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青岛的房地产向何处去 有一些现象让我们警惕

http://www.sina.com.cn 2003年05月14日15:20 青岛日报

  本组系列报道的最后一篇,我们将探讨一下市场的问题。

  转入2003年,青岛房地产市场进入快速发展的第五年。可以说,从1999年开始,青岛房地产市场一直沐浴在春风里。

  有业内人士用“突飞猛进”来形容这几年青岛房地产市场的发展与进步,应该说,这
个评价也是中肯的。如果从纵向的角度看,青岛房地产的进步显而易见,市场在一天天成熟与理性,对城市建设与经济发展的贡献与日俱增。但是站在横向的角度上,我们也看到了青岛房地产的差距与不足。

  经济学家经常会用发展周期来分析、预测市场发展的轨迹与趋势,很多购房者也经常分析判断房价的涨与跌。在这些关注的背后,体现出来的是房地产市场在大家心目中的位置以及对经济发展的贡献。

  但是很少有人会去关注,经历了五年春天的青岛房地产市场,究竟处在一个什么样的位置上,它的市场现状是什么,它下一步的发展将呈现出什么样的特点与趋势;很少有人会去关注,这个市场中有多少健康的成分,理性的因素;很少有人会去关注,这个市场的发展在一个什么速度上比较合适,是不是速度越快就越好……

  一个健康的、理性的房地产市场,需要市场各个主体都能发挥作用,水到渠成。

  春天的感觉很舒服。享受舒服的同时也让我们过于乐观,让我们忘记了每一个市场都应该有它的春夏秋冬。

  寻找市场坐标的过程是一个艰苦的过程,但如果能够对这个市场的进一步发展起到些许的作用,我们将会为此感到自豪和骄傲。

  房价走势影响市场走向

  房地产市场的走向与房价的走势密切相关。

  近几年来,伴随着房地产市场的春意盎然,房价自然也是“芝麻开花———节节高”,一年一个台阶,一年一个高度。

  从2002年开始,有关房价的消息与争论不绝于耳,北京的房价降了,广州的房价降了,很多人发出了这样的疑问,什么时候青岛的房价也降降,最起码别再涨了?结果是事与愿违。

  统计结果显示,2002年全市商品房屋成交均价达到每平方米2229元,比2001年增长7.2%,高于全国平均增幅,其中市内四区均价已达每平方米3291元,市南、市北分别达到了每平方米4775元和3108元。进入2003年,第一季度的统计结果也显示房价在继续走高。

  中房协副会长顾云昌曾经这样表述对房价的认识:“城市房价的高低好比挂在树上的苹果的高度,人人都能摘到苹果是不可能的,但大部分人通过翘脚、蹦跳够得着,那就比较合理。”这句话给了我们一个概念,房价对于大部分人而言,绝不应该是空中楼阁,这句话还留给了我们一个充分想象的空间,“翘脚”的程度有多大,蹦蹦跳跳的幅度能有多高。

  青岛房价的上涨在2002年下半年到2003年初显得尤为引人注目。

  市场供求是一个方面的原因。从市场的供应量看,从2002下半年起,特别是转入2003年,市区开盘的楼盘少之又少,虽然媒体报道了不少楼盘正在运作或即将开盘的消息,但由于种种原因,相当一部分楼盘的推出计划一拖再拖。由于我们前面已经探讨过的需求的力量在不断加大,而供应层面却没有任何作为,房价在供需双方的博弈中一路攀升。

  其它很多方面的原因同时存在。地价的攀升加大了开发成本,而且这种攀升摒弃了慢慢悠悠,改为小步快跑。开发商在设计方面、材料方面加大的成本也直接显示在房价上,成为一个压不下来的硬成本。与房价同时攀升的,还有购房者的期望值,总是希望房子越来越好,总是担心房价越来越高……

  房价的上涨带给这个市场很多发展的机会与可能,但同时也让整个市场有些浮躁。最明显的一点是,由于利益的驱动,很多资金正在注入房地产,给这个处于高速发展之中但仍很不成熟的行业带来了更多的宠爱与困惑,房地产市场的一举一动也在这困惑之中,宠爱之余,显得至关重要,但最可怕的,是在宠爱与困惑之中迷失。

  我们应该看到的是,不管市场如何发展,不管有多少冠冕堂皇的理由,房价的下调不仅仅是众望所归,更是一个趋势,一种规律。最起码的一点,市场大局涨势难改,但局部回调可期。

