经济适用住房是政府为解决中低收入家庭住房问题而实行的一项“民心工程”，享受政府的优惠政策。海南省在处置历年来的积压房地产项目时，制定了积压房转化为经济适用房的政策，使转化的积压房地产享受政府优惠政策，享受每平方米200元~400元不等的政府补贴及税费优惠。从很大意义上来说，开发商得到经济适用住房项目的开发权，就等于每平方米多得了几百元的利润。正因如此，众多开发商对海南经济适用住房项目趋之若鹜。但记者发现，海南的一些房地产开发商和房地产销售代理公司利用海南经济适用房政策中一些不完善

的地方，在房产销售中大玩“迷魂阵”，不仅想方设法欺骗消费者，甚至违反相关法规以逃脱房产管理部门的监管。高价买来经济适用房

　　 2003年3月31日，海口市龙华区人民法院审结一宗案件：海口市昌茂花园12位住户联名诉海南龙发实业公司、海南昌茂企业（集团）有限公司，称其向原告隐瞒所购房屋是经济适用房，超过经济适用房限价与业主签订合同，构成消费欺诈。然而，让12位住户意想不到的是，法院作出的一审判决是驳回原告诉讼请求。

　　 早在1999年，12位购房户购买了海口市南航路昌茂花园12栋房产，购房户与出售方———海南龙发实业公司签订了房屋买卖合同。据购房者称，在双方合同签订之前，购房者从未听说海南龙发实业公司销售的房屋为经济适用房，因此房价偏高也未予注意。2000年，昌茂花园的住户接到“海口市房地产评估管理所房屋交易过户纳税价格评估审查表”，部分住户发现自己房子的审批表上有“经济适用房”字样。

　　 一些住户开始感觉受到了欺诈。海南省政府（1994）57号令中关于经济适用房所享受的优惠条件明确规定：经济适用房可以享受的优惠包括“免收或减收土地使用权出让金”，免缴市政配套费（每平方米45元），免征营业税和重点建设基金等共6项收费。

　　 12名购房户及其代理律师遂向法院出示了昌茂花园已被海口市列为经济适用房，并享受一系列优惠的证据材料。1997年，昌茂花园开发商———海南龙发实业公司和海口纺织印染厂得到海口市计划局同意该住宅小区列入1997年《海口市城市住宅建设计划》的文件。文件写明：“住宅销售价不超过1600元/平方米”。该文件上还有海口市规划局局长的签署：“按领导批示，按省政府57号令办理有关手续，市政配套费全免。”优惠政策被截流

　　 1999年，海口市住房制度改革办公室27号文《关于海南昌茂企业（集团）有限公司参与我市经济适用住房建设的批复》中，也同意海南昌茂企业（集团）有限公司将位于南航路的土地用来建设经济适用住房，总建筑面积26万平方米。2000年4月，海口市住房制度改革办公室再次发文确认昌茂花园列入1998年海南第三批经济适用房建设投资计划。

　　 2000年8月，海南昌茂企业（集团）有限公司向海口市房产局上报，称昌茂花园住宅小区已被批准列入海口市经济适用房，总建筑面积26万平方米，合计面积为115752．52平方米，共1065套房。

　　 海南昌茂企业（集团）有限公司的报告能否说明昌茂花园已享受了经济适用房的优惠政策呢？海南龙发实业公司在法庭上辩护以及海南昌茂企业（集团）有限公司财务总监方素英在接受记者采访时均称，昌茂花园虽然被政府列入经济适用房的计划，但却未享受到相关的优惠政策，昌茂花园一直是按商品房向有关部门缴纳税费的。

　　 但12位购房户和其代理律师称，昌茂花园开发商并未拿出有效证据证明没有享受相关的优惠政策。另外，海南省住房制度改革办公室在2002年12月13日发给海南省地税局和海口市房改办的琼房改函200号、201号文也表明，从昌茂花园2002年11月12日被取消经济适用房项目后，该公司才不再享受经济适用房的税收优惠政策，所以昌茂花园开发商应该将不合理价格部分退还购房者。12位购房户在法庭上还指出，昌茂花园开发商和销售商故意隐瞒原告所购房是经济适用房，诱使原告作出错误的意思表示，以超过限价标准的价格与其签订购房合同，其行为构成消费欺诈，应当退还超标收取的购房款，并按《消费者权益保护法》第49条的规定赔偿损失。消费者权利谁维护

　　 2003年3月下旬，法庭为此主持了庭外调解。法官表示，被告愿意赔付12名业主每人5000~6000元，但终因业主坚持“退一赔一”的要求使调解失败。2003年3月31日，海口市龙华区人民法院在调解不成的情况下对此案下达了判决书。判决书称：被告的建房用地是通过拍卖转让而来，不符“经济适用房建设用地的供应原则上实行划拨方式”的规定；原告则不具备购买经济适用房的条件，因此原告与被告龙发公司的房屋买卖合同不属于经济适用房买卖合同，原告不应享用经济适用房优惠政策。法庭遂驳回12名业主的诉讼请求。

　　 12位购房户均不服一审判决，上诉至海口市中级人民法院。昌茂花园第12栋房屋是否能够享受经济适用房的政策，12名购房户是否在购房过程中受到了欺诈，还有待二审法院的进一步审理。

　　 针对此案,记者采访了海南省市场经济协会副会长倪愉松,他认为，建立“诚信楼市”的前提是需要相关法律、法规的完善。在海南，随着大批积压房地产转化为经济适用房，并最终走向市场，再加上一些房地产开发商和代理销售商急功近利，甚至以涸泽而渔的经营理念来操作，海南的房地产市场特别需要健全的市场和法治体制。只有在健全的市场和法治体制的监管之下，房地产开发商和销售代理商才会循规蹈矩。倪愉松副会长还认为，海南房地产业还需要有一个良好的社会环境及媒体环境来监督开发商和销售代理商的行为，促其遵纪守法诚实经营，强化其行业自律行为，树立行业规范和行业诚信。这样才能使房地产市场的交易更加透明，更加合乎规范。

　　 截止到2002年底，海南省积压商品房销售和出租累计达248万平方米，占积压总量的54．4％，其中批准转化为经济适用房的141．26万平方米，已销售88．88万平方米，占转化总面积的61.5％。但据记者了解，业主真正了解自己所购房屋性质的并不多，这其中有多少优惠政策被开发商和销售代理吃掉了，则更是一笔无法统计的糊涂账。

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