四川新闻网－成都晚报06月20日讯 当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理公司之间互相推诿，使问题难以解决。新颁布的《物业管理条例》规定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务，令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题将得以破解。

　　《物业管理条例》在前期物业管理上有很大突破。条例明确要求住宅物业的建设单位

，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；对于其他物业的建设单位，提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　条例还规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业的相关资料。

　　针对实际中存在的擅自占用物业管理区域内的道路、场地，以及违法进行装饰装修等损害公共利益的行为，新颁布的《物业管理条例》规定，公共建筑和公共设施用途不得随意改变。

　　条例规定，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　条例第41条明确规定，物业服务收费应区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法执行。这样，物业公司今后将难以巧立名目收取服务费用。条例同时规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业管理企业接受委托代收这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　针对以往有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害业主共同利益的情况，新颁布的《物业管理条例》进一步强化了业主的监督权和管理权。条例规定，物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，即可选聘、解聘物业管理企业。

　　条例明确，业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。有关制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。据介绍，业主的财产权利是物业管理的基础，对业主在业主大会会议上投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。

　　物业保修期满后共用部位和共用设施的维修和更新、改造应设专项资金，且专款专用。

　　在《物业管理条例》第五章中有明确规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时强调：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

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