周正毅“上海王国”崩塌

http://www.sina.com.cn 2003年06月08日12:22 《财经时报》

　　周案的暴露，缘自其房地产项目开发的资金危机以及“饮鸩止渴”的金融贷款问题；周案纷繁复杂，尤其令人震惊的是组织诡秘的公司系统以及藏于暗处的金融手段；他急于为还停留在纸面上的地产和基础设施项目输血的时候，资金告急，涉嫌官商勾结被人揭发

　　本报记者张立伟

　　5月28日上午，上海静安区“东八块”58号地块的2159户拆迁代表沈俊生等6人，控告静安区政府土地管理部门与“上海首富”周正毅涉嫌违法交易一案，在静安区开庭。中午12点，庭审结束。

　　两个小时后，这些代表通过某种方式向中央领导人发送急电，要求“密切控制有关涉案人员，防止卷款外逃，防止杀人灭口”。

　　似乎巧合的是，同一天，周正毅在上海被中央调查组控制。而一年前的5月28日，周正毅与静安区房屋土地管理局签订了“东八块”旧城改造项目国有土地使用权出让合同。

　　记者连日调查采访获悉，令人震惊的“周正毅被中央调查”事件，正是缘由于周在上海的一系列地产项目以及贷款问题；而香港成为周把在上海涉嫌非法获得的资源进行公开操作的平台；香港中银则涉嫌为这些活动在沪港两地遥相呼应提供了通道。

　　失控

　　《财经时报》获悉，截至6月5日，中央联合调查组在上海已经要求静安区政府有关官员以及金融人士共12名协助调查。这显示，周案确与静安地产项目以及在上海的金融贷款问题有关。

　　引起此次居民集体诉讼的石门二路以东地块称为“东八块”，总占地面积17.64万平方米，开发项目暂名“静安国际社区”，规划开发面积63万平方米，有住宅、办公楼和商业用房，开发周期为5至7年。该区域将动迁居民1.2万户。

　　记者6月2日来此采访时看到，已有部分居民住屋拆迁。仍没有拆迁的弄里居民告诉记者，“他们的拆迁计划已经停止”。

　　根据记者获得的公开资料，静安国际社区的方案设计实行国际招标，美国、德国、日本、新加坡、法国、意大利和香港等国家和地区的15家公司参加竞标。静安区是明芳副区长曾表示，该地块将合并为一幅面积6.3万平方米的地皮，发展一项总值50亿元人民币的大型地产项目。

　　2002年9月，周正毅投资的“英皇钟表珠宝”专卖店在静安区梅陇镇广场开幕期间，一位静安区的高层官员形容周正毅开发的“东八块”是上海市规模最大的旧区改造项目，规模比古北新区还大。

　　但是，目前来自静安区有关政府公开资料显示，这块土地并没有进行公开招标。记者在2002年3月《静安时报》刊载的静安区政府工作报告中查实，静安区政府是时为了该旧区的改造，正在与有关公司洽商。

　　此外，周正毅本人在2003年3月19日接受《解放日报》采访时称，“农凯与13家跨国公司竞争获胜中标静安区最大的旧区改造项目东八块，只能是能力和信誉说了算”。但来自上海地产界一位亲历所谓“东八块招标”的人士告诉记者，香港新鸿基最早想参与“东八块”开发，但被静安区政府所开的“天价”吓退。

　　瞠目

　　2002年5月28日，上海市静安区房屋土地管理局与周正毅为法人代表的佳运投资有限公司以及上海静安城建投资有限公司签订《上海市国有土地使用权出让合同》，周获得8块土地的土地使用权。佳运投资公司由周注册于英属维京岛(Virgin Island)，1997年将总部设在香港。

　　从获得的8块土地中的58号地块的出让合同中显示：佳运投资有限公司(占99%股份)与上海静安城建投资有限公司(占1%股份)获得这块土地的土地出让金为“零”，且每年将向土地管理部门缴纳每平米土地1元的土地使用金。其余7份合同与此条约相同。

