合法购买的商品房为何成了“空中楼阁”

http://www.sina.com.cn 2003年05月17日09:32 工人日报天讯在线

　　——发生在烟台经济技术开发区的一桩怪事

　　本案人物:烟台经济技术开发区丹阳小区41号楼40余户居民在购房后发现该房的土地使用权已另属他人。

　　家住烟台市经济技术开发区丹阳小区41号楼的牟先生准备将所购房产转手，房产部门告知：该楼居住的40余户购房者的房产证、土地使用权证上注明的土地证号烟国用（2000字第1013号）已另属他人。他们合法购买的商品楼房没有了土地使用权，不能买卖过户、抵押，成了商品房中的“黑户”。

　　由于烟台市经济技术开发区的地理环境，开发区的许多楼房都是跨区修建。开发商采取置换土地的办法，将跨区的土地相互对换。丹阳小区41号楼就是这种情况。房产公司以(2000字1013号)土地使用证报建41号楼，得到开发区建设环保局和开发区房产交易管理所批准。41号楼施工期间，四十几套楼房全部售出，购房者得到有关部门颁发的房产证中注明该楼的土地使用权归房主使用。

　　之后，房地产商就土地使用权发生纠纷诉至法院。法院强行将40余户已购买房屋，应依法享有的41号楼土地使用权，通过司法程序“调解”给了他人。

　　开发区检察院以房产开发公司负责人涉嫌倒卖1013号土地立案侦查。

　　检察机关笔录中记载了开发区法院院长鲁某因接受该案当事人数万元“感谢费”，与此案主审法官“打招呼”的内容。

　　今年5月，距离烟台市经济技术开发区丹阳小区40多户居民得知自己合法购买的商品楼房没有了土地使用权已经整整一年。商品房没有土地使用权，不能买卖过户、不能抵押，成了商品房中的“黑户”。一年来，他们往返于烟台开发区法院和多个部门之间，为维护其合法权益奔走着。房屋产权和土地使用权分离

　　 2002年，家住烟台市经济技术开发区丹阳小区41号楼的牟先生，准备将所购房产转手，当地房产部门告知：房屋无法过户，房产证、土地使用权证上注明的烟国用（2000字第1013号）土地已换了主人，和他同样命运的还有同楼居住的40多户居民。这个消息对于用血汗钱购房并交清了房款的业主来说，无异于晴天霹雳。他们不明白，商品房是自己的，楼下的土地使用权怎么变成了别人的，自己的土地使用权哪去了？

　　 2000年，烟台市经济技术开发区丹阳小区41号楼开始建设，开发商是专为开发此楼而成立的烟台永成房地产信息咨询有限责任公司。2000年下半年楼房建成出售，牟先生、陈先生、张先生等40多人先后从永成房地产信息咨询有限公司（以下简称永成公司）以每平方米1200～1300元的价格购买所需住房。购房前，居民们详细查看了永成公司开发建设这座楼的土地使用证、规划许可证、施工许可证、工程竣工验收证、商品房登记注册证等，各种手续齐备。收到房款的永成公司为购房者办理了《中华人民共和国房屋所有权证》，证书上标明土地证号为（2000）字第1013号，使用年限至2042年4月28日。

　　 2002年5月，居住在41号楼6层的牟先生，因父母年事已高，行动不便，想从6层换到一层，在换房过程中发现自己的房子没有土地使用权，无法转让或出售。他和几位业主急忙到永成公司询问，永成公司答复：41号楼的土地使用权已被开发区法院通过调解的形式，执行给了源通公司。

　　正当业主们奔波于开发区法院和几个部门之间寻求解决时，土地管理部门发布公告称：2002年底以前对开发区内城市居民住宅用地的土地使用权进行确权登记。逾期不申请办理的，视为非法占用土地，并处以每平方米15元以下罚款。

　　 40多户居民不明白，自己按合法手续买的商品房，为什么没有了土地使用权，到底是谁剥夺了应属于他们的土地使用权。土地使用权哪去了在此之前，李永库与华夏公司商定，华夏公司以380元/平方米的价格，将坐落于开发区丹阳小区内地号为36-2-9的国有土地使用权转让给李永库。李永库因资金不足，找到一个名叫杨玉清的协商共同投资组建永成公司，购买、开发36-2-9号土地，杨玉清表示同意。

