本报讯 （记者张奕）昨天，国务院正式公布《物业管理条例》，首次以法律形式为物业管理立下规矩。记者从上海市房屋土地资源管理局获悉，目前上海正对1997年颁布的地方性物业管理条例《上海市居住物业管理条例》进行紧张修订，本次修订有望在六大百姓关注的热点问题上取得较大突破。修订后的条例力争在明年付诸实施。

　　改动一：小区“管家”招投标决定

　　谁开发、谁管理，开发商与物业管理公司属于“父子”关系。这不仅使申城小规模的物业管理企业数量越来越多，同时也因为缺乏竞争，物业管理质量难以提高。修订后的条例将以法律形式规定，小区物业管理企业必须以招投标形式确定。

　　改动二：小区自治授权业主大会

　　根据现行的物业管理条例，业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。然而一些小区内的业主委员会，或没有经过透明的选举，或滥用职权，引起业主们的强烈不满。修订后的管理条例，将把对小区的管理大权交给全体业主，规定业主大会是代表全体业主对物业实施自治管理的组织，业主委员会只是执行机构。

　　改动三：物业管理费分等定级

　　目前，上海售后公房的物业管理费平均为每平方米0.23元，商品房的物业管理费平均为每平方米0.8元。同一小区内，同样的房屋会因为性质不同而发生物业管理费有高有低的现象。一些售后公房集中的小区，物业公司入不敷出，进行招投标时也无人敢“接招”。今后上海有望推行物业管理服务分等定级收费，根据小区品质、物业管理服务水平定物业管理费标准。

　　此外，本次修订中的另三个热点分别是：业主委员会如何组建、运作及监督；违法装修如何处理；违章搭建如何处置。

　　市房地局有关负责人昨天在接受记者采访时表示，上海物业管理经过十余年的发展，取得了很大发展。截至去年底，全市物业管理企业管理的物业总量已经达到3.07亿平方米，居住小区6851个，物业管理企业2257家，从业人员11.8万人。然而随着上海经济的不断发展，目前物业管理服务的整体现状还与市民要求有所差距。

　　究其原因，主要有以下几点。首先，物业管理的体制尚未理顺。从计划经济年代的房屋管理到市场经济社会的物业管理，应该是一种质的转变，但由于种种原因，有关物业管理的体制没能很好理顺，客观上导致了一些矛盾的产生；其次，物业管理企业的运作机制尚不完善。房管所“翻牌”成物业公司后，从业人员仍为原来的老职工，管理观念与方法沿袭以往，“谁开发，谁管理”模式尚未改变。此外，一些历史遗留问题和相关政策法规的滞后，也阻碍了物业管理的蓬勃发展。

　　以物业管理条例的修订为契机，上海将对物业管理市场实行大刀阔斧的改革。据悉，目前有关体制机制的改革方案也在积极酝酿。

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