　　周后来曾表示，计划投资50亿元建设的这一“静安国际社区”，预期销售收入80亿元。

　　签约之时，周约请香港和黄、中银证券等公司的重要人物莅临。签约几天后，周邀请香港各大传媒及基金经理到上海参加两天一夜的“上海首富真人秀”。期间，他宣布自己将在静安区打造“房地产巨舰”，自曝150亿元的身价。

　　此次争夺“东八块”土地，周打败香港地产大佬；而李嘉诚则只在接近“东八块”的地区高价获得所谓“鸡肋之地”。

　　据不愿透露姓名的人士告诉记者，周的“野心”正是在这块土地上开始失去控制。

　　有消息称，周正毅获得这块土地后，立即抵押于两家设在上海的国内商业银行，获得70亿元人民币的贷款，此后，并将一部分贷款质押于浙江的一家信用社。通过一系列操作，最后共获得100亿元的资金。据中国建设银行上海分行的数据，2002年8月，农凯集团和该行达成了30亿元贷款的意向，投向极有可能就是静安区地块。

　　巧合的是，周正毅去年5月在香港同样令人瞠目地收购了港股建联通0067，HK　。根据公开资料，周正毅通过中银国际融资20亿元港币，斥资15亿港元，从李嘉诚旗下的和黄以及爱立信等公司手中收购建联通。

　　接近中央调查组的消息人士曾告诉记者，周涉嫌在上海巨额外汇通过香港中银流入香港。

　　纠纷

　　接近消息的人士说，周案的暴露，缘自其房地产项目开发的资金危机以及“饮鸩止渴”的金融贷款问题。“东八块”的居民大规模不满不能回迁而造成纠纷并上书北京，也成为“周氏王国”崩溃的导火索。

　　周以“零地价”获得“东八块”土地的政策依据，是上海4部门在2001年2月9日联合颁发的《关于鼓励动迁居民回搬，推进新一轮旧区改造的试行办法》(简称“68号文”)。据此，旧区改造试点土地出让金为零，并减免一系列费用的优惠政策前提，是原地动迁居民可以实物安置或货币化安置，也可出资回搬，不回迁的给予优惠政策鼓励回搬。

　　但是，2002年5月28日同日签署的《上海市静安区石门二路以东地区58号街坊地块委托拆迁及大市政设施配套合同》中，甲方静安区人民政府称，58号街区地块土地使用权经静安区房屋土地管理局有偿出让给乙方(佳运投资有限公司出资99%与上海静安城建投资有限公司出资1%所组成的合资公司)。

　　近日，当记者在上海采访这一问题时，静安区政府拒绝回答。周是“有偿获得土地使用权”还是“享受零租金”之间显然自相矛盾。

　　事实是，动迁居民回搬的要求也被断然拒绝；拒绝动迁的居民一部分被强迁，一部分继续坚持。周正毅向静安区有关部门申请的《动迁许可证》中，只表明对动迁居民异地安置和货币化安置，并没有回迁安置。但周仍然获得《动迁许可证》批准。此后，拒绝动迁的居民诉诸政府；周向静安区政府提出行政裁决，周最终获胜。

　　事实是，周享受了旧区改造优惠政策。在政府直接参与下，东八块被用来作为商业目的的开发。

　　疑团

　　事实上，负责动迁工作的一直是静安区政府和政府所属的静安城建投资公司，静安区区长担任动迁指挥部总指挥，而动迁安置资金也是来自静安城建投资公司。

　　在5月28日静安区法院受理的纠纷疑案中，周正毅在动迁方案里面写明：委托静安区政府动迁58号地块，全部动迁费用572747990元，2002年6月7日支付第一期委托费计229099196元。

　　但是，中国建设银行上海分行房地产信贷部出示的资金证明却显示：2002年6月25日9时30分，静安城建投资公司在该银行存款307469824.32元人民币。

　　这只证明被证明人(静安城建投资公司)在截至时点的存款情况，且只供被证明人向房地局申请静安区东八块旧区改造基地58街坊房屋拆迁许可证作证明用，不用作代偿、代扣、担保及任何其他用途之用。

