三分之二业主投票即可解聘物业公司

　　今天，我国第一个全国性的《物业管理条例》正式颁布颁布。新条例从1999年开始起草，在广泛征求各界意见的基础上，历经4年，终于出台。新条例就众多群众关注的物业纠纷作出了一系列明确的规定。

　　新条例中倍受关注的一条规定是，经三分之二以上业主投票权表决通过就可以选聘、解聘物业管理公司。而此前，由于没有明确的法律规定，导致众多的纠纷没有解决途径。在北京的中海雅园小区，业主不愿意接受开发商指定的物业管理公司，在去年2月招聘了新的物业管理公司。由于原有物业公司拒绝撤出，新的物业公司无法进驻，双方纠纷至今没有解决。

　　中海雅园的业主委员会主任胡密珍表示，新的条例更加明确了业主大会的权利，有利于推动纠纷的解决。中海雅园业主委员会胡密珍：一般来说，房地产开发商在在业主大会成立之前，一般都成立前期物业，原有条例没有明确规定如何更换物业公司，而且业主委员会也是由开发商来组织成立。北京另外一个小区就是几经周折才得以更换前期物业公司的。

　　华澳中心业主委员会梁小姐：早期业主委员会是由建设方牵头成立的，而业主成立后有权监督，物业公司，那这样就很明白了物业公司为什么要成立一个委员会来监督它(自己)那，我们之前是进行过几次努力才成功的。

　　记者在采访中了解到，业主对新条例的规定都持赞成态度，不过，他们也希望，条例能更加细化，将业主的权利落实到每一个程序。

　　业主享有公用设施财产权

　　小区的公用设施一般由物业公司来管理，但是，如何防止物业公司用公用设施来谋取公司利益，在过去的法律上都没有明确的规定，新条例颁布后，公用设施的财产权将得到保护。

　　根据条例，业主依法享有的物业的共同部位、共用设备设施的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处理。对于擅自处理的单位，除依法赔偿业主损失外，还将由行政主管部门处以5万到20万的罚款。以前由于缺乏相关的法律依据，业主与物业公司往往在公用设施部分产生纠纷。

　　北京市玺萌鹏苑业主戴先生告诉记者，原来在购房使用合同里地下负一层800平米的自行车库，在未征得业主许可的情况下，被物业公司改造成69个地下单间，以每间300元左右的月租出租给外来务工人员。这些地下单间的租金由物业公司收取，业主们未得分文。玺萌鹏苑业主戴凌云：既没有向业主告知，也没有公开他们的收入和支出情况。

　　事实上，这类纠纷是目前业主与物业公司之间发生最多的一类纠纷。新颁布的《物业管理条例》受到了玺萌鹏苑小区业主们的欢迎，今后，物业管理公司如擅自将公用绿地用作它途，占用公用道路等侵害业主公共财产权等行为将会面临业主起诉。

　　物业费：从双方协商到政府制定

　　物业服务收费是各方关注的另一个焦点。记者拿出《物业管理条例草案》和今天公布的《物业管理条例》中关于物业收费的条款进行对比后发现，物业管理费的定价办法作了修改。

　　原草案中规定：物业服务费由业主和物业管理企业协商确定；而今天公布的条例规定：物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的牧业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　中国人民大学社区治理课题组研究员舒可心：“这表面上看剥夺了业主和物业管理公司定价的权利，但我觉得这个规定是对的。最低标准一定要掌握在政府的手里，否则这个城市在物业管理上完全无政府状态。对社会没有好处。”

　　记者今天采访时就遇到了北京一家物业管理公司和业主因为物业服务费的问题发生了纠纷。

　　北京深房物业管理公司综合管理部经理：“业主长期拖欠物业管理费。”

　　深房大厦公寓8B业主宋丽言：“这物业管理费太高，怎么开支我们不知道。哪项合理哪项不合理我们都有不清楚。”

　　据了解，这家物业管理公司和业主之间因为物业服务费引起的纠纷前后持续了近6年的时间，至今没有结果。据中国消费者协会统计，因为物业管理费引发的投诉一直是个热点，占到整个物业管理投诉的第二位。因此专家认为，条例中关于物业管理费由国家主管部门制定的原则将有利于问题的解决。

　　《物业管理条例》仍需进一步细化

　　《物业管理条例》出台后，今天下午，一些物业管理公司、房地产开发商及相关律师，分别对《物业管理条例》的出台提出了自己的看法，他们希望，尽快出台相关细则，使用权条例更具操作性。

　　在全球拥有120家物业管理分公司的戴德梁行执行董事陆逢兆今天对记者表示,《物业管理条例》将会降低他们在中国大陆的经营成本，但他也同时认为，条例也应该多增加具体性的细则。

　　戴德梁行执行董事陆逢兆：“但我看一些条文，可能具体性不足，没有说清楚怎么样做。”

　　华远房地产公司总经理任志强：“我个人认为，这个物业管理条例有缺陷，如果业权管理不能解决，物业管理还是不能得到根本解决。”

　　在国家有关部门对物业管理条例草案稿征求意见时，任志强曾写了4万多字的细则建议，任志强所说的业权，是指房产证上明示的面积以外的小区面积部分，如果这些面积部分没有明确的法律说明，将会在业主与物业公司之间产生很大矛盾。

　　北京市律师协会房地产与建筑工程专业委员会律师秦兵，每年接触多个物业管理纠纷的案子。他说，如果很多细则不明示，由地方自行确定的话，将会产生法律上难以判断的问题。秦兵：“如果产升争议，法官在审理这些案子时，到底是当地政府，还是按中央，很难判断怎么办。”

　　针对上述意见，建设部今天表示，与《物业管理条例》配套的《住房专项维修资金管理办法》《物业管理招标投标管理办法》《业主大会规则》《物业管理服务标准》以及《业主公约》《物业管理合同》等示范文本，将于年内推出。

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