购房　6种情况可获双倍赔偿

http://www.sina.com.cn 2003年05月08日08:27 四川在线-华西都市报

　　昨日，本报报道了最高人民法院公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释后，众多读者打进热线称，对该司法解释中的一些问题不完全清楚。为此，本报就读者们关心的几个问题，请教了民商法硕士郭林律师，进行一次司法解释的再解读。

　　焦点一

　　6种情况最高可获双倍赔偿

　　司法解释：商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。综合第七、八、九条，共有6种情况，开发商将承担最高双倍赔偿的责任。

　　律师说法：利益受损时，购房者是否可以获得双倍赔偿？以前在司法界一直有争议，现在很明确，共有6种情况可获得双倍赔偿：1、拆迁人在和被拆迁人签订拆迁安置协议后，对安置房的具体位置进行了约定，但拆迁人却将该房出卖给其他人，如果被拆迁人要求解除协议的；2，合同订立后，开发商没有通知买房人，又将该房屋抵押给银行或者其他单位的；3、合同订立后，开发商又将该房屋出卖给其他单位或者个人的，即俗称的“一女多嫁”的；4、订立合同时，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，需要指出的是，虚假预售许可证不仅指证件是假的，还指将此地的预售许可证拿到彼地，因此买房人要看清楚；5、在订立合同时，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的；6、订立合同时，开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给他人的。

　　焦点二

　　延期交房催告3月后可解除合同

　　司法解释：开发商迟延交付房屋或者买房人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　律师说法：开发商延期交房的情况在成都比较多。比如，张三和开发商约定今年1月交房，到时候没有交房，张三向开发商催告了，如果3个月后还没有交房，那么合同就可以解除了。开发商不但退款，还必须承担由此造成的损失：房屋租金。需要提醒购房者的是，在催告时最好以书面的形式，或者采用公证催告、律师催告的形式，尽量做到有依据。同时，在签合同时，一定要把交房时间签“死”。

　　焦点三

　　交房3个月内应办产权证

　　司法解释：由于开发商的原因，买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　律师说法：房屋产权是购房者反映比较强烈的一个问题。一种情况，双方约定办产权的期限，如张三和开发商在合同中约定，在交房3年内办产权，就必须按这一约定执行；因此提醒购房者：最好不要对此进行约定，如果要约定按后两种规定期限进行约定。

　　第二种情况指期房，如张三1月1日和开发商签合同买房，3月1日才交房，那么开发商就必须在同年6月1日前办理产权证；第三种情况指现房，即签订合同90天内，开发商必须办产权。同时规定，如果超过法定期限一年，开发商仍然没有办产权，那么购房者有权要求解除合同。

　　焦点四房屋影响生活可解除合同

　　司法解释：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　律师说法：这一规定分两种情况。其一，房屋经验收主体不合格，或者已经交房了，但经检验主体不合格；其二，因为房屋质量问题严重影响购房人生活。比如：张三买房并入住后，墙体开裂、厨卫渗水，修复后又出现问题，即指无法通过维修解决问题的，就应当视为“严重影响生活”，这样购房者有权要求解除合同。

　　郭林律师最后提醒购房者：在签订合同时一定要“三思而行”，因为司法解释规定“不轻易确认商品房买卖合同无效”。记者赖永强

　　

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