　　这意味着周正毅分文没有到账，而只占1%股份的静安城建投资公司的存款只用作证明，并非专项拆迁安置资金。

　　无独有偶，静安区48号地段(不属于“东八块”)也以“旧房成套改造”的名义动迁居民，实则用作高档商品房开发。

　　隶属于静安区土地管理局的静安地产集团获得开发48号地块后，成立了项目公司“上海鼎安置业有限公司”。记者查阅工商注册资料获悉，这家公司的股东除了静安地产集团占有35%的股份，其余65%为静安地产集团某些领导人个人所有。其中包括前土地规划和房地产管理部门的干部以及他们的亲友。

　　该项目建筑面积达10万平方米，价值约10亿元人民币，利润沽约2亿元人民币，17个人持股所得将为1.2亿元左右。静安区55号街坊也以“旧房成套改造”为名获得零出让金。

　　饕餮

　　周正毅在上海声称参与的行业有5大类：房地产和基础设施产业、金融、贸易、农业和高科技产业。记者从接近消息的人士获悉，来自北京的调查组正在调查周在上海的大批房地产和基础设施项目是否涉嫌违法获得，周正毅可能面对包括行贿、商业诈骗等多项指控。

　　据悉，周目前的主业房地产主要是由他控股的上海农凯集团操作，但又与在“金融板块”里控制的A股公司海鸟发展与英雄股份联动。在去年5月收购香港上市公司建联通更名上海地产后，亦由上海地产收购上海房地产项目。

　　记者调查获悉，农凯集团开发的房地产项目除了古北伦敦广场、外滩附近的兴力浦大厦、日航龙柏饭店、海鸟电子大厦、兴业大厦、中山公寓、联鑫虹桥苑等，还有4块土地储备，包括在董家渡拥有40多万平方米建筑面积的项目，在打浦桥拥有38万平方米的储备，在普陀区长风公园地块有200多公顷土地等。

　　此外，据尚待证实的消息，周正毅拥有芦潮港、佘山、泗泾、虹许路等地区的土地储备共900多万平方米。周亦自己公开号称有土地储备963万平方米，大多在浦东芦潮港人工半岛和松江地区，其在松江佘山地段拥有2210亩规划改造项目。他曾公开说：“当时我们拿松江地块，每亩20万元左右，现在已经40万元了。”

　　农凯集团公布的数据称，该集团投资的物业达21万平方米，投资额约14亿元，总估值25亿元。其中写字楼8处，有5.5万平方米；商铺6处，有7.6万平方米；住宅6处，约1.9万平方米；其他约5.9万平方米。对于在上海行事低调的周来说，目前完全查明他在上海的地产项目亦非易事。

　　暗涌

　　记者还查到，周在上海42个重大市政建设项目中拥有7个；上海市郊“一城九镇”的开发项目中，周参与了奉城镇等3个中心镇开发。其中，市政项目有沪芦高速公路A2、A3项目42公里的建设，A30东南郊换高速公路段52公里建设，松江轻轨轨道交通9号线(全长24.15公里)等。在上海市政府的牵头下，农凯集团计划今年5月启动上海金山生猪屠宰物流中心项目建设。

　　据分析，周接下去想要做的是，用1000亩土地建造集装箱周转中心、上海名优特批发中心等项目。上海市污水处理、能源、自来水厂都在农凯集团的重点投资计划中，并在周组建的“上海农业产业化集团”和“上海小城镇开发集团”等公司旗下进行。

　　除了房地产和基础设施建设，周正毅还拥有“华亭进出口公司”、“远达进出口公司”，甚至大型国企“上海机械进出口集团公司”、“上海茶叶进出口公司”也在周的控股之下。

　　正是这些让人眼花缭乱的垄断性的房地产项目和市政项目，让周在香港媒体面前自豪地谈论其未来收益率，以期令银行具有信心保证。

　　据悉，有关部门正在调查周在获得上述房地产项目和市政项目时，是否涉嫌贿赂以及在实际操作中是否发生国有资产流失。但可以肯定的是，这些项目为周获得银行融资提供了抵押条件。据悉，周通过上海农凯发展集团等向上海超过10家银行大量贷款。

