对话

　　回头看，然后上台阶《珠江新城规划检讨》项目负责人袁奇峰解读“检讨”背后故事

　　本版采写：本报记者张惠娥

　　对话背景

　　今年1月22日，《珠江新城规划检讨》作为指导珠江新城下一步规划设计和建设管理的文件依据，由政府发布通告 正式实施，旧的规划同时宣告废止，历时5年的检讨一朝得见天日。然而这个中国有史以来第一个对城市规划所进行的检讨， 背后又藏着怎样的故事呢？不久前的一个中午，珠江新城规划检讨的负责人、广州市城市规划勘测设计研究院的总规划师袁奇 峰，在他建设大马路铺满各种规划草图的办公室里，和本报记者展开了一场对话。

　　一个“回头看”的机会

　　“检讨”在英文中就是review，是回顾、总结的意思。中国城市一直在超速发展，从来没有机会回头看看。随 着中国城市建设从超速发展到相对稳定的发展时期，以后可能会有越来越多的“检讨”

　　记者(以下简称记)：提到检讨，很多人都以为是“承认有错误”的意思。即便是市领导都不大愿意用“检讨”这个 词，而宁愿说是“新规划”。袁奇峰(以下简称袁)：《珠江新城规划检讨》很特殊，因为这是中国在政府文件中第一次正面 使用“检讨”这样的词汇。检讨在英文中就是review，是回顾、总结的意思，有点像现在时髦的“回头看”。其实，香 港政府每5年必作一次城市规划“检讨”。当一项规划的“时”和“势”都发生重大转变的时候，就应该即时进行回顾、总结 ，从而调整未来发展的策略，重新明确目标。这可以更好地起到宏观调控的作用。中国城市一直在超速发展，从来没有机会回 头看看，是《珠江新城规划检讨》给我们提供了一个“回头看”的机会。随着中国城市建设从超速发展到相对稳定的发展时期 ，以后可能会有越来越多的“检讨”，因为城市规划要更好地切合社会发展需求就必须是有弹性和应变的，当然改变规划必须 经由严格的法定程序，通过公众展示才可以施行。记：广州是什么时候决定对珠江新城进行检讨的？袁：珠江新城开发是在1993 年房产最高潮的时候提出来的，当时天河体育中心附近发展很快。当时很乐观，以为把地划成一小块一小块，就会有很多人来 买。地块切得非常小，一块往往只有几千平方米。很不“好彩”，当1997年刚刚具备开发条件时，金融风暴就开始了，广 州市写字楼市场几乎全线停顿，必须检讨1993年的规划是否仍然合适。

　　两种不同的声音

　　一种认为政府用了50个亿去培育珠江新城太可惜了，主张全部变成住宅把它卖掉算了。另一种认为无须改变，过了 经济低迷期，自然而然就会缓过劲来。我认为，第一种判断过于悲观，另一种声音又过于乐观

　　记：使用“检讨”这样的词汇，珠江新城规划检讨开始肯定碰到不少阻力吧？袁：当时出现两种声音：一种是认为广 州要不了那么多写字楼，从土地经济的角度来说，政府用了50个亿去培育珠江新城太可惜了。有人主张改变土地性质，全部 变成住宅把它卖掉算了。另一种声音是：认为无须作出改变，过了经济低迷期，自然而然就会缓过劲来。我认为，第一种判断 过于悲观，当时虽然我们不提“国际化大都市”了，但我们还是要建“国际性的区域性中心城市”，现在又叫“现代化国际都 市”。广州市渴望成功而且还有成功的机会，环渤海湾、长江三角洲、珠江三角洲是中国发展最快的地区，潜藏的机会使我国 有可能成就几个国际性的区域中心城市。在这种情况下，说广州不需要一个新的城市中心，这是过于草率了。另一种声音，我 又认为过于乐观。毕竟1997年开始检讨规划的时候，广州市的写字楼市场几乎是停滞的，空置率大概在37％，如果不看 到这种情况盲目乐观，认为等一等麻烦就会过去是过于乐观了。什么叫区域性中心城市？其最大的特点就是这个城市不仅为自 己服务，更重要的是能够组织区域经济。我们把广州新城市中心区改称21GCBD，就是希望这个地方成为21世纪广州的 商务中心区，它的视野是区域性甚至国际性的。由于我们有这样的抱负、有这样好的区域背景，广州不应轻易放弃这块经营了 10多年的区域。记：但问题是，这块经营了10多年的区域至今都静如止水。袁：珠江新城为何10年都未能发展起来？这 里面有几个因素：第一，碰到金融危机，受整个国际经济形势影响，大机构进入中国受阻；第二，广州的土地没有统一计划供 应，无组织性的土地供应超过了有组织性的土地供应量，从而导致大量的资金流向旧城区了。上世纪90年代初，政府没能统 一土地批租市场，凡是有土地的人都可以找人合作。开发商可以不通过拍卖而拥有大量廉价土地。而珠江新城的土地必须要通 过拍卖，难怪有价无市。想发展的地方发展不起来，不想或者没有意图发展的地方反而很蓬勃，这等于把有限的市场需求和投 资引向那些地区。第三，现实发展情况发生了变化，外事、会展功能调整。

