国务院新近颁布的《物业管理条例》引起众人关注。就这部条例的亮点，3年前曾负责参与制定《江苏省物业管理条例》的省人大常委会法制工作委员会副主任刘克希作出详解。他认为，这是建国54年来首部物业管理行政法规，填补了国家立法的空白，并直接影响广大人民群众的生活环境和生活质量。概括起来有三个特点：一是重视和维护业主权益；二是规定较具体，可操作性强；三是职责分明，对违法行为的处罚力度较大。

　　业主大会成为物业管理的最高决策机构。条例特别强调了业主大会的地位，第11条规定，业主大会享有“制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会、监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业”等六个方面的职责与权利。同时明确了业主大会与业主委员会的关系，即业主委员会是业主大会的执行机构。

　　对业主大会的程序，条例也作了具体而严格的规定。第12条规定：“业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”以往实行的都是与会简单多数制度，表决任何事项只要有半数业主、与会业主只要超过半数，就能通过，并不能真正代表全体业主的意志。这次条例强调作出制度和修改业主公约等重大事项，必须经“全体业主(而不是与会业主)所持投票权2／3以上通过”，这是“刚性规则”，更能体现公平、公正。

　　对业主的权利规定充分而全面。第6条规定了业主的“十大权利”，如有选举业主委员会的权利、监督业主委员会工作等，表明在物业管理中，业主是真正的主人。其中第8项还指出，业主对物业的共用部位享有知情权和监督权，该怎么用，不该怎么用，都要对业主交待清楚；第9项也指明，业主对物管专项维修基金有权监督管理和使用。第10条第2项，还对业主大会投票权作出了具体规定。《江苏省物业管理条例》也有相关规定，即“业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票，其他物业如高档写字楼、商住两用楼、别墅等，按其拥有物业的建筑面积计算。”

　　共用部位所有权和使用权归业主所有。第27条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，这明确无误地规定了共用部位归业主所有。以前开发商认为，我花钱造的房子，共用部位就是我的，所以关于共用部位所有权和使用权的争议时有发生。像南京一小区，由于开发商把共用部位地下车库出租后又自行卖掉，结果引发与业主的大冲突，其实，共用部位归业主所有，开发商并无权利可言，其出租、出售都是违法的。

　　建筑物的地下室、半层地下室，就是典型的共用部位，还有楼梯、电梯间、走廊、露天场地、水电设备及屋顶平台等，只要是与住宅连体建设的共用部位，建设单位均无权出售、出租和出借。同时，第51条规定，“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”。今后，如果业主在小区绿地、场地上再搭建小棚子之类，也将负法律责任。

　　共用部位经营收益透明。第55条指出，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”据此规定，小区地下停车场可以收费，屋顶、平台也可以做广告，但收益须透明。我省物管条例对此规定更为具体，即“利用物业经营的，在扣除物管企业代理费用后，将收益的30%用于补贴物管公共服务，70%纳入维修基金。”

　　对建设单位擅自动用共用部位的，处罚严明，力度很大。第58条规定：建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。而且因以上行为给业主造成损失，还要在此基础上依法承担赔偿责任。

　　水电气费向最终用户收。第45条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”这里所指最终用户即业主。这表明物管企业没有代收费用的义务，供水供电企业也没有权力命令物管企业去收取。同时，根据我省物管条例规定，供水、供电等单位如委托物管企业代收费用，双方还要签订有偿服务合同，即应向物管企业支付费用。同时，根据国家条例和地方性法规规定，当水、电、气等表的总表和分表有差额时，业主没有“补贴”义务。再如垃圾费，只要业主已向有关单位交过了，有关单位就不得再向物管企业重复收取。

　　是否存在两个多月的执法“真空期”?《物业管理条例》从今年9月1日起执行，在这期间是否存在执法“真空期”?刘克希说，这种情况在我省基本不存在，因为我省现行的物管条例已生效，且较为超前，其中一些制度也相当先进。而且，即便是开始执行《物业管理条例》后，我省的物管条例除与之有抵触的内容外，其他规定仍然继续有效。本报记者　汪晓霞 （新华日报）

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