　　周案纷繁复杂，尤其令人震惊的是组织诡秘的公司系统以及藏于暗处的金融手段。有知情人给记者分析周案的脉络：周涉嫌在上海非法获得大量项目，然后抵押贷款，用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买这些项目资产，在沪港两地之间又涉嫌外汇非法流出。成立只有5年的农凯集团，也因此由5亿元的资产膨胀到2003年年初的200多亿元。

　　期间，周除了依靠银行金融贷款，还希图在证券市场建立一个“资本王国”。但是，当他急于为还停留在纸面上的地产和基础设施项目输血的时候，资金告急，涉嫌官商勾结被人揭发。

　　警钟

　　上海“东八块”的纠纷案同时也再次为中国国有土地出让敲响了警钟。

　　近年来，上海、北京等“寸土寸金”的城市不断出现动迁居民上访等严重纠纷，引起中央察觉。

　　4月25日，监察部、国土资源部召开全国电视电话会议，要求在全国范围内开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查。中纪委副书记、监察部部长李至伦强调，经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让，是从源头治理和防止腐败的有效措施。

　　上海房屋土地管理局资料显示：自2001年7月1日起，上海所有经营性土地纳入招标拍卖，到今年3月，上海共出让土地479幅。但记者调查上海市土地招标拍卖出让公告时发现，自2001年至2003年5月30日，只有57幅土地进行了公告招投标。

　　上海市从今年4月下旬要求各区摸清土地批租情况，明确了有关要求和政策界限：5月至8月各区自查整改，9月、10月全市重点检查，检查比例少于50%，具体采取“各区交叉检查”等方式。

　　上海1991年～2000年进行的一轮旧区改造中，共涉及365万平方米的危房动迁。自2001年到2010年新一轮旧区改造面积达2000万平方米。在旧区改造动迁中，纠纷问题多次发生。自1994年至2001年5月曾经为市民代理过500多起动迁纠纷案件的郑恩宠律师，从2001年5月，开始被停止注册律师资格，至今仍然无法营业。

　　而自今年4月始，“东八块”地区居民打动迁官司先后寻觅几十位律师，均被婉拒。他们被告知上级有指示，不得代理动迁案件。在上海的新闻媒体上，也难以看到有关居民动迁纠纷的报道。

　　静安区“东八块”

　　58号地块资金初探

　　初步计算，周在“东八块”项目中共免交30亿～40亿元的土地出让金，合同中还给予周一系列支出优惠，使他可以节省超过数亿元的开支

　　本报记者张立伟

　　围绕着周正毅的上海静安区“东八块”58号地块纠纷案发后，一家具有“双A”资质的测量行向《财经时报》作出了这样的判断：

　　已知静安58号地块出让面积43429平方米，容积率＝总可建面积人／总出让面积＝637560／145900＝4.37；

　　58号地块批租市场价楼板价2001年为600美元，2002年800美元，2003年高于1000美元；则58号地块的批租价应该为：楼板价×５8号地段出让面积×容积率；

　　由此算出，58号地块批租价2002年应该为151827784美元(合1255615773.7元人民币)，2003年为189784730美元(合1569519717.1元人民币)；

　　而周获得该地块的楼板价＝委托安置费／58号可建筑面积＝572747990.00元／189777.884平方米＝3017.99元／每平方米＝364.93美元／每平方米。

　　根据有关政策，周将“东八块”用作商业开发，应该将批租金的20%和10%上交上海市、区两级财政。而享受“零租金”的政策后，按照2002年楼板价免掉376684732.10元租金，按照2003年楼板价，则免掉5231732390.33元。

　　58号地块仅为“东八块”中的一块。根据初步计算，周在“东八块”项目中共免交30亿～40亿元的土地出让金。而合同中还给予周正毅一系列支出优惠，包括拆除公房补偿费、房屋拆迁管理费、工程质量监督费、建设工程规划许可证费等全部免除，也使他可以节省超过数亿元的开支。

　　根据《财经时报》掌握的资料显示，静安区建设委员会主任、静安区房屋土地管理局局长、副局长以及众多科处干部均入股“东八块”项目，上海市某领导的胞弟也在周的公司中任副总。此事正在有关部门的调查之中。　