我国首部《物业管理条例》将于9月1日正式实施的消息昨日公布后,引起不少读者的关注。这个条例与南京市现有的物管办法相比,究竟有何不同?它对于解决当前南京存在的物管疑难杂症又有哪些帮助?昨天下午南京市房产局专门召开情况分析会,对市民关心的话题进行了解答。

　　据介绍,南京市市区共有住宅6300万平方米,目前实施物业管理的住宅建筑面积为3649

万平方米,占总面积的一半以上。全市有资质的物业管理企业293家,其中正式资质159家,临时资质134家,物业管理从业人员近2万人。全市已成立业主委员会368个。虽然南京市在物业招投标、服务等级评定、业主自治等方面处于先进水平,但近两年物管纠纷依然不断。《物业管理条例》将对解决这些顽症大有好处,70条条款中,至少20条比目前南京现有的规定有了新发展。

　　业主成为物管活动主体

　　以前提起物业管理,似乎就是指物管企业的行为,主体是企业,而《物业管理条例》将业主明确为物管活动的主体,物管企业要由业主来选聘,并由业主和企业共同进行物管活动。条例规定业主享有10项权利,归结起来有五大权利,即接受服务权、建议权、投票权、选举和被选举权、监督权。业主大会的职责也被强化,业主大会作出重大决定,如制定和修改业主公约,选聘解聘物管企业等,必须经全体业主所持投票权2/3以上通过。在当前情况下,小区召开业主大会是比较困难的,所以条例明确规定,“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可采用书面征求意见的形式”,这就为无暇参会的业主行使权利提供了保障。当然,条例也规定了业主必须承担遵章和缴费两大义务。

　　六大措施制约开发商

　　目前南京市有一半的小区是由开发商下属的物业公司在进行管理,这种“先天优势”往往会导致管理水平低下。新的条例则规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物管企业,杜绝未经市场竞争就出现的“上阵父子兵”现象。此外,条例还规定了开发商的其他五项职责,确保了物业管理工作的顺利开展。比如规定开发商不得擅自处分业主依法享有的物业共有部位、公用设施设备的所有权或者使用权。开发商应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担房屋的维修责任,防止转嫁质量问题,不致出现开发商、物管相互推诿扯皮的现象。开发商还必须为没有售出的房子支付物业管理费,保证充足的物管费用,对其他业主来说才显得公平。

　　物管企业的责任明确

　　小区里的自行车被盗物管要不要赔?家中进了小偷物管有没有责任?目前在南京的不少小区都出现这样的纠纷。物管企业应承担多少责任?条例给出了说法。条例第三十六条指出,“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”简言之就是,一切以合同为准。合同中如果有了明文约定,如果物管企业没做到,就必须承担相应的法律责任。另外,小区中出现了违法、违规现象,物管应该怎么做?条例也明确,必须制止、报告,协助有关部门工作。物管没有行政执法的权限,不得越权行事,同时业主也不应该强求物管企业越权。房萱　王烨

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