  很多房地产界专家对此也持肯定态度。专家们认为,房子作为一件商品,必然要遵循价值规律,任何一个产品都会从卖方市场转变为买方市场,价格下降是必然的,手机、电脑、汽车这些消费品都是“素质”越来越高,而“身价”却越来越低。

  青岛房地产市场目前正处于卖方市场是一个不争的事实,但市场转型的必然性也是一个不争的事实,虽然房子的附加值在不断增加,但其增加的幅度远远没有房价上涨的幅度快。房价不可能马上就降下来,但市场的调整是必然的,而且这种调整也是房地产市场发展进程中一个必不可少的阶段。

  专家同时也指出,房子的价格也绝不可能像手机那样,降得那么快,它会找到其合适的位置,然后就基本趋于稳定。房价下降的态势不仅对于消费者利好,同时还能促进优胜劣汰,使房地产从整体上的“粗放型”向“精作型”转变,从原先的拼设计、价格,转为拼服务,从而尽显各自的真功夫。

  多年来几乎是犯了“众怒”的北京高房价,似乎已向大众低下了那高昂的头,但更多的人相信这个进程才刚刚开始,北京也只是一个开始。

  市场现象折射发展方向

  青岛房地产应该向何处去?房地产作为一个行业应该如何更好的为市场服务,为广大购房者服务?房地产企业及相关行业应该做出怎样的贡献?

  进入2003年,青岛房地产市场出现了几个现象,在这几个现象的背后,多多少少折射出青岛房地产市场的发展方向。

  放量发展,品牌至上。今年海信地产计划推出的七个房地产项目总建筑面积将达到60万平方米。在住宅年销售量不到400万平方米的青岛市,60万平方米绝对是一个不可忽视的量。海信地产作为青岛知名房地产公司之一,在历经几年潜心运作之后,实现了品牌效应与企业规模的同步丰收。在青岛房地产市场上,有一部分房地产公司的开发量在逐步放大,逐渐占据越来越多的市场份额。其中好几个企业在城市中心区、西海岸、北部都有开发项目,并形成了企业的战略布局,天泰集团的馥香谷、天泰阳光海岸、奥林匹克花园;荣昌的千禧龙苑、千禧龙花园、千禧国际村;亚星集团的美瓴居、丽都国际、傲海星城、国际名都城……在这些大项目的背后,将崛起一批房地产行业的实力派。

  大盘攻略,模式创新。天泰?青岛奥林匹克花园的启动吸引了众多关注的目光,作为中体产业与天泰集团运用奥园品牌共同开发的房地产项目,作为青岛第一个千亩大盘,天泰?青岛奥林匹克花园的身上承载着青岛房地产产业升级、模式创新的使命。青岛房地产历经几年的发展,如何实现更高层次的发展,如何在更大程度上满足市民日益增长的对住房的需求,进行大盘运作是解决方式之一。开发商自己解决配套问题、交通问题,还要想办法实现商业、教育、健身等多方面的设想,开发商无疑面临来自多个层面的机遇与挑战。目前城建、荣昌、环宇、源泰等知名房地产企业都选择了大盘运作,楼盘规模都在几百亩以上,远期运作的则达到数千亩,这些项目的成功运作,将把青岛房地产带入一个大盘时代,让市民享受真正的“运动、度假与生活”。

  属性回归,服务为先。前不久,在青岛山花园1号楼交付仪式上,业主们收到了一份特殊的礼物,开发商环宇地产向每位业主赠送了一本精美的居家服务指南,在这本居家服务指南里,除了开发商应该提供的“两书”外,还包含建设标准说明、住宅产品构件说明、住宅使用电路详图示意说明等内容。在很多人的眼中,这本居家服务指南与其说是一份礼物,不如说是一种回归,住宅商品属性的回归。商品房是一种商品,但很多人仅仅关注交易本身,却对其它的商品属性漠不关心。一个剃须刀都有厚厚一本说明书,而无论从价值、对人们生活的重要程度等方面都要重要许多的房子却寒酸得很。实现住宅商品属性真正意义上的回归,为业主提供更多的服务应该成为青岛所有开发企业的共识与选择,关注业主的企业,也将被业主、市场所关注。

