【编者按】：由于物业管理立法涉及广大人民群众的切身利益，国务院法制办曾就条例草案广泛征求全社会的意见。公示期间共收到386封群众来信和19个省、自治区、直辖市人民政府法制工作机构汇总的本地方意见，共计近4000条，其中有近半数意见被吸收。所以从某种意义上来讲，你我都参与了物管条例的修缮和制定。这次公开征求意见也可以看作是对民主立法的具体形式所做的一次有益尝试和探索，对我们今后的立法工作向着更加公开、更加民主的方向发展，起到一定的推动作用。

　　在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生，并得到了迅速发展。据调查，上海、广东、山东、辽宁等省市的物业管理覆盖面已达50％左右，深圳市物业管理的覆盖面已超过90％。全国物业管理企业已有2万多家，从业人员超过200万。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。

　　鉴于此，国务院法制办于2002年10月22日制定了《物业管理条例（草案）》，并将条例草案分别在《人民日报》和《法制日报》上全文公布，广泛征求全社会的意见。日前，修改和完善后的《物业管理条例》在众望中正式出台。这期间，国务院法制办都收到了来自社会的哪些建议？新的条例中又是怎样规定物业管理公司和业主的权责？就这些问题，记者采访了国务院法制办的有关负责人。

　　问：条例从哪几个方面保护业主的合法权益？

　　答：业主的财产权利是物业管理的基础，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主的共同利益。条例从如下几个方面加强了对业主合法权益的保护：

　　一是明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利及其内容。

　　二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理中的共同利益，决定物业管理中的重大事项，业主委员会负责公共日常事务，为保护业主合法权益提供组织上的保障。

　　三是规范了业主大会的会议形式和表决方式，业主通过业主大会行使自己在物业管理中的权利，如自主地选聘或者解聘物业管理企业、决定物业服务合同的内容、监督物业管理企业履行物业服务合同等，为保护业主的合法权益提供程序上的保障。

　　四是通过规范建设单位、物业管理企业的行为，来保护业主的合法权益。如条例规定了建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权；建设单位应当依法承担物业的保修责任。条例还明确了物业管理用房的所有权归业主，物业管理企业不能擅自改变其用途；物业管理企业在代收有关公用事业费用时，不得收取手续费等额外费用；物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途等。

　　问：条例是如何规范物业管理企业的服务行为的？

　　答：物业管理企业的服务质量是广大人民群众最为关心的问题，为了规范物业管理企业的服务行为，加强对其监督管理，条例从以下几个方面进行了规定：

　　一是对物业管理企业实行资质管理制度。只有符合一定资质条件的企业，才能从事物业管理服务。

　　二是业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同，并对物业服务合同的基本内容作出规定。

　　三是物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，向业主提供相应的服务。

　　四是要求物业管理企业在承接物业时必须办理物业验收手续。防止开发建设遗留的质量问题，影响业主利益，也影响物业管理企业的服务。

　　五是要求物业管理企业协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　问：目前大家反映比较强烈的是业主大会成立以前，由开发建设单位聘用物业管理企业所实施物业管理的问题，条例对此有哪些规定？

　　答：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理在条例中被称作前期物业管理。为了保证建设单位聘请物业管理企业的行为公开、透明，保护新入住的业主的利益，条例对前期物业管理作了以下几个方面的规定：

　　一是明确了前期物业管理的招投标制度。一般而言，住宅物业的建设单位必须通过招投标的方式选聘物业管理企业。这就防止了目前存在的因为物业管理企业和建设单位之间的利益关系，而影响将来的物业管理。

　　二是建设单位制定的业主临时公约必须向物业买受人明示。业主在知道自己在将来物业管理中的权利和义务的前提下，再作出购房决定。

　　三建设单位与业主签订的购房合同中必须包含前期物业服务合同约定的内容。业主通过签订购房合同了解和接受前期物业服务合同的内容。同时条例规定前期物业服务合同的期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　四是规定了物业承接时的验收手续和相关资料的移交。

　　问：物业服务费用、物业专项维修资金一直是大家比较关心的问题，条例对物业服务费用、物业专项维修资金作了怎样的规定？

　　答：物业服务费用是广大群众十分关心的问题，考虑到物业服务费用涉及到亿万群众的切身利益，目前物业管理市场发育还不完善，需要国家对其予以必要的指导和规范，条例作了以下规定：

　　一是物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　二是对违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的业主，规定了相应的措施。

　　物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是物业保修期满以后，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修保养的资金，是物业的“养老金”，条例对专项维修资金作了以下规定：

　　一是住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　二是专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　三是对挪用专项维修资金的行为规定了相应的法律责任。

　　问：在物业的使用和维护过程中，必须处理好单个业主权利和全体业主共同利益之间的关系，条例对物业的使用和维护有哪些规定？

　　答：条例规定业主在行使自己权利的同时，必须尊重全体业主的共同利益。对物业的使用和维护，条例作了以下规定：

　　一是业主与物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。

　　二是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　三是业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。（人民日报）

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