　　由于烟台市经济技术开发区和福山区特殊的地理环境，开发区的许多楼房都是跨越两区修建。为了适应城市规划的需要，开发商便采取置换土地的办法，将跨区的土地相互对换，丹阳小区内的40、41、42、43号楼就是这种情况。4座楼西半部的土地使用权归开发区李永库所在永成公司所有，东半部的土地使用权归福山区金河公司所有。为方便开发，永成公司与金河公司协议置换土地，41号楼的土地使用权归永成公司，其他3座楼的土地使用权归金河公司。置换协议经土地管理部门批准后，永成公司以（2000字1013号）土地使用证报建41号楼，得到开发区建设环保局和开发区房产交易管理所批准。41号楼施工期间，四十几套楼房全部售出。

　　 2001年3月，永成公司用1013号土地证为四十几户居民办好了房屋所有权证，至此，永成公司将41号楼开发、销售完毕，1013号土地使用权经有关部门审批依法归四十几户购房居民。

　　 2001年6月，永成公司经理李永库与曾和自己共同投资开发房地产的杨玉清签订了一份财产归属协议，杨玉清退出永成公司，并约定将已不属于自己的1013号土地转让给杨玉清。因该协议内容属非法处置他人土地使用权，开发区建设环保土地局拒绝了他们的土地过户申请。

　　 2001年9月10日，杨玉清向开发区法院起诉永成公司，要求仍按照双方6月份签订的那份财产归属协议内容，将1013号土地转至他的名下。

　　之后，杨玉清以41号楼的两套私有住宅做担保，申请法院查封李永库的部分财产，其中包括不属于李永库的1013号土地。开发区法院根据杨玉清的申请，查封了李永库受他人委托销售的丹阳小区26号楼部分房产。

　　 2001年9月17日，杨玉清与李永库在开发区法院主持下达成调解，李永库将1013号土地使用权转至杨玉清任经理的源通公司名下。协议签订当天，开发区法院即向开发区建设环保土地局发出协助执行通知书，将已经属于四十几户居民的1013号土地过户到了源通公司名下。永成公司能转让1013号地产吗

　　 1999年9月7日，杨玉清、宋玉兰夫妇和李永库、孙美玉夫妇在杨玉清的家中签署“合作协议书”，决定成立永成公司。合作协议约定：“经双方商谈决定设立公司开发房地产业，公司名称确定为：烟台开发区永成房地产信息咨询有限责任公司，公司法人代表李永库，现金出纳孙美玉，杨玉清担任总顾问。双方商谈决定开发丹阳小区41号住宅楼。”宋玉兰一次性投入现金80万元，其中的50万元作为购买华夏公司转让土地使用权的定金，30万元用于注册永成公司的费用、永成公司的流动资金和开工费用。宋玉兰将分得120万元的利润，剩余利润归李永库。

　　 1999年9月22日，李永库在开发区工商局注册成立了永成公司，同月24日，宋玉兰将80万元投资款交付永成公司，正式成为永成公司的合伙人和41号楼的开发商之一。

　　 2000年3月，永成公司与华夏公司正式签订土地使用权转让协议，华夏公司将地号为36-2-9的国有土地使用权以848122元的价款卖给了永成公司，永成公司交付了50万元转让款，办理土地使用权过户手续。

　　 2001年6月14日，甲方宋玉兰、杨玉清和乙方李永库、孙美玉又正式签署了“关于烟台开发区永成房地产信息咨询有限公司财产及归属协议书”，对合作开发41号楼的分配事宜达成一致意见。所建41号楼的六套房屋及部分车库和小棚折价110万元抵给宋玉兰，永成公司剩余利润归乙方支配。

　　两个协议表明杨玉清、宋玉兰夫妇与李永库、孙美玉夫妇之间存在合伙经营关系，共同投资购买烟国用（2000）字第1013号《国有土地使用证》项下的36-2-9号土地使用权，共同用该土地与金河公司土地进行置换后开发建设了41号住宅楼，共同销售了41号住宅楼，并按照合同约定分配了利润。同时，李永库通过协议的形式又把已属于41号楼的业主的土地使用权转让给杨玉清，处置不属于自己的财产，明显侵犯了41号楼业主的权益。为何订立土地转让协议

