| 新商品房买卖纠纷司法解释6月1日起实施 | ||
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| http://www.sina.com.cn 2003年05月08日03:23 信息时报 | ||
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撰文：记者杨升华 吴秀云 见习记者陈永华 记者黄亦民 核心提示 日前，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房的预售合同广告、缩水、交付使用及质量等方面作出了更加明确、具体的 全新出台的《解释》将对广大市民今后在购房置业的过程中，产生什么影响？为此记者昨日走访了政府部门、房地产商、律师和有关专家，为市民一一解读新的《司法解释》 恶意违约和欺诈将要惩罚性赔偿 《司法解释》：商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。 解释规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第三人。 政府人士：1倍赔偿比较合理 市国土房管局有关人士表示，新的司法解释中，关于房地产开发商所承担的赔偿责任不超过已付购房款1倍的规定，显得更加合理，且有实际操作意义。 该人士指出，目前有关法规规定房屋违规实行双倍赔偿，或者按照购房合同违约规定进行赔偿，例如某房屋逾期不交，按照目前广州房管部门提供的购房格式合同规定，如果房产商迟交房，则必须每天支付金额为总房款1‰的违约金，一个45万的楼房，房产商3年不交楼就得赔业主全部楼价，6年不交楼，就得向业主赔90多万……面对这样滚雪球似的巨额赔偿，大多数开发商都无力承担，就可能卷包逃走，甚至干脆多骗一点，如此一来，就形成了一种恶性循环。小业主不仅得不到“巨额赔偿”，而且还可能遭受更大的损失。 将赔偿额度控制在房价的1倍以内，相对是比较合理的。在赔得起的情况下，一些房产商出于对自身信誉或品牌的考虑，是愿意积极去面对和解决有关纠纷，小业主也能实实在在地得到自身得补偿，这样就能形成一种良性循环。 该人士还指出，解释中列出的恶意违约欺诈中，开发商先卖了房子再抵押的情况如今比较少了，而是房子进行了抵押，再拿出去交易的问题还比较多。对于这种将房屋同时多次买卖的问题，消费者要预防也是很简单的，只要到国土房管局登记所查一下房屋的权属情况，就完全可以避免被骗。 律师：违约金不应有上限 朱律师认为，司法解释中规定出卖人承担的赔偿责任不超过已付购买房款一倍，这其实是不合理的。例如买家不用这笔钱去购买房屋的话，可以使用这笔钱来买股票、投资等，其滚动的效应远远不止是这一倍的楼价。因此，法律上规定的违约金不应该有上限。 另外，司法解释中的违约金以其所造成的损失为标准。对于这个“造成的损失”很难界定。因此，该解释的操作性不强。 发展商：欺诈还应负刑事责任 发展商黄总表示，发展商如果违约就应该按照合同的协定来判断处罚的有关事项。但如果是发展商恶意违约，例如在房屋抵押或被法院查封后，仍然拿来销售，卖给消费者，这是欺诈行为，不但要经济赔偿，还要负刑事责任。 “缩水”3%将难以解除合同 《司法解释》：商品房买卖中，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。 政府人士：误差多在3%以内 据广州市国土房管局测绘所有关负责人介绍，目前广州商品房存在的一些面积纠纷，主要是房产商给出的房屋面积与测绘所提供的确权面积有所出入。该负责人认为，从商品房的建筑来说，3%的面积误差是一个较为合理的范围，广州绝大部分的商品房面积误差都在3%以内。 发展商：3%误差很正常 某发展商黄总表示，一般房屋在建设过程中有3%的误差是很正常的。但如果超过5%的话，那就是开发商的责任了。对于超过5%的房屋，开发商怎么赔都是应该的，因为这个误差实在太大了。而对于房屋的面积超出3%～5%之间，发展商可以以成本价来出售给买家，相反，面积缩小了3%～5%，发展商则应该以房价的30%～50%来赔偿。 律师：该解释并非强制性 茹律师表示，这是最高法院把商品房的赔偿界限明确出来。但一般发展商与买家在签订房屋购买合同时都会对相关的问题进行协商。 最高法院的这个司法解释并非强制性的，而是行政要求。如果双方有协定，还是以尊重双方的协定为主。如果双方事先协商是以3%就以3%为界限，如果协商是5%就按5%来界限。主要还是合同中双方的协定。如果事先并没有对相关问题进行协商，就按最高法院的这个司法解释来判断。 “交钥匙”＝房屋交付使用 《司法解释》：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。 