沈阳商品房市场“问题”被挖出
2003年1—4月份，沈阳商品房销售势头强劲。据沈阳市房产局商品房买卖合同备案统计：2003年1—4月份，商品房销售成交登记6778套、销售面积84.68万平方米、销售金额28.37亿元，分别比去年同期增加36％、38％、53％；其中住宅成交登记5660套、销售面积73.28万平方米、销售金额23.02亿元，分别比去年同期增加31％、32％、42％。
成本和需求是推动商品房均价走高的主要原因。2002年，由于沈河、和平等中心城区可供开发土地明显减少，商品房开发建设重点已转移到铁西、大东等城市周边地区，新开工上市楼盘大多集中于此。因城市周边地区土地成本相对低于中心城区，整体商品住宅预售价格比去年低，因而在2002年上半年带动沈阳商品房销售均价走低。2003年上半年，以及以前的老楼盘房屋建设基本竣工，房屋销售进入现售阶段，销售价格大多提升。加之新上市盘多在2002年通过土地公开市场竞买，土地成本提高，预售价格也高于2002年。另外，强劲的市场需求也是商品房销售均价逐步走高的原因之一。
据统计，1—4月份商品房交易价格在3500元／平方米以下，占交易户数的80％，2500元／平方米以下占交易户数的46％；户均面积160平方米以下的占交易户数的82％，130平方米以下占交易户数的60％。这反映出沈阳商品房消费的主流是低价位、中小户型的住宅。
目前，沈阳住宅供给结构上的矛盾越来越突出。主要是中心城区普通商品房户型面积越盖越大，成套金额较高，已超过购买能力。以沈河区为例：平均销售单价5041元／平方米，户均面积196.67平方米、套交易额99.13万元，远远高于全市平均水平。由于供给与需求的巨大反差，沈河区在1—4月份销售萎靡，交易户数仅占全市5％，远小于2000年、2001年30％的份额。从周边城区销售状况和每套住宅面积上看，现在不是没有需求，而是供需在局部、结构上失衡。从实际成交户数上看，虽然100—160平方米的房屋占总交易户数的55％，好像是市场主流，但这种交易状况的出现恰恰是因为100平方米以下住宅供给量严重不足，导致居民在购买时退而求其次，要么购买上一档次的住房，要么购买的存量住房，这也是存量住房交易活跃的一个市场因素。因此，开发企业应及时抓住市场供求信息，积极调整户型、面积、价位，使自身的住宅生产多元化，因为面积标准和价格标准的综合是居民的购买能力。
80—130平方米之间的相对中小户型住房是目前适应沈阳居民收入水平的。主任记者 高秀坤
