近年来，北京居民居住社区物业管理配套服务相对滞后，物业纠纷频繁并不断升级，开发商为销售房屋，给购房者做出的承诺兑现不了，房屋质量有问题，面积缩水，规划更改等。近年来，经常会出现一些业主对物业管理不满的情况，找开发商索赔，开发商推给物业公司，找物业公司，物业公司又推给开发商，业主无奈只有集体维权。分析人士认为，这是因为京城多数物业公司都以管理型公司存在，而不是服务型公司，物业管理必须要走向理性透明，否则将会走向衰败。

　　由管理意识转变成服务意识

　　北京市鼎业律师事物所陈鹏说，北京传统的物业公司正处在一个严重的误区当中，多数物业公司都以管理型公司存在，而不是服务型公司。分析以往的物业纠纷，不难发现很多矛盾都是因为物业公司和业主的主次关系颠倒造成。如果物业公司能正确认识自己的位置，从服务观念上去改变现状，把传统的管理意识转变为服务意识，而不要一厢情愿地去管理业主，那么很多矛盾就会迎刃而解。今年5月1日起，北京市正式开始执行新的《北京市居住小区物业管理服务标准》，可以让业主物业维权时挺直腰杆。共涉及10个方面：综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、保安、存车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理等。特别是对以前《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》中没有规定的、物业公司与业主容易产生纠纷的问题做了说明。标准分为普通商品房居住小区和经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准。物业管理的范畴是小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。同时还规定，每年进行一次房屋及设施设备的安全普查，制订维修计划；对于居民的水、电等急迫性报修，物业必须在半小时内到达现场；电梯主梯每天必须在6时至24时内不间断运行；物业公司保证停车有序，专人24小时看管等等。

　　物业管理重复建设严重

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说，目前大部分物业管理企业处于起步阶段，市场化程度偏低。企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品(服务)结构不合理，低档次产品(服务)多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。又由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面“五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。新时期的物业管理企业必须审时度势，正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。

　　物业管理缺少专业人才

　　北京市房地产开发促进会会长林峰说，针对物业管理行业队伍素质偏低的现象，一些业主戏称物业公司从业人员为“大妈、大叔”，除了年纪大之外，这些人大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，相当一部分人没有经过物业管理培训，他们的职业道德、专业技术、应急能力、法律水平等都难以适应物管专业的要求。物业是一个高速发展的新兴行业，在市场上专业的物业人才一直是需大于供，这就为一些不具备物业专业知识的人员进入物业部门提供了条件，同时也为日后工作埋下了隐患。所以严把人才关，是提高服务质量、服务水平的重要环节。

　　物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低，有一个好“管家”就意味着能跟业主更好地处理关系，减少交房时产生纠纷的风险，也为楼盘提供新卖点，对于业主来说，项目做得好与不好，已经是买房之前可以被审视的，但看不清的看不全的是物业。所以加强物业管理专业人员的培训和管理，建立物业管理人员职业资格制度是非常重要的。据统计，目前北京共有物管企业904家，其中专营公司777家，兼营公司127家；内资企业831家，涉外企业73家。

　　业主选择物业呼之欲出

　　一位物业管理公司的负责人士说，当开发和管理不分家的时候，即使是开发商的责任，我们也只能睁一只眼闭一只眼，拿人家的薪水，再跟人家对着干，除非你不想做了。新的《物业管理条例》出台后就不一样了，房地产开发、销售和物业管理分业经营，改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，打破了谁建设、谁管理的垄断经营局面，物业公司不再受制于开发企业，再也不用夹在业主与开发商之间难做人了。当开发商不对时，我们也可以理直气壮地站在业主一边，为业主争取利益。同时，整顿和规范市场秩序，加强对物业管理服务质量和收费的监管，制定“分等定级，质价相符”的服务质量标准与收费标准，由业主自主选择相应的物业管理服务，监督企业提高管理服务水平。

　　聂梅生说，目前，进入北京的第一太平戴维斯，在中国内地的物业管理业务已达到750万平方米，戴得梁行已经达到了2500万平方米。越来越多的“洋管家”开始为国内楼市管理物业，他们的进入将提升中国物业管理上一个新档次。(文/王维波)（来源：北京现代商报）

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