因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移交给买房户使用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。 政府人士：交“钥匙”更可行 测绘所某负责人表示，这种解释在实施交易中更可行，是很好的，广州目前不少楼房都已经是按照这种方式再操作了。该负责人认为，有的房子建好了，但不一定都能出具“三证一书”，但业主既然愿意接收了房屋的钥匙，或者已经入住，也就等于他已经认同了这个房子已经建好，可以使用了。新的司法解释将房屋的交楼与产权转移分开来，是更合理的，不可能业主一边拿着钥匙住了房子，一边对开发商说没有接受房屋“交付使用”。一些不同意收楼的业主，就不应当接收钥匙，并且应该向开发商说明为何不收楼，直到自己认同了交楼条件才接钥匙。 但广州市建委法规处的有关负责人就表示，根据广州市商品房交楼的有关规定，开发商是应该出具“三证一书”的，这是出于对小业主利益的保护。小业主如果在房屋的质量等验收情况都没有明确清楚的情况下，就收楼住了进去，日后一旦发现楼房有了这样那样的问题，难道还能再搬出来，说这个房子我不要了。市建委对楼房出具的工程竣工综合验收合格证，是在房屋通过了其他消防、环保等专项验收，并基本达到通水、通电、通气等适合居住的条件下。如果房屋连这些条件都不具备，消费者又怎能贸然入住，目前，广州大部分的购房者都已经有了收楼时查看“三证一书”的意识，这是对自身权益的一种保护，可以避免业主在入住后，发现楼房用的还是临时水、电等问题而与开发商引起纠纷。� 若合同无效可解除“按揭” 《司法解释》：当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。 最高人民法院副院长黄松有指出，将于6月1日施行的司法解释根据合同法、民事诉讼法、担保法及相关法律规定的原则，将商品房“按揭”贷款统称为商品房担保贷款。对当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，买房户不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同；否则买房户没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。 同时，买房户签订商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买房户贷款已经失去了意义，如果不允许解除合同，对买房户是不利的。而贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买房户，也将面临很大的风险。因此，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。 此外，司法解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买房户。 商品房买卖纠纷司法解释之销售广告应成为合同内容 最高人民法院副院长黄松有指此举可避免因虚假宣传引起的购房纠纷 销售广告光靠吹不行 要成为买卖合同内容 《司法解释》：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 最高人民法院副院长黄松有指出，目前，百分之九十以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，房地产开发企业为获取最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。 房地产顾问公司赵经理：合同会变很烦琐 如果广告可以成为合同的一部分，房地产的购买合同就无法签定了，因为合同会变得很烦琐，附加条例有无数条。现在购买合同已经格式化，通过合同已经可以对买卖双方进行约束。广告有渲染、艺术的成分，并不如数学般容易判断是非。 某发展商黄经理：广告有夸张创意成分 广告作为合同的一部分并不十分合理。广告绝对不允许虚假，但广告作为吸引读者的一种手段，带有夸张、创意的成分。双方有纠纷，应该以签订的销售合同来判定，而不能以广告为依据。例如保健药品、护肤品的广告词有部分是夸张的，但消费者却认为那是艺术的手法。另一方面，作为卖家，发展商也会注意自己的形象，不应该做虚假的广告，这涉及诚信问题。 朱律师：发展商要对广告负责 《广告法》对广告也有相关的规定。即使没有这个新的司法解释，广告也是不允许虚假的。而且在购买房屋的时候，消费者让签订认购书的销售人员在广告单张上签名，同样具有法律效力，也是对广告的一种认同，发展商要对广告负责任。 