这是一件颇具标本意义的房产维权案。契税政策调整到底应该由谁补交税款？上海奥林匹克花园业主方先生在半年后，得到一纸终审判决：补交的契税由业主跟开发商各担一半。记得在一审结束之后，双方律师都曾坦言：本案实际上是法律规定与开发商操作习惯上的碰撞所引发的，在房地产行业具有一定的普遍性。

　　业主开发商各补交一半契税

　　昨天，奥林匹克花园业主方先生终于收到了上海市第一中级人民法院的一纸终审判决书。他和房产开发商就上海市契税补贴政策取消后产生的契税纠纷一案，于两周前的6月3日终审结束，在争执了半年之久后，法院判决，作为业主的方先生与房产开发商上海奥林匹克置业投资有限公司共同承担契税政策调整后的补交税款。至此，备受媒体关注的沪上契税纠纷第一案———“奥林匹克花园契税案”终于告一段落。

　　2002年9月1日，市政府取消房契税补贴，市民们重新按照房价的..5%交纳契税。但方先生却为此大喊冤枉，因为他早在同年6月28日，就将按0.75%税率计算的契税委托给房产商代缴，谁知房产商并未及时缴税，致使方先生需交纳的税款翻倍。为讨回损失，方先生将开发商告到松江法院，松江法院一审判处，所有损失全由开发商承担。

　　今年4月，上海奥林匹克置业投资有限公司因不满一审法院判决，向一中院提起上诉。他们认为：开发商为业主代缴契税是无偿代理行为；双方在合同中又未约定缴纳契税的期限，因此开发商在9月1日后缴税并不能称为拖延缴税；其次，政府契税政策调整是不可抗力因素，所以过错不在自己身上；奥林匹克花园还指出，根据契税条例规定，业主应在合同签定后10日内缴税，但业主是在纳税义务发生一年多后，才将缴税义务委托给开发商，是业主的拖延造成未能在2002年9月1日前完税的后果。

　　原告方则指出：首先，2002年6月28日，开发商收取契税款时，同时收取了300元产证代办费，业主委托开发商缴税是有偿代理；其次，双方在预售合同中只约定了办理小产证的时间，未约定缴税时间，故按照政府相关规定，开发商应在房屋竣工后一个月内为业主上缴契税，现开发商未及时缴纳，这种行为存在过错；最后，政府调整契税政策不属于不可抗力。

　　法院对原告方提出第一和第三的点均无异议，但是对第二点，即业主在超过法定缴税期限后才进行委托，而开发商又未在2002年9月1日之前上缴到税务部门，双方对业主需补交契税的损失，是否存在过错持不同意见。

　　法院认为：根据契税条例第八和第九条规定，业主应在预售合同签定之日起10内向税务机关申报纳税，并在核定期限内缴税。又根据上海市财政局1998年发布的《上海市财政局关于上海市契税征收管理若干问题的通知》第二和第四条精神，凡发生商品房预售和预售商品房转让的，业主在法定期限内申报缴税后，原则上缴税时间为房地产竣工后一个月内。

　　由于业主在法定期限内并未履行申报及缴税义务，且在该法定期限后，业主委托开发商代缴契税时，并未约定交纳契税的期限，所以在缴税过程中，契税政策调整的风险首先应由业主承担。但是，由于业主和开发商之间存在有偿委托合同关系，开发商在完成该委托事项时，要注意诚信、谨慎和勤勉义务，而开发商在接受业主委托后，应当明知业主的纳税义务已经发生，却未及时缴税，且在此期间未尽充分注意义务，以致业主未能享受到契税补贴政策，显然，对业主遭受的损失存在过错。因此这部分损失应由双方共同承担。

　　一中院最后撤消原审法院松江法院的判决，判决补交的契税由奥林匹克公司和业主方先生平均承担，二审案件受理费也由双方各半负担。

　　案件之外的话题

　　沪上契税纠纷第一案尘埃落定。伴随着原告方和被告方各打50大板的终审判决，相信现在和今后因契税引发纷争的业主和开发商，绝不止“奥林匹克花园”一家。

　　尽管本案中业主和开发商公说公有理、婆说婆有理，但人们不难发现，他们之间由争执而至对簿公堂，事实上源于政府契税调整政策执行中，政府法规与开发商操作习惯发生的碰撞，这样的碰撞，在房地产行业具有一定的普遍性。这就引出一个事外话题：政府部门在制订政策时，如何能为老百姓想得再妥贴一些、周全一些，尽量保证政策的科学性和操作性，以减少不必要的纠纷。客观而论，百密尚有一疏，任何一项政策的出台，都不可能尽善尽美，但是像房产契税政策的出台，直接牵涉到千家万户的经济利益，政策的制订者如果能把条款设置得更为内行、细节考虑得更为周全，比如提前考虑如何把政策的实施规定和开发商交房办税操作习惯进行衔接，提前考虑对政策实施中可能引发的业主和开发商的纷争进行模拟规避，那样政策实施起来，肯定会避免“一地鸡毛”而变得顺畅得多。

