陈 涛

　　中国的大富豪们有个特点，就是异常地集中在地产领域。

　　由英国小伙子胡润排出的中国2002年度100名富豪中，竟然有40多人涉足地产业。作为对比，福布斯全球富豪榜中，500富豪只有30人左右是地产商。

　　同样的情况也出现在香港。香港的十大富豪几乎个个都与地产有关系。

　　为什么是中国内地和香港？为什么是地产？

　　我们知道，中国房产的级差特别大。在一些城市，每平方米2000元就能买到一等一的房子；而在上海，当然还有北京，这个数字就变成了10000元以上。即使同在上海，相同质量的房子，因为地段的不同，价格也会相差数倍。也就是说，这种数倍的价格差别其实只是地皮价值的差别，而非地上建筑部分的差别。

　　所以，人们不把那些富豪叫“房产商”，而是叫“地产商”。因为与其说他们买卖的是房子，不如说他们买卖的是地皮。

　　地皮，依照法律规定，城镇土地属于国家所有。多数买房人在合同里都能看到，自己买下的只是对土地若干年的使用权——这个时效最长是70年。也就是说，地产商从国家手中批发出了一块地皮70年的使用权，然后零售给买房人。这就是著名的“土地批租”模式。

　　这种模式源于香港。开放伊始，我们最直接的开放和学习对象就是香港，地产业的一些办法也是从香港学来的。

　　香港之所以用“土地批租”的模式有很多原因。其中一个重要原因是香港本身就是租赁过来的——这是一个粗略的说法。严格地说，九龙半岛是英国强行从清政府租赁过去的，香港岛是割让——我们都知道，这个租期到了1997年就到期了。从法理上讲，以前的港英政府无权卖土地的所有权，而只能卖土地的使用权，而且这个使用权的期限不能超过1997年。

　　理论上讲，土地批租的价格应该是一个贴现值，它要将未来70年的可能收益都“贴现”到当下。也就是说，其价格等于未来70年的所有可能收益之和。

　　问题出就出在这个“可能收益”上。那是一个充满了变数的东西，任你有再好的“精算师”，也难以将未来70年的可能收益穷尽。

　　具体到地产领域，这种“可能收益”跟城市规划、交通有非常直接的关系。

　　而城市规划、交通是由政府埋单而非地产商埋单的。这就形成了这样一种情形：政府花钱修路，因此导致地产增值，沿途有房产的人以及地产商搭顺风车。

　　在一个经济快速增长的时代，政府花了不少钱在基础建设上，其收益在很大程度上却体现在地产商的报表上，这恐怕是为什么地产界多富豪的一个制度性原因吧。

　　相对“土地批租”，一个更合理的模式也许是这样的：更低的入门价和更高的财产税。这是在西方广泛使用的一种土地使用模式。

　　简单说，就是申请人可以用远较“土地批租”模式更小的代价申请到土地，其后，国家通过比较高的财产税来分享土地使用者因地价上涨而带来的收益——这种收益主要是因为城市发展而带来的，与房屋所有人并无直接关系。

　　这种模式是一个更公平的土地使用方法，它使得“地产”回到“房产”，能灵活调整因城市发展而带来的地产升值或降值。就可以避免地产商的“一夜暴富”。

　　它的另外一个好处是，大大地降低房产业的资金吞吐量，从而降低了银行的金融风险避免把银行拖入危险的境地。

　　这种模式还有一个好处，就是可以大大地降低使用土地的门槛，从而也降低了投资创业的门槛。

　　“让上帝的归上帝，让恺撒的归恺撒。”富豪们有发财的权利，但是这种富应是公平的、令人信服的致富，而不是走歪门邪道。在制度设计上应该体现这个原则。

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