　　中轴线的调整

　　1993年的设计方案还是很有意思。但120多米宽的轴线一直通到江边，比较单调。1997年广州市政府又作 了一次珠江新城中轴线的城市设计竞赛，最后决定选用华工的方案作为基础来调整

　　记：我们了解到，这次检讨最主要的是对中轴线进行了调整。袁：1993年作规划的时候，广州市政府请了一家美 国公司、一家香港公司和广州规划院进行投标。最后确定以美国公司的布局方案、香港公司的开发强度为基础来完善规划。这 个规划是很有贡献的，综合方案一个非常好的地方就是，明确了中轴线。它跨过六运新村，将从火车东站到天河体育中心的中 轴线延长到珠江边。2001年，美国托马斯公司的负责人托马斯夫人来广州，我对老太太说：“你为我们广州做了很大的贡 献，由于你的方案，使我们在21世纪有可能把新城市中轴线延伸到沥滘，形成一条12公里长的轴线。”记：就是说当时征 集方案的时候市政府并没有明确地提出要设计这么一条中轴线出来？袁：这就是设计工作的可爱之处。在设计创作过程中往往 会有很多新的发现。通过对城市结构的解析形成某个方案，而方案一旦被采纳，就会形成一个决定。我们做很多事情，包括珠 江新城都是这样的，我们在设计中埋了很多“钉子”在里面。哈哈！有很多想法是在研究和设计过程中冲击出来的。很有意思 。记：那么检讨对中轴线作了什么调整？袁：1993年的设计方案还是很有意思。但是这个轴线有一个问题，120多米宽 的轴线，一直通到江边，中轴线上比较单调。我1997年第一次出国路过澳门，发现澳门新填海区的一条轴线，也是100 多米宽的轴线。我个人理解这个效果不是特别好。回来后我就在羊城晚报发了一篇文章：《澳门的经验值得广州借鉴》。1997 年广州市政府又作了一次珠江新城中轴线的城市设计竞赛，有同济大学、华南理工大学和广州规划院参加，最后决定选用华工 的方案作为基础来调整，但是到现在还是很有争议。记：做法现在还没定吗？袁：定了，路都修好了。以前珠江新城都是小地 块出让。实际情况是，开发商往往是几块地买下来一块做，但是规划上就有一个问题，每一地块只能有一栋楼，我们叫freestanding ，自由站立，所有楼都没有什么关系。这样对开发商特别为难，特别是住宅，形不成面貌。住宅区希望做成一起，做成围合式 的空间，做一些公共绿地。到底怎么办？我们做了一个判断，把小地块合成大地块，把6000平方米可能划成1万多平方米 来做，甚至鼓励他们把几个1万多平方米一起来做。这样，珠江新城就可以出现一些除了公共绿地以外的大型绿地，使得新城 除了有公园、街道绿化之外，还可以有一些小区绿化，把绿化体系做起来。

　　新规划提升了它的定位

　　全部建成以后，这个地区以后可能会浓缩广州市写字楼的60％—80％。CBD的定位，有利于珠江新城的建设上 台阶。原来是广州市新城市中心，现在是CBD核心区的一部分，是提升了