　　记者采访时李永库表示：杨、李二人在签订了永成公司财产归属协议后的2001年8月，杨玉清要求李把1013号土地过户给他。李以楼房已卖出，房屋所有权证已办好，再过户要出事为由不同意。在此之前，李曾将1013号土地到银行作抵押贷款55万元，杨说如不签转让协议，其到公安局举报李诈骗。在杨的胁迫下，李被迫签了一份“补充协议”，同意将1013号土地过户给杨，并将协议签订的时间写成6月份。

　　 2001年9月，杨玉清在开发区法院起诉李永库，随后法院对李的财产进行了查封。当时李有两个公司，一个是他作为合伙人的永成公司，一个是永宝工贸公司。李和杨签订的协议均属永成公司的内部协议，杨起诉的也是永成公司，但开发区法院却查封了另一家天马公司委托永宝公司代为开发和销售的丹阳小区26号楼。在法院查封26号楼时，李向法院办案人员说明了26号楼的详细情况，但法院人员置之不理。

　　查封后的第三天，开发区法院一名姓陈的法官找到李永库，说要想解决这个问题，最好找杨玉清调解。李特意请开发区土地处办公室主任姜魁茂作证，中午在一家饭店与杨、陈见面，协商调解事宜。第二天，李又约姜魁茂一起到法院，主办法官王毅拿出事先准备好的调解书让李签字，李讲了涉案土地和金河公司置换的经过，但王毅法官不让李陈述经过。李坚持让法官在调解书上注明“因1013号土地不属于我公司，已经给41号楼的居民办了房产证，以后发生什么纠纷，与李永库无关……”王法官则说不用写了，李被迫在调解书上签字。法院如何向41号楼的居民解释

　　 2001年9月17日，开发区法院制作的杨玉清、李永库因财产损害赔偿纠纷案（2001）开民初字第465号民事调解书认为：“经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议：被告烟台开发区永成房地产信息咨询公司、李永库于2001年9月27日前将烟国用2000字第1013号土地证（地号36-2-9）办至原告的公司烟台开发区源通公司名下。上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。”

　　同日，法院又向开发区建设环保土地局发出协助执行通知书，说该院已解除对永成公司名下的位于烟台开发区1-9小区的土地的查封，请协助将其过户到源通公司名下（土地使用证号为烟国2000字第1013号）。开发区法院的这一具有法律效力的调解书，使41号楼的40多户居民失去了他们已购买的楼房的土地使用权。

　　记者在烟台采访时看到，41号楼距离开发区法院也就是100米左右。41号楼的居民们说，在法院主持调解前，我们在这里已经住了几个月，很难相信法院的人会看不到，真不知道法院为什么会下这样的调解书。

　　记者调查中发现，开发区法院在制作465号民事调解书和执行中，从实体到程序都有不符合法律规定之处。

　　 1.杨玉清申请财产保全提供的担保是涉案土地的丹阳小区41号楼的房产证。其房产证上的土地证号与申请财产保全查封的土地证号是完全一致的，同为烟国用（2000）字第1013号。也就是说以烟国用（2000）字第1013土地上的商品房为财产保全担保，申请查封了烟国用（2000）字第1013号土地。

　　 2.李永库在法庭上说明了涉案土地已属于41号楼的居民的情况，并要求主审法官王毅记录在调解笔录中。而王法官无视案件的客观事实和当事人的合法要求，在明知涉案土地已不属于永成公司的情况下，强行调解结案。（以上两点在开发区检察院询问王毅、杨玉清、李永库和姜魁茂的笔录中均有记载。）

　　 3.开发区法院在查封与案件无关的永宝公司承建的天马公司丹阳小区26号楼时，虽然李永库一再说明永成公司和永宝公司是两个法人，并出示了企业法人营业执照和天马公司委托永宝公司建筑、销售26号楼的一系列手续，证明法院错误地查封了与案件无关的财产，但办案人员根本不理，强行查封。

　　 4.2000年9月17日下达的民事调解书中明确表明，李永库于2001年9月27日前将1013号土地证办至源通公司名下，而开发区法院在案件自动履行期尚未届满，未经当事人申请执行和缴纳执行费，无任何执行立案手续的情况下，在制作调解书的当天主动协助执行，向开发区建环局发出协助执行通知书。这一执行程序严重违反了《民事诉讼法》关于执行的有关规定。