  城区改造,土地为王。随着市区内开发用地的减少,旧城改造项目成为重点,土地的瓶颈作用日趋显现,土地拍卖也因此成为与房地产密切相关的一个名词,小小的拍卖槌被掂出了更重的分量。在2002年里,广业地产以5500元的楼面地价拍出了青岛“地王”,华侨、李沧建安、亚麦联合拍下了“钻石”地块,市区内数十幅地块通过拍卖、挂牌的方式转到了开发商手里,拍卖现场的激烈竞争有目共睹,更有开发商在竞拍得手之后放言“拍到了便宜地”。土地拍卖价格在一定程度上左右了房价,房价也在一定程度上左右着地价,市场是一个互动的过程,开发企业之间的竞争从产品向前延伸到了拍卖现场,风险如影随行,也从产品本身延伸到了拍卖现场。

  有一些现象让我们警惕

  房地产市场的一路上扬,让很多开发商的感觉颇好,有的甚至产生了一种错觉,以为市场的好日子将永远存在,在不知不觉中,成为了温水中的青蛙。

  于是我们看到,在同样的市场机会面前,开发商们做出了不同的选择,一类开发商抓住契机,内外兼修,做足市场、企业自身、购房者的文章,在获取利润的同时,也为城市发展做出了贡献;还有一类开发商也抓住了契机,而目的只有一个就是赚钱,大赚特赚。

  最近一段时间,关于房产投资的信息明显增多,开发商、购房者、媒体都加入了宣扬房产投资的行列,好像在整个投资领域,只有房地产才是华山一条道。“零风险”、“收益百分百”的字眼随处可见,开发商、代理商计算出的投资回报曲线高高扬起,给人无穷的想象与憧憬。其实很多人都很清楚,股评家是不允许持有股票的,以保证其发表言论的公正性。同样道理,谈论投资收益发展商也是没有发言权的。手中持有物业,而后发布升值的论调,借机高价出售的做法实不可取。当然,做商人的可以雇佣某一吹鼓手为其服务,但说什么也不应该赤膊上阵。

  最近一段时间,土地拍卖也被赋予了更多的意义,它逐渐被人们看成市场的一个风向标。某一区域刚刚拍卖了一块地,就有很多人以地价加开发成本加利润算出该区域房屋的销售价格,并认为这是理所当然、顺理成章,于是一块地带动整个区域房价上涨的现象屡屡发生。

  最近一段时间,大家给予了烂尾楼很多的关注,正是由于市场的一路攀升,烂尾楼才得以“在春天里苏醒”。但是很少有人去关心烂尾楼为何会成为烂尾,烂尾楼的苏醒对于今天的房地产市场究竟意味着什么,它是春光无限的一个有力佐证还是在透露另外的一个信息。

  最近一段时间,有不少开发商抓住市场供应量相对较小的时机入市,这些项目本身的地价并不高,地段很一般,规划设计水平也很一般,但价钱却高得很,更让人难以理解的是,在这样的项目背后还有一个规模庞大的追随者队伍。

  客观地讲,目前住房需求热中潜伏着某些危险。连续三年新建商品住房和二手住房价格上涨,而且呈加速上涨趋势,就是一个令人忧虑的信号。

  所谓加速度上升是指涨幅一年比一年高,这意味着供不应求的缺口在加大,空置量越来越少,低于正常水平的程度越来越严重。这就要求人们仔细地分析供给和需求,而不是简单地认同供求两旺或者供不应求的积极意义。

  把价格持续加速上升条件下需求和供应两种不正常情况叠加起来考虑,即虚拟需求在不断放大,实质供应也在不断放大,过若干时候,就可能出现麻烦,虚拟需求所购买的大量住房和实质供应所提供的大量住房,将在流通领域同时遇到过高价格的阻截,无法出货。毕竟很少有人能够做到“坐看泡沫起,笑看泡沫落。”

  应该讲,现在的市场并没有危机出现,但有一位开发商的话引人深思,“市场风向迟早是要转的,它不可能一个劲儿往上走。市场转向的开始可能会像羞答答的玫瑰一样静悄悄地开,但一旦转了向就绝对不会再羞羞答答。”

  这样的描述可能很多人接受不了,但大家对市场的希望是一致的。随着高端市场的需求得以充分释放,今后,市场应引导房地产开发商更多地把产品瞄向普通居民,当房地产的产品结构趋于合理后,就会有更多的人来到“树”底下,摘他们各自可以够到的“苹果”。


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