通讯员许琳本报记者张磊 北京某小区的10多位业主没想到封闭自家阳台会成为被告。该小区的物业管理公司认为业主违反了物业管理协议中“不得擅自封闭阳台”的约定，而业主则认为购房合同中没有明确约定是否封闭阳台，并且当初入住时，不签物业管理协议就拿不到新房钥匙，物业管理协议有失公平。近日，北京市丰台区法院对此案作出一审判决：购房合同与物业管理协议均是格式合同，有关封闭阳台条款约定不清，未与业主协商，对业主没有约束力，业主胜诉。业界人士认为，法院在判决书中认定物业管理协议与购房合同是格
式合同，有利于保护购房人合法权益。
李某等10多人于2001年6月至7月分别与北京某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购买北京丰台某小区房屋。入住后才发现，房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。李某认为南阳台不封闭存在不安全、不卫生、不保暖、不节能等弊端，便将封闭阳台的通知送达物业管理公司，物业管理公司不同意封闭阳台，2003年1月，李某将自家居室的南阳台用白色塑钢窗封闭。物业管理公司于是向北京市丰台区法院起诉，要求业主拆除封闭阳台，恢复原状。
物业管理公司称，该公司受房地产开发公司的委托，负责小区的物业管理。被告李某等人购买了该小区房屋，并与该公司签订了《物业管理服务合同》，领取了该公司发放的《物业管理公约》，办理了房屋入住手续。2003年1月18日，李某等业主在未经任何有关单位批准，也未通知该公司的情况下擅自封闭自家阳台。业主的这些行为违反了双方签订的《物业管理服务合同》等物业管理相关约定，妨碍了该公司对小区的正常管理。
北京丰台区法院审理认为，房地产开发公司与业主签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的《附件三》中约定“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋签订合同时选择权的行使，这是业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是开发商预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款是有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，开发商制定的《房屋使用、管理、维修公约》中有关业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对业主没有约束力。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。鉴于10多位业主封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，故对物业管理公司的诉讼请求不予支持。 据悉，物业管理公司已经提起上诉，本报将对此案继续关注。