　　说到底，政府部门制订和实施政策，应该着眼于服务民众、自觉成为人民群众利益的“保护伞”。政府恪守这个出发点，制订政策就会以人为本，民众之间纷争自然会少些，即使有了纷争，也不难解决。

　　一审判决开发商全部承担

　　业主和开发商先前约定，将房契税交由其上缴，谁知开发商缴税时房契税已大涨，这多出来的由谁承担？上海奥林匹克花园的业主方先生认为，开发商应为此负责，遂将其告上法庭。2003年3月4日，本市首起房契税纠纷案在松江法院泗泾法庭公开审理。3月19日，松江法院一审判决上海奥林匹克置业投资有限公司承担业主的全部契税损失。

　　2001年7月，方先生花了264982元，在位于松江区九亭镇涞亭南路的奥林匹克花园购置了一套商品房，并签定了商品房预售合同。2002年6月28日，开发商按约交房，方先生于当日填写了购房契税纳税申报单，按房价的0.75%将契税交由开发商代为缴纳。开发商还以办理产权证的名义收取了方先生300元手续费。

　　2002年10月，等着拿产权证的方先生突然发现，开发商在小区内贴出一张公告，要求购房业主再补交房价0.75%的契税。迷惑不解的他在询问后才知道，原来上海市政府自2002年9月1日起，取消了市民购买商品房的契税补贴，要按照房价的1.5%交纳契税。

　　方先生认为：“我在6月就交了契税，既然开发商许诺代我们缴税，并收取了手续费，那么，因其拖延缴税导致需补交的税款，应由开发商承担。”在多次交涉未果后，方先生将开发商上海奥林匹克置业投资有限公司告上法庭，要求赔偿损失1978.11元。和他一起递交诉状的还有其他16名业主。

　　原告律师夏华在法庭上指出，开发商在2002年6月左右收取了原告的契税税款后，作为专业的房地产开发商理应知道原告缴纳契税的义务已经发生，因图自己工作方便，而未及时履行其代理义务，从而导致原告未享受到本该享受的优惠政策，给原告造成了经济损失。开发商过错明显，与原告的损失之间的因果关系明确。

　　被告方代理律师寇树才认为，2002年6月，方先生及其他大部分业主委托开发商缴税时，都明确知道开发商是集中交房，集中接受委托，集中代缴契税，不可能为其中的业主单独代缴。开发商在收齐了大部分业主的契税后，于9月上旬到房地产交易中心办理缴税手续，应属在合理的时间内完成委托事项；根据2002年9月1日之前松江区房地产交易中心的做法，只有在办理了大产证之后才能缴纳契税，否则不予办理，而原、被告双方《房地产预售合同》约定，在交房后三个月内办理大产证，即在9月28日之前办理大产证，也就是说在2002年9月1日之前因大产证未办出，松江区房地产交易中心是不予办理缴纳契税手续的，因此，开发商的行为也符合行业惯例。

　　法院认为，虽然业主和房产商之间未签订书面委托合同，但当业主将契税交给房产商，并支付300元产权证代办费，拿到房产商的收据时，双方已实际形成了一种有偿委托合同关系。作为受托人，房产商应按委托人的要求处理委托事项，当某些内容约定不明时，受托人应从维护委托人的利益出发，根据实际情况予以妥善处理。在本案中，开发商虽未明确约定何时完成代缴契税事项，但开发商应从上述角度出发，及时为业主办理纳税申报等手续，不能为了自身方便，收齐全部业主契税后一并办理。在6月28日至8月31日两个月的时间内房产商足以办妥缴税手续，却没有办理，因此其行为存在过错。

　　其次，虽然本市契税税率一直为1.5%，没有调整过，调整的只是补贴政策，但对于业主而言，由于开发商未能及时缴税，致使业主未能享受到政府补贴，因此，这笔税款为业主的损失，房产商理应予以赔偿。

　　松江法院一审判决奥林匹克置业公司赔偿方先生经济损失1987.11元。（文/王骞 钱跃）（来源：上海青年报）

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