当事人自愿签定合同将不被轻易确认无效 《司法解释》：司法解释根据合同法的规定，对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有合同法第52条规定的合同无效情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。当事人在向人民法院起诉前取得商品房预售许可证明的，可视为其具备预售资格。 黄松有指出，人民法院对房地产开发企业预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。对商品房买卖合同的登记备案问题，我们认为这应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。 业内人士说法：合同签字就生效 据业内人士介绍，其实无论商品房买卖合同是否在房管部门备案，只要业主与开发商在合同上签了字，合同就开始生效，并不是要在房管部门备案后才生效的。 该人士指出，房管部门之所以要对商品房的预售、确权等都进行登记备案，是为了更好的了解一个房屋权属情况。也因为进行了备案，消费者在购房时，就可以先到相关部门去查清楚房屋的权属，再落定买房，以免被骗。 质量严重影响正常居住购房合同可解除并获赔 《司法解释》：如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。 最高人民法院副院长黄松有表示，这个将于6月1日施行的司法解释规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。 黄松有说，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持。 政府说法：出问题由建设单位负责 市建委法规处有关负责人指出，商品房的质量验收等工作，都是由房屋建设单位自己进行，政府部门只是作为备案和监督机构。就像大家买衣服，买的时候衣服上就已经有了一个合格标签，这种质量合格验收，都是由商家自己来做，市建委或市质监等部门，都是起到一个监督管理的作用。一旦房屋的质量出现了问题，根据《建筑工程质量管理条例》的有关规定，是应当由房屋的建设单位来负责维修和赔偿。 到期不给办理房产证买户可申请赔偿损失 《司法解释》：购买商品房却迟迟拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失。 最高人民法院副院长黄松有指出，由于房地产开发企业的原因，买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 黄松有同时表示，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于房地产开发企业的原因，导致买房户无法办理房屋所有权登记，人民法院应支持买房户解除合同和赔偿损失的请求。 政府说法：手续齐全3个月内办证 据国土房管局有关人士介绍，目前一些楼房的房产证迟迟办不下来，主要是开发商在申请办证时，提供的资料不齐全。如果开发商办理手续齐全，房管部门是一定要在3个月内为其办理房产证的。 某发展商黄经理：责任应该分清楚 在限定的时间内无法给消费者房产证，这关系到多方的问题，要分清楚是那一方的责任。 现在的发展商一般都比较规范，尤其是广州的房地产发展商，手续办齐，具备销售房屋的资格，因此，正规的房地产发展商一般都不会拖延消费者的房产证而不给的。但有时办理房产证并不是发展商或消费者说了算，政府部门也起到重要作用。因此，发展商不办理房产证要分清责任，如果是发展商不能提供齐备的资料而导致消费者到限期没有拿到房产证，发展商肯定要负责任。但如果是由于政府部门的原因，这应该同样追究政府部门的责任，而不应该把责任全部推到发展商头上。 李律师：可促成优胜劣汰 关于迟办房产证的司法解释对小业主来说是好事。有的发展商在开发楼盘过程中缺钱，搞不下来房产证，或者因为综合验收不合格而拿不到房产证，受害的都是业主。而一般的购房合同都没提迟办房产证要发展商赔多少钱，因此迟办房产证一直是比较棘手的问题。《司法解释》施行后对发展商和政府部门都会产生很大的压力，不仅要求发展商的工作规范，也要求政府部门实行“明示”制度，即公开办事制度，从而促使政府部门办事效率提高。 施行《司法解释》以后可能会出现这样的现象，就是以后不成规模的、发展不规范化的发展商可能被淘汰。因为之所以存在各个方面的问题，究其原因就是发展商实力不够，那么就要退出竞争，相信这也是政府努力的目标。
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