10天了，各界望穿秋水，以致5天前沪上某电视台过敏地误报，“上海房贷细则24小时内将公开”。

　　10天了，中国人民银行上海分行还是这句话：“细则尚在制定中”。

　　谨慎是可想而知的，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，关系着千家万

户明天的居住和房价。

　　正因为实施细则尚在制订中，就有了那么多的关注，那么多的期盼和那么多的建言。

　　上篇 “房贷新政”再解读

　　记者：《通知》出台后，我们一直留意着媒体的报道，感觉有些关键问题似乎没讲清。

　　华伟（复旦大学房地产研究中心副主任）：具体指什么？

　　记者：社会对《通知》的关注焦点可以归纳成两条，市民买高价房和第二套房的房贷门槛抬高了；开发商贷款从原来的“一证”到现在必须“四证”俱全。问题是，门槛真的提高了吗？从“一证”到“四证”又意味着什么呢？比如《通知》说，买第二套房的房贷利率以后就要参照普通贷款利率，但算下来，利率提高只不过0.7个百分点，那有什么力度呢？

　　李光一（资深理财顾问）：可不能小看这0.7，我给你算笔账，假如贷款40万，25年期限，一个月还款2000多元，当贷款利率提高0.7个百分点，每年等于要多还一个月的按揭，谁能小看它！

　　记者：开发商申请贷款，过去只要一个土地使用权证，《通知》说以后还要建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，增加了三证，对防范金融风险能起什么作用？

　　华伟：开发商往往会把土地使用权证抵押给银行，贷到了钱不去盖房子，而是拿去再炒地皮，结果层层加码，楼市投机气氛弥漫，最终导致虚高和泡沫。现在开发商贷款还要其它三证，以证明土地的用途、建筑高度和容积率等具体指标，让银行估计土地抵押价值时心中有数，规避盲目发放贷款的风险。

　　金三益（上海闵行房地产有限公司总经理）：有没有后三证大不一样，别的不说了，要办出这三证，开发商每平方米至少要先付出500元，想要投机也难，这等于给开发商念了紧箍咒。

　　记者：《通知》是主要针对开发商吗？

　　华伟：针对的是房产市场的投机行为。现在上海每年的新楼建造量大概2000万平方米，等于整个欧洲开发量的2倍，但开发商的数量也惊人啊，有4000多家，平均下来每家仅造一幢多层房。一些根本没有造房子能力的小企业，靠行贿开路，捞一票就走，发生问题，背黑锅的还不是银行？

　　记者：是不是可以这样理解，《通知》是把双刃剑，一面锋向房产市场，一面也意在规范金融市场？

　　华伟：有人说中国房产市场已经成了贪污腐化的渊薮，这话偏激了，但权钱交易等“黑幕”确实存在。央行出台《通知》，一个直接原因就是今年2月央行在部分地区抽查发现，房地产违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9%，不“收骨头”不行。

　　记者：当务之急是“上海细则”。没它，《通知》无法操作。可以想象，“细则”出台绝非易事，操作难点一箩筐。就说银行，靠什么来认定他买的是“第二套”住房？

　　金三益：其实不难。上海早就开通了全市个人征信系统，无论在哪家银行，凡是申请了房贷的市民所有信息资料，均由电脑储存在一个公用信息库里，要查，动动鼠标就行了。

　　记者：但问题还有一大堆。如果2人分别房贷后共买了一套房，那算2人都已买“第一套”，还是算各买了二分之一的“第一套”？二手房算不算“第一套”？再比如甲的“第一套”贷10万，乙的“第一套”贷90万，那买“第二套”时一视同仁吗？

　　华伟：一切正在制订中，可以肯定的是，最终出来的“细则”，重在支持中低收入家庭改善居住条件，旨在促进房地产金融的健康发展。

　　下篇 叩问全球“第二套”

　　采访中，记者也听到另一种声音———房贷限制“第二套”，全世界没有。果真？记者走上申城街头，满世界问，从外籍友人到外籍银行到外籍报人。正在制订实施“细则”的上海，不妨听一听。

　　记者：数年前，东南亚金融危机直接导致房产泡沫破灭，马来西亚教训尤其惨痛。听说房贷政策因此严格许多，是吗？

　　马来亚银行上海分行耶尔先生：马来西亚就是在“第二套”上大做文章。政府明确规定个人按揭的“第二套”房，首付比必须高于第一套的20%，严格的银行甚至要求60%。马来西亚还严格限制高档住宅的开发，只有建造每套6.6万美元以下的中低档住房，房产商才能申请银行贷款，而且自备金通常都得高达70%到80%。中国的银行现在对购买“第二套”和开发商给出了说法，这并不足怪。

　　记者：日韩同样有过房产泡沫破灭，是否也限制“第二套”？

　　韩国《釜山日报》驻上海站崔记者：不知道这算不算限制“第二套”。在韩国，住户拿到现房后，必须住满一年后才能卖，否则就重罚。韩国还严禁“炒楼花”，只有全部竣工的楼盘才能上市交易。一旦违反，非但要被高额罚款，严重的甚至要坐牢。

　　日本东京三菱银行上海分行奄五先生：日本倒没有“第二套”政策，但政府哪敢掉以轻心，毕竟曾经的房产泡沫破灭太可怕。1991年，一个大东京的地价，就是整个美国地价总值的4倍。一路狂跌到今天，仅剩当时市值的两成多。当时日本银行三分之一以上的贷款量投在了房地产，就此“呆坏”、一蹶不振近10年。如今日本严格限制建筑业融资总量，同时开征“地价税”，不管地价涨跌，凡持有者一律按固定比例缴税，有效打击了地皮投机。

　　记者：意大利这样的欧洲国家，不会有“第二套”的限制吧？

　　罗马银行上海分行JOUJE先生：为什么要限制呢？因为在意大利，一是房贷首付比例不会像中国这么少，二是银行就是“包打听”，一旦你的房子贬值了，马上会要你增加抵押值。再者，房贷抵押超过了价值人民币100万，银行必会请人事先鉴定评估，再决定是否放贷。银行想方设法规避风险，政府千方百计保障发展，这个道理，铁定全球都一样。

　　记者：据说在美国买房首付可以比中国还要少，“第二套”也一样吗？

　　美国华商柯女士：或许很多人还不知道，在美国购买“第二套”，首付率要比“第一套”提高至少5%。“第一套”首付率多少？通常是在20%。美国个人信用制度完备、全国联网，认定“第二套”完全没问题。与中国不同的是，如果想获得低首付贷款，那么必须为贷款去购买保险。中国的银行这次出了《通知》，我是完全理解，买第一套是为了住，买第二套就是投资了，多承担点风险天经地义。本报记者尤莼洁 郭泉真

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