他组织报名的，只能由1人参加听证会)；报名时应当填写报名表；报名作为听证陈述人参加听证会的应当明确表示对听证事项的基本观点。

　　报名证件：公民持本人身份证，法人、其他组织持单位证明报名。

　　报名时间：今年1月11日至1月20日。

　　报名地点：广州市人大常委会机关2楼大厅(东风中路296号)

　　电话：020—83232303、020—83232301联系人：傅鸿栋殷国良