本报记者 张文强

　　广州、深圳报道

　　6月18日上午10点，翠湖山庄的部分物业在广州市物资拍卖行拍卖，早早赶来的投资者挤满了整个拍卖现场。

　　“这些人中一半以上都是翠湖山庄的业主，他们当初买房是7000元／平方米，但今天起拍价在3000元左右，这么便宜的价格来竞拍的人当然很多。”广州市物资拍卖行的一位工作人员说。

　　“除了发展商与物业管理公司存在的问题之外，总体来说翠湖山庄的环境还算不错，小区内的硬件设施完好，有很好的投资潜力。”参与此次竞拍的业主黄小姐说。

　　但对于参与拍卖的建行广州市分行东山支行来说，这只是被人遗下的残羹冷炙而已，该支行相关负责人洪泽涌无不委屈地说，“此次拍卖的物业主要是先前不能按时偿还银行按揭贷款的物业，这部分的拍卖款当然属于建行，而开发商欠下的8200万贷款要追回来却不太可能。”

　　就在建行对开发商催款的同时，半路杀出了工程承包商，而按照最高人民法院“受偿权优先于抵押权”的司法解释，建行束手无策。

　　2002年6月22日，最高人民法院出台对《合同法》第286条的司法解释 以下简称“6·22司法解释”），其核心内容为发展商对承包商的受偿权优于发展商对银行的抵押权，这便意味着一旦开发商出现财务危机，优先偿付的是承包商，但问题是，偿还了承包商的欠款，银行将所剩无几。

　　翠湖山庄案件是广东地产商与银行间的典型纠葛之一，但类似事件绝不止一起。银行怀疑这是开发商联合承建商逃避还款。对于广东建行而言，翠湖山庄以及之后发生的几起产权纠纷案件，有可能最终让建行放出去的贷款血本无归。

　　陷阱

　　翠湖山庄发展商是广州升恒房地产开发有限公司（简称升恒地产）。此公司股东为广州市五羊房地产开发公司、广州市煤建公司、香港新创兴地产发展有限公司，三者为开发翠湖山庄而走在一起，煤建公司以煤厂地块出资，港方投入资金运作。

　　翠湖山庄1996年立项伊始便被广州市政府确认为“21世纪住宅文化重点工程”，到2000年为止连续四年获奖。

　　翠湖山庄在销售初期打出“豪宅”的环境牌，一期工程在楼盘还没有封顶之时便已被销售一空，发展商在售楼时承诺给业主办房产证，但随后发生的事情让所有的业主们的心都吊起来。

　　业主毛先生1999年下半年购买了翠湖山庄的一套房子，采用了一次性付款方式付款，但之后去办理房产证手续时，却被房管局告知，他的预售契约没有被广州市房地产交易中心签证，物业没有确权，无法办理房产证。毛先生遂向升恒地产询问此事，升恒地产有关工作人员答应补办签证手续，但到2002年5月仍无结果。

　　“拿不到房产证的多了，一期还好，相对少些，二期的业主有一半以上没有拿到房产证，有些业主不知道买房的相关程序，就糊里糊涂地上了开发商的当。”供职于银行的业主黄小姐说。

　　黄小姐讲：“翠湖山庄的问题主要在于开发商，开发商在土地款还没有付清的情况下便开始建第二期物业，这是导致很多业主拿不到房产证的根本原因。” 500万管理费被转至升恒﹖

　　2002年6月23日，翠湖山庄200多名业主在小区的罗马广场举行集会，声讨升恒房地产开发有限公司迟迟没有办理物业确权手续，致使他们无法办理房产证。

　　导火索是翠湖山庄内贴出的拍卖公告。拍卖公告称：翠湖山庄内的翠湖街12、13、14号地下一层地下车库的37个产权将在2002年6月27日上午公开拍卖。而未确权的业主很可能因为升恒地产破产而遭到拍卖。

　　此后，翠湖山庄的恒和物业管理公司由于挪用业主500多万元物业管理基金， 及相关不合理收费项目事件导致业主与物业管理公司矛盾激化。

　　该物业公司经理陈冠云为升恒房地产董事长陈冠华胞弟。翠湖山庄业主中信实业银行谷兰说：“升恒与恒和其实是一家，升恒欠了一屁股债，估计这500万元物业管理费被转至了升恒。”

　　2003年1月7日，翠湖山庄业主委员会通过招标选择了广州粤安物业管理公司，试图炒掉原来的恒和物业。恒和物业以“没有征得广大业主同意不能交出物业管理费”为由，坚决不撤。但粤安物业的保安在当日10时许强行进入了翠湖山庄。

　　戏剧性的变化由此出现，翠湖山庄形成了“一个小区，两个物业管理公司”的局面。虽然业主们的正常物业生活设施没因此而受到干扰，但管理费究竟交给谁反而成了问题。

　　“我们到现在已经整整半年没有交过物业管理费了，因为他们权利不明晰，我们也不知道管理费交给谁。”黄小姐至今不清楚这个问题会如何解决。

　　之后，升恒地产由于无法偿还各个商业银行欠下的贷款被推上被告席。

　　合谋?

