为抑制过热的房地产开发和各地正在出现的房地产泡沫，央行近日发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。据了解，这个通知对商业银行和房地产开发商将形成很大的制约，对普通购房者则大有好处。为此，记者约请我省银行界人士对该政策进行解读。

　　开发商：不能再玩空手道

　　以前很多开发商找到一个项目，自己没什么钱，通常靠工程队垫一笔，购房者交一点，凑齐资金，玩空手道。开发商、工程队、购房者、银行形成了一根紧紧相连的链条。如果市场发生变化，没人买这个房子；或者工程队的钱没有到位等问题，不管哪一个环节出了问题，整个系统就会崩溃。房子成为烂尾楼，银行的钱收不回来，购房者也无法入住。

　　央行政策出台后，房地产开发企业不仅要“四证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证)齐全，其自有资金(指所有者权益)还应不低于开发项目总投资的百分之三十，门槛大大提高。此外，具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业将来才有可能从银行拿到贷款。

　　银行：审批程序更加严格

　　以前很多银行和房地产开发商合作的方式是，房地产开发商有了项目，银行资金跟进，购房者的所有按揭贷款也全在这家银行做。一些银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，这在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。据了解，近几年，房地产金融业务发展速度非常快，截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。

　　今后银行对房地产开发企业的审批程序要严格得多。《通知》明确规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

　　目前很多开发商开发豪华别墅，一般200平方米的别墅，使用面积只有100平方米左右，得房率低，占地面积大，这类高档住宅空置较多。

　　今后那些商品房空置率大、负债率高的房地产开发企业新增房地产开发贷款，银行都要严格审批并重点监控，银行对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目也要适当限制。

　　购房者：买房更放心，还款更经济

　　现在很多家庭由于经济实力有限，都会选择商业性或者住房公积金贷款买房。住房商业贷款首付最少20%，5年以下的年利率为4.77%，5年以上的年利率为5.14%。一般人首付款在20%—30%之间，其余都做按揭，按月还款。很多购房者买的是期房，也就是多层没有封顶或者高层施工进度没有超过2/3的房子，房子还没盖好就开始还贷，而且业主与开发商之间因房屋结构和质量等方面一直纠纷不断。

　　《通知》规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。这样购房者可以看到盖好的房子才决定买不买，住进去再开始交利息，购房者心里踏实很多。

　　这项规定也从某种程度上降低了银行的风险。目前一些开发商和工程队自己将房子吃进，套银行资金，形成恶性循环。今后，这种“空手套白狼”的做法将得到一定程度的遏制。

　　记者在采访中发现，通知出台后，政策的实施还有待细化。

　　自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国央行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国央行公布的同期同档次贷款利率执行。

　　一：如何界定高价房?

　　高价房一般指比平均价格高出一定比例的房子。但在不同城市，即使同一城市的不同地段，房子均价也是参差不齐。以南京地区为例，新街口地区房子的均价在5500元/平方米，如果是7000多元/平方米的房子就算高档房；而在江宁，5000元/平方米的房子就可以迈进高档房的行列中。目前，高价房的界定标准尚未明确，要等相关规定出台后再付诸实施。

　　二：买第二套房都要提高首付款和利率吗?

　　现在很多刚工作或者经济实力不太好的人选择先买一套面积小、价格低的房子用来居住。几年后随着经济实力的增强，再换一套大房子住，前一套房子用于出租或者出让，那么在这种情况下，购买第二套房子还需要支付较高的首付款和利息吗?

　　很多商业银行也表示这项规定操作起来有很大的难度，首先银行和房地产部门没有联网，信息无法沟通。加上国内的信用体系不健全，银行很难知道来办理住房按揭贷款的人是不是买第一套房子。本报记者　吕妍 （新华日报）

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