　　开发区法院下达的民事调解书不仅严重地侵犯了41号楼40多户居民的合法权益，也侵犯了与永成公司置换土地的金河公司和华夏艺术品公司的合法权益，且涉案当事人和法院部分人员有着不正当的关系。被侵权的居民和单位依法向有关部门反映后，开发区检察院曾以在倒卖1013号土地过程中涉嫌经济犯罪，对杨玉清立案侦查并采取强制措施。同时,开发区法院院长鲁某因接受了杨玉清5万元“感谢费”并对此案主审法官“打招呼”也被采取了强制措施。（以上情况在开发区检察院询问杨玉清、鲁某的笔录中记载。）

　　现在，41号楼的居民们仍在不断地向烟台市人民代表大会、烟台市中级人民法院和有关部门反映，并得到了烟台市人大的重视。他们坚信合法购买的楼房不能“悬”在空中，属于他们的土地使用权一定会回到他们的手中。

　　本报将继续关注这个案件的发展。

　　检察院询问笔录:法官承认有过错

　　时间：2002年6月16日

　　被询问人：王毅

　　工作单位、职务：烟台市开发区法院民一庭审判员

　　问：某某送给你的这个案子的所有材料包括什么？

　　答：有起诉状、原告提供的证据、保全申请及担保以及某某办理的有关送达、保全等手续。

　　问：你是否将上述材料都看了？

　　答：我都看了一遍。

　　问：既然你都看了，你是否发现原、被告争议的土地号与原告提供保全担保房产证上的土地证号是一致的？

　　答：这个我没仔细看，没发现这个土地证号是一致的。

　　问：你不是将所有材料都看了吗？

　　答：我是都看了，但我只是仔细看了原告的起诉状、提供的证据材料，保全申请、房产证担保，至于房产证上有关土地的使用我根本没看。

　　问：作为一名主审法官，你在开庭前是否应该对案件的全部材料进行审查？

　　答：我应该进行认真审查。如果当时认真审查了，我就会发现原、被告争议的土地证号与原告提供的房产证上的土地证号是一致的，说明双方争议的土地已经有建筑物了，盖了住宅楼且已出售，我就会对这块土地进行认真调查，让原告说明他提供担保的房产证上的土地证怎么会和他起诉过户的土地证是同一个土地证。如果他不能说清楚，我就不会调解处理这个案子，那么这个案子就不会是今天这种结果了。

　　问：你在办理这个案子中是否有错误？

　　答：我办理这个案子有过错，错在我因为疏忽大意，没认真审查。如果当时认真审查了，不管是在开庭前还是在开庭中，便会发现这块土地已经盖楼并且出售，我就不会这样办理这个案子。因为土地与土地上的建筑物是不可分割的，土地上的建筑物已经转让给别人了，土地证就不能再过户给另外一个人。

　　法院认为:法院办案无差错

　　烟台市人民代表大会法制委员会：

　　根据烟人法重字（2002）第13号函的要求，我院对（2001）开民初字第465号案件组织了复查，现将结果报告如下：

　　 ……

　　四、复查结果

　　（一）案件审理过程中，承办法官曾查询土地登记，烟台开发区1-9小区36-2-9号土地使用权证登记的土地权人为被告永成公司，被告永成公司拥有该证下的土地使用权。

　　（二）在本案审理过程中，有关证据及当事人的陈述均未涉及到金河公司、华夏公司及48户居民等案外人的利益，未曾发现被告对该土地使用权的处分损害公共利益或第三人权益的问题。

　　（三）审理过程中，原、被告各方均同意并要求调解解决，被告作出了承认原告诉讼请求，同意将土地使用权证过户给原告的明确意思表示，双方自愿达成调解协议，不存在违反被告真实意思表示的问题。

　　 ……

　　五、需要说明的问题

　　本案被告在调解结案后，以调解内容违法、双方协议违背被告的真实意思为由，对（2001）开民初字第465号民事调解书向本院申请再审。本院经审查认为：1.被告虽提出双方的协议违背了其真实意思，但不能提供相关证据予以证明；2.被告称在达成协议之前，土地已经转让给他人，但其转让并没有办理变更登记手续，土地使用权人仍为被告；3.截止目前，尚未发现任何可以否定原告、被告间协议的合法性的证据。

　　综上，我院认为该案的审理符合自愿、合法原则和诉讼法的规定，没有任何违法办案的问题存在。

　　

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