　　2002年9月，由于升恒地产无法按时偿还建行贷款，建行广东分行要求将升恒抵押物有关商铺和少量住宅拍卖，抵偿升恒的欠款。

　　消息人士透露，此时，升恒的财务危机已到了无法挽回的地步。升恒欠数家国有商业银行贷款总额超过4亿元人民币。

　　正是在这个关口，翠湖山庄承建商汕头建安实业公司在完工2年后，忽然冒出来。当时正值最高人民法院“6·22司法解释”刚刚出台不久，汕头建安实业一纸诉状将升恒房地产开发有限公司推上广东省最高人民法院的法庭，要求归还工程欠款2.1亿元人民币。

　　广东省高院在未诉前采取保全措施，将翠湖山庄所有未出售、未确权的物业全部查封。经过仲裁，升恒承认欠了汕头建安的款，但只承认其中1.9亿的欠款，其余部分为利润，不包含在欠款范围之内。

　　“依据最高人民法院‘6·22’司法解释，升恒应当首先偿还汕头建安的款项，而事情明摆着，还完了汕头建安的款项，建行连一个子儿都拿不到，谁都没想到半路上杀出个程咬金！”洪泽涌的口气中既有不满，也有无奈。

　　最为蹊跷的部分是，汕头建安在2年前建好翠湖山庄便销声匿迹，却忽然在两年之后出现。翠湖山庄事件东窗事发出现在其二期工程，翠湖山庄一期工程卖得非常好，资金回笼也快，为什么汕头建安没有在一期工程卖完之后催款？

　　据广东省建行的评估，翠湖山庄未确权、未出售的物业加起来都没有1.9亿。

　　广东省高级人民法院在2001年9月9日裁定，由于升恒与汕头建安在合作之初已签订承包合同，翠湖山庄案件应由广州市仲裁委员会仲裁。广州市仲裁委员会2002年6月10日作出仲裁：要求升恒支付汕头建安1.74亿工程款。

　　“很难说汕头建安是否真的欠了广州升恒的钱，到底有没有欠款，谁也不知道。建筑商与开发商的关系非常紧密，汕头建安此时出现，不排除开发商与建筑商勾结起来共同逃废银行贷款的可能性。”洪泽涌如是说。

　　对于建行广州分行东山支行来说，翠湖山庄事件只是其中一例，在这之后又有几桩类似案件爆发。每回在建行将开发商推上法庭后，承包商总是在最关键的时刻杀将出来。用洪泽涌的话说：承包商是突然间如雨后春笋般地冒了出来。仅东山支行去年至今就因此损失整整6亿元！这难道只是巧合？

　　“我们现在给地产商贷款都怕了，因为对于银行来说，‘6·22’司法解释给商业银行增加了非常大的风险，现在给房地产商贷款，除了资产抵押评估等关键环节之外，我们还要求开发商做好承包商的工作，要求承包商出函放弃优先权，但律师说这种合约具体有没有用还很难说，其他的同行很显然也面临这样的问题。”洪泽涌说。

　　银行的责任

　　据广东省建委的统计，广东省房地产的投资近年来以30％的幅度增长，销售却同比下降了18％，全省空置房面积达2000万平方米，占全国总量的1／5。

　　广州有1300多家登记在册的房地产公司，2002年有1200余家亏损，仅30家赢利，广州市商品房空置率已达40％。今年上半年，广州新增商品房空置面积596.67万平方米，较去年同比增长了6.97％。其中空置住宅351.27万平方米，同比增长1.07％。

　　“广州开发商喜欢大规模开发，但扩张过快往往出现资金短缺问题。此时，地产商更通过增加新项目来贷款融资，这样只能是恶性循环，并最终造成国有资产的大量流失。”光大地产销售总监卢泰宇如是说。

　　央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》（简称1·21文件）的出台与广东地产存在问题不无关系，收紧地产房地产信贷的口子显然是为了避免银行的资金继续大量的流失。

　　“但造成这样的局面显然不只是开发商和承包商的错误，银行也难辞其咎。”地产界资深人士、世联地产总经理陈劲松对本报如是说。

　　陈劲松认为，银行现在应该审视一下本身系统内存在的问题。银行只管贷款，而对房地产市场往往是“第一不懂，第二不管”。在这种情况下，大力扶持金融信贷中介机构才是解决问题的关键。如果银行的放贷通过律师行进行，工程交给专业的中介机构评审、签字，按照用款需求表出资，再由律师行付钱，资金流失的情况就会根本改变。

　　但广州旭辉房地产代理公司副总张学民却认为，广州的地产开发商资产负债率过高，隐含巨大危机。如果销售环节或某一个项目出现问题，就会引爆连串问题。如果银行一下收紧信贷，整个公司可能会陷入瘫痪，先前所欠银行贷款将无法偿还。

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