成都某花园售房时打出广告，称小区将由某知名物业公司进行管理，业主李先生因此购房并与该物业公司签订了物管合同。但在他尚未入住的情况下，物业公司却已退场了。“这算不算侵犯消费者的信赖利益？”

　　业主：信赖利益受损了

　　据李介绍，成都某花园于去年5月在售房时打出广告称：业主入住后将享受到某知名物业公司的优质服务。李说：“物业公司实际上也是售房的卖点之一，我看到这一广告后就买了房子，不久又与该物业公司签订了3年的物管合同，可去年11月初入住时才发现，物业公司已经退场了。”

　　“我是在信赖该物业公司确实会给我带来优质服务情况下才买房的，现在至少是信赖利益受损了。”李说。记者看到，李与物业公司的合同中明确约定：不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；任何一方擅自提前终止协议的，违约方应赔偿对方5万元违约金。李因此将物业公司告到了法院。

　　判决：物业公司没违约

　　据了解，成都某花园早在去年5月就和该物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托其对小区进行为期2年的前期物业管理，可去年8月20日，开发商与物业公司因故终止了合同，由开发商接手继续对前期物业进行管理，但物业公司并未将这一变故告知李先生。

　　诉讼中，物业公司称是由于开发商与其解除了合同才导致了他们无法继续履行物管合同，而这不同于与业主所签协议中说的“擅自解除合同”，因此他们并未违约。今年3月中旬，法院作出判决：退出某花园的物业管理并非物业公司的故意和过失造成的，因此物业公司并未违约，而李也并未因其退出受损，故不支持李的诉讼请求。

　　盲点：委托关系说不清

　　在前期物业管理期间，开发商和物业公司间究竟是一种什么关系？开发商是否有权利或义务委托他人管理小区物业？四川衡平律师事务所律师何晓风说，这起看似简单的物管纠纷背后实际上涉及多个法律盲点，但由于我国《物业管理法》尚未出台，这些问题依然难以解决。

　　“我个人认为这仍是一种委托代理关系，不同的是，这种情况属于隐名代理和未披露委托人代理，即物业公司不必告知李先生及其他业主，他们是受开发商委托进行管理的。因此，李可就自己的损失向开发商或物业公司主张权利。”何晓风说。

　　建议：直接起诉开发商

　　成都中法律师事务所何佳林律师认为，开发商和物业公司间应当是一种服务关系，因此李先生可直接起诉物业公司，而将开发商列为第三人，要求其承担连带责任。

　　何佳林说，就本案而言，李先生与物业公司间实际上均存在缔约过失，因为业主只在前期物业管理期间有权与物业公司签约，而业委会成立后，新的物管合同只能由业委会与新聘的物业公司签订。

　　他还建议说，就这起纠纷而言，李先生直接起诉开发商更好，“开发商在广告中以要约邀请的方式告知了业主是某知名物业公司管理物业，一旦业主购买了开发商的商品房，这一要约邀请就转变成要约了。由于要约属于合同的组成部分之一，因此李先生可以开发商违约为由起诉开发商，这样效果更好。” 记者张学勇

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