总额40万元、限期30年的房屋贷款，两种不同的还款方式，利息差额竟达10万元！日前，一则有关两种不同房贷还款方式的消息，引起了消费者的普遍关注。两种方式有何不同？利息差异大到什么程度？什么原因造成如此落差？……一系列疑问夹杂着些许不满情绪，在贷款购房者中弥散开去。

　　差额在于利息

　　就两种不同的房贷还款方式，记者向沪上一些银行进行了求证。交行上海分行的沈峻向记者介绍，房贷还款方式中的确存在两种不同的方式，“学名”分别是“等额本息还款法”和“等额本金还款法”。在央行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中，这两种方法都获得了“许可证”。

　　两种方法的本质区别在于，本息法是银行根据借款人贷款额与贷款限期，计算出到期本息之和，再除以总月数后，每月还贷等额资金；本金法中，银行把总贷款额等分到每个月，借款人除了每月缴纳相等数量的本金外，每月需还利息则根据剩余本金所产生的月息计。简言之，本息法各月还贷总额是一样的，而本金法则是各月所还本金相同。

　　沈峻给记者算了笔账。借款人贷款总额40万元、期限30年，按照目前4.2‰的利率，采用本息法还贷，总计本息776548.8元；而采用本金法还贷，本息共703240元，两者相差73308.8元。相差部分其实就是不同方法所产生的息差。

　　银行占了便宜？

　　尽管某媒体所称的近10万元息差有夸张之嫌，但7万多元的确不是笔小数目。为什么采用不同的还款方法会产生如此大的息差，银行是不是占了借款人的便宜？

　　面对这一问题，银行颇感委屈。据介绍，本息法和本金法的另一个区别：前者本金还款随时间递增，利息随时间递减；后者则每月本金还款数额不变，利息随时间递减。由于本息法前期所还本金较少，占用银行资金的时间较长，自然应当多付利息。换个角度看，银行如能早早收回本金，可以通过其他渠道放贷获取利息。用行话讲，就是“资金存在时间价值”，两种方式其实出自同一个模子。单纯用息差的绝对值来衡量两者的高下，未免有失偏颇。

　　银行是否就此无事一身轻了？专家指出，银行也有要“挨板子”的地方。出于主客观原因，银行一般都乐于“推荐”本息法。客观上，本息法虽然不能给银行带来超额利润，但由于利息可以赚定，风险相对较小；主观上，借款人对本金法知之甚少，计算起来又相对麻烦，银行自然不愿在解释工作上多花人力、物力。

　　选择因人而异

　　理财专家认为，本息法和本金法的具体选择上，还要因人而异。本金法虽然更为“便宜”，但借款人购房开销已经很大，初期将承受还贷过程中最重的压力，容易造成周转困难。以40万元30年期为例，本息法每月统一还款2157.08元；本金法则首月本息各还1111.11元和1680元，合计2791.11元，并从第137个月的2156.44元开始，每月支付额才少于本息法。因此，如果借款人手头较为宽裕，又不嫌每月不同的还款额麻烦，本金法才较为适合。

　　记者还了解到，沪上部分银行设有变更房贷还款方式的业务。如交行上海市分行规定，变更还款方式，需在每年年初以前向该行提交申请；农行上海市分行称，该行房贷客户办理该业务，只需填写还款方式更改书。本报记者顾耀

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