　　记：以前为什么不这样做呢？袁：以前规划时以为没人有钱买这么大的地。记：是没有大的开发商进来？袁：1993 年的时候，可以想象，当时地价很贵，刚开始时按楼面计算3800元／平方米。本地开发商刚刚起步，经济能力、开发能力 比较差，现在开发能力不同了，一拿就拿一片。基于这种情况，空间形态也要作一些调整。记：新规划中珠江新城的定位也发 生了变化。袁：作了一些调整。珠江新城并不等于广州的CBD，而是CBD核心区的一个部分。广州的CBD的基本形态为 ：以沿城市新中轴线的天河体育中心地区和珠江新城商务办公区为硬核，以天河新区和东风路、环市东路沿线地区为核缘，以 城市新中轴线南延地区为发展用地储备，以广州大道、天河东路为内部交通轴的CBD结构。记：这样的定位，对珠江新城的 “中心地位”是削弱还是提升？袁：通过检讨以后，实际上是更肯定了中央商务区的地位。这个事情并非你关注与否就会发展 起来的，要从10年、20年或者更长远来看。记：但是广州近两年的建设热点那么多，珠江新城还会是广州的建设重点吗？

　　袁：并非城市建设的重点不在珠江新城，而是大家眼球有太多兴奋点了。如果建商务办公楼，恐怕没有一个地方比珠 江新城更合适。全部建成以后，这个地区以后可能会浓缩广州市写字楼的60％—80％。CBD的定位，有利于这个地区建 设上台阶，有利于这个地区朝着一个正确的方向走。这是宏观定位的问题，接下来就是实施的问题。原来是广州市新城市中心 ，现在是CBD核心区的一部分，是提升了。珠江新城规划到现在，发展可能就要靠时和势了，靠国家的经济发展形势。现在 看，情况很好，入世以后，很多跨国公司进来了。

　　三步走建议

　　珠江新城正好位于旧城区与东部组团的中间，城市新中轴线与珠江自然轴线的交会点，它能不是中心吗？从功能上是 中心，从形象上也是中心。这是很难得的一种切合点。它建起来后，会是公司、市民觉得自豪的地方

　　记：现在“时”已经具备，在“势”方面，广州市政府还应该做些什么？袁：对于政府，我们在规划过程中曾经提出 过一些策略性的建议：策略一，政府必须激活写字楼市场，第一个就是住宅禁商，即办公楼不能进住宅区。这是短期的策略； 策略二，建议政府打开珠江新城大门，学上海，以比较优惠的地价和政策把珠三角的上市公司、大企业总部吸引到珠江新城来 。上海就是通过较低的地价把上市公司的总部吸引到浦东来，表面看地价收入是减少了，但可以从税收上收回来。结果是深圳 抢先执行了。记：接下来呢？袁：后来我们又从战略层面提出了三步走建议。第一步，依靠开发商投入来建设；第二步，控制 土地供应，把商务办公用地全部集中放在珠江新城，实行有组织的土地供应。关键是政府要把土地市场控制起来，原则上不再 在其他地区批商务办公楼。在这一点上，时任市长的林树森书记可以说是身体力行的，每当有人向他要地，他就说“到珠江新 城”，结果，海关、商检、移动、联通、财局、发展集团、三诚公司、保利公司等等都进来了。现在招商情况非常好，很多楼 都在动工和准备动工了。第三步，把政府的项目放进去带旺珠江新城，比如歌剧院、博物馆等，这是本来规划检讨就有的。在 规划公示、征求公众意见之后，又从善如流，增加了青少年宫、图书馆等设施。

　　它会越来越值钱

　　关键是政府要把土地市场控制起来，原则上不再在其他地区批商务办公楼。在这一点上，时任市长的林树森书记可以 说是身体力行，每当有人向他要地，他就说“到珠江新城”

　　记：“三步走战略”完全实施之后，珠江新城将会变成怎样的一个地方？袁：这个地方会越来越值钱。如果按照我们 规划的把公共设施都建起来后，自然而然就发展起来了。政府的重大项目如图书馆、歌剧院等都去了，海心沙广场起来，这么 多大楼都进去了，你说它能不是中心吗？因为这个地方正好处在广州的三大组团中间，位于旧城区与东部组团的中间，城市新 中轴线与珠江自然轴线的交会点，它能不是中心吗？珠江新城从功能上是中心，从形象上也是中心。这是很难得的一种切合点 。珠江新城建起来后，会是公司、市民觉得自豪的地方。记：我知道专家和政府官员们都很反感说“什么时候才能建成”这样 的问题，但是如果非得要给一个时间段的话，那么，您估计规划中的珠江新城何时能够出现在市民面前？袁：何时出现？按目 前的发展，珠江新城核心区应该用10到20年就能够形成较为完善的规模，承担起与广州现代化国际都市相匹配的CBD核 心区功能。

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