今年4月，省保护消费者权益委员会在全省范围内展开了为期4个月的不平等格式条款点评工作。针对前期公开征集的部分不平等格式合同条款，昨日，省消委组织有关专家和律师进行了第一次点评。成都某房地产公司与消费者顾先生签订的《商品房认购协议》，成为省消委点评的首例不平等格式合同。

　　案例《ＸＸ花园商品房认购协议》（部分内容）

　　第一条：认购方应在2003年3月16日之前携带本认购协议、认购金依据、签约应付款项及欲登记产权名义人身份证原件、印章一枚，前往售楼部签订《成都市商品房买卖（预售）合同》，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废，所缴认购定金一万元不退还。

　　第二条：认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。

　　第三条：认购方选择银行个贷中心按揭贷款的，应在签订上述买卖合同的同时付清首付款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。

　　第六条：本认购协议所指房屋的建筑面积仅作参考，以产权监理处面积报告为准。

　　律师点评较多地限制了消费者的权益

　　天润华邦律师事务所律师认为，该认购协议的大部分条款为格式条款。在法律上，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。该认购协议总体来讲较多地限制了消费者权利，而开发商的义务较少，消费者根本无法得到对等的利益的保证。具体讲存在以下问题：

　　1、协议中对定金的约定违反公平原则。在该认购协议第一条约定，如消费者不按期签订购房合同，定金将不退还。开发商的这种约定，即是把法律上“债权”担保的定金，约定成了对“签约行为”担保的定金，这种约定有悖于我国《中华人民共和国担保法》中定金的含义。而且开发商在没有向消费者出示商品房买卖合同的情况下，即以定金约束消费者前来签约，对消费者极不公平。

　　2、签订认购协议的不可选择性侵害了消费者的利益。对于认购协议，消费者可以选择是否签订，如无必要，应当直接与开发商签订商品房买卖合同，并就商品房买卖合同条款逐条进行协商。该协议中，消费者在没有看到商品房买卖合同的情况下，开发商利用消费者不了解认购协议的性质，将带有定金的认购协议作为消费者购房的前置程序，不仅剥夺了消费者自由选择是否直接签订商品房买卖合同的权利，也剥夺了消费者在签约中平等协商的权利。

　　3、认购协议中房屋建筑面积的约定违反公平原则。该协议第六条中约定，协议所指房屋的建筑面积仅作参考，以产权监理处面积报告为准。开发商通过格式条款作出此约定，很大程度上免除了其在房屋面积方面的违约责任。若消费者所购房屋与合同约定的面积差距较大，消费者只能选择对房款“多退少补“的结算办法，而丧失了解除合同或主张开发商违约的权利。我们认为，对面积差异的约定，应当约定误差额度，并明确开发商的违约责任。值得提醒的是，我国现有法律以面积误差比绝对值在3％为基础作了相应规定。

　　专家点评消费者应了解合同全部内容

　　第一、开发商在消费者并不知道购买房子的相关条件（包括合同的全部内容）的情况下，就让消费者签订《商品房认购协议》，并缴纳一定金额的定金，是对消费者知情权、选择权、公平交易权的侵犯，是极不公平的，消费者有权拒签《商品房认购协议》。

　　第二、建议消费者在阅读相关文书、清楚买房相关条件后，直接与开发商签定《商品房买卖（预售）合同》。

　　第三、对于不能直接签定《商品房买卖（预售）合同》的消费者，与开发商签订的《商品房认购协议》必须在权利、义务上对等，在双方不能达成购买协议的，开发商必须无条件退还定金。

　　第四、房屋销售方出具的“预订款”或定金性质的收据所附带的备注条款，应视为特殊形式的约定，消费者一定要在付款前先看清收据上的内容，谨慎签字。 李晓斌记者杨东

　　签了认购书房子变样了

　　消费者愿意按协议买回自己认购的房子，而开发商却不按照房屋预定权保障认购书销售该房屋，只愿退给消费者定金。昨日，锦江区消协对此例特殊的购房纠纷公开进行了调解。

　　调查：房价前后不一

　　据消费者郭先生陈述，他于2002年4月22日与成都金创房地产开发有限公司第一个签订了“房屋预定权保障认购书”，购买金东苑一单元二楼的一套商品房。认购书上写明了房屋总面积为97．548平方米，每平方米1680元。为此，他向该公司交纳了9000元定金。而签订该协议时，销售人员称现在还没有办理房屋预售许可证，只能填写内部认购，待许可证办下来后立即通知签订合同。2003年5月15日，公司通知他去签合同时，房屋建筑面积变成了73．57平方米；价格变成了每平方米2000元，双方因此产生分歧。

　　成都市金创房地产开发有限公司张经理接受调解时表示，郭先生与公司签订的是内部权益保障书，并不是售房合同，他只能保证在同等情况下，郭先生具优先购买权。对于公司的价格调整，张经理表示是在外部条件发生变化之后，公司对经营成本作出核算过后进行的，是公司行为。对于该房屋的价格，公司不会作出任何让步。针对郭先生的情况，公司愿意给出特别优惠，一次性优惠4％，如果郭先生不接受，就只能通过法律程序解决。

　　针对双方的陈述，锦江区消协工作人员征求了双方意见，当事双方都不能接受对方给出的条件，调解失败。对此，郭先生表示，将通过法律程序解决此事。

　　律师：认购协议合法

　　记者就此采访了金坛律师事务所廖律师。廖表示，第一、根据《民法通则》及《合同法》的基本原则，当事人双方应遵循平等自愿、诚实信用规定，消费者与该房地产公司是在真实意识表示下签订的《房屋预定权保障认购书》，因此是合法有效的。另外，根据《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》，本认购协议书双方以书面形式对房屋套型、坐落位置、价款等有明确的约定，且后来双方都在实际履行本认购协议书，所以，此认购协议书合法。第二、根据《合同法》第60条的规定，当事双方应按约定履行自己的义务；根据《合同法）第77条，当事人变更合同内容、须双方协商一致、开发商不能单方面将房价款从每平方米1680元涨到每平方米2000元。综上所述，成都金创房地产开发有限公司应该履行《房屋预定权保障认购书》，按原价销售该商品房。

　　杜英记者杨东

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