2／3业主投票通过可炒物管

　　温家宝签署国务院令公布《物业管理条例》，9月1日起施行

　　据新华社北京6月19日电　国务院总理温家宝6月8日签署第379号国务院令，公布《物业管理条例》。新华社19日受权全文播发这个条例。条例自2003年9月1日起施行。

　　经国务院第9次常务会议通过的《物业管理条例》，共7章70条，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护及法律责任作出明确、具体的规定。其中，对业主大会的运作给予规范，规定三分之二以上业主投票表决通过即可选聘、解聘物业管理公司，进一步明确了业主大会的监督管理职责。

　　《物业管理条例》从1999年4月起草，中间几经完善，于2002年10月16日向社会公开征求意见，共收到建议近4000余条。

　　建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾说，刚刚颁布的《物业管理条例》是第一部全国性的物业管理法规。条例的出台，标志着我国物业管理行业从此进入了法制化、规范化发展的新时期。与《物业管理条例》配套的《住房专项维修资金管理办法》《物业管理招标投标管理暂行办法》《物业管理业主大会规则》《物业管理服务标准》以及《业主公约》《物业管理合同》等示范文本，也将于年内正式推出。

　　条例解读

　　1　开发商物业公司责权分明

　　当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理公司之间互相推诿，使问题难以解决。新颁布的《物业管理条例》规定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务，令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题将得以破解。

　　条例还规定，建设单位应当在物业销售前将其制订的业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　2　公共设施不得改变用途

　　针对实际中存在的擅自占用物业管理区域内的道路、场地，以及违法进行装饰装修等损害公共利益的行为，新颁布的《物业管理条例》规定，公共建筑和公共设施用途不得随意改变。

　　条例规定，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　条例同时提出，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　3　合同明示服务内容

　　新颁布的《物业管理条例》进一步强化了合同的内容，规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。

　　条例对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定：业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。

　　4　业主可炒物业公司

　　针对以往有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害业主共同利益的情况，新颁布的《物业管理条例》进一步强化了业主的监督权和管理权。条例规定，物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，即可选聘、解聘物业管理企业。

　　建设部住宅与房地产业司物业管理处处长王玉平介绍，业主的财产权利是物业管理的基础，对业主在业主大会会议上投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。

　　5　物业公司难乱收费了

　　刚刚颁布的《物业管理条例》第四十一条明确规定，物业服务收费应区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法执行。这样，物业公司今后将难以巧立名目收取服务费用。

　　条例同时规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业管理企业接受委托代收这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　据新华社北京6月19日电

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