农村集体建设用地可入市

　　土地入市须遵守自愿、公开、等价有偿原则

　　集体建设用地不得用于商品房地产开发

　　流转收益50%用于农民社会保障安排，剩下的大部分收益仍分配给农民

　　本报讯 (记者/陈韩晖)记者昨日获悉，酝酿多时的农村集体建设用地使用权流转问题已尘埃落定，省政府最新发出《关于试行农村集体建设用地使用流转权的通知》明确，农村集体建设用地使用权可上市流转，多年来在隐形市场客观存在的农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场，这是广东农村集体用地管理制度的重大创新突破。

　　这项涉及农村集体土地流转的改革，将允许在土地利用总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，其方式可以是出让、转让、出租和抵押。

　　珠三角隐性交易达50%引发诸多问题

　　据省国土资源厅有关负责人介绍，随着经济发展和城市化进程的加快，农村集体建设用地的资产性质逐渐显现出来，以出让、转让(含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等)、出租和抵押等形式自发流转农村集体建设用地使用权的行为屡有发生，在数量和规模上有不断扩大的趋势，集体建设用地隐性市场客观存在。

　　这种情况在经济较为发达的珠江三角洲地区尤为突出。据统计，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%。

　　这一现象虽与现行的农村集体建设用地管理制度之间存在一定矛盾，但反映了市场经济条件下对农村集体建设用地使用权流转的内在需求。由于没有纳入统一土地市场，这种自发性的流转带来许多问题：如随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设，低价出让、转让和出租农村集体建设用地，随意改变建设用途，用地权属不清诱发纠纷等。

　　规范运作将推进城镇化造福农民

　　省政府此次出台的《通知》将这一隐形市场的运作公开化，纳入统一土地大市场，将有利于盘活农村原有的建设用地，从而大大减轻对新增建设用地需求的压力，推进农村工业化、农业产业化和城镇化进程。

　　《通知》对农村集体土地使用权流转的原则和条件、审批程序、管理作了具体规范。按自愿、公开、公平、等价有偿和用途管制等原则，农村集体建设用地要进入市场，必须符合四个条件：一是经批准使用或取得的建设用地，二是符合土地利用总体规划和城市、镇建设规划；三是依法办理土地登记，领取土地权属证书；四是界限清楚，没有权属纠纷。流转过程中，其地上建筑物、其他附着物所有权也随之流转。

　　通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地不得用于商品房地产开发。未经原批准用地的人民政府批准，不得改变该幅土地的建设用途。各级政府要按照用途管制的原则，强化协调城市规划区内外国有和集体所有建设用地的规划和管理。

　　在审批程序上，农村集体建设用地使用权流转，由土地权利人向土地所在的县或市国土资源部门申请，其中由农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押建设用地使用权的，在申请前应依法召开村民会议讨论同意。

　　为进一步加大农村社会保障体系建立的力度，农村集体建设用地使用权流转的收益，其中50%左右应用于农民的社会保障安排；剩余的50%左右，一部分留于集体发展村集体经济，大部分仍应分配给农民。并鼓励农民将这部分收益以股份方式，投入发展股份制集体经济。

　　加快制定农村基准地价防止借机炒卖

　　为确保农村集体建设用地使用权流转的推进，《通知》要求各地要加快推进农村集体土地产权登记步伐，加强农村集体土地的产权管理，逐步建立与城镇地价体系相衔接的农村集体建设用地地价体系。各市、县要尽快制定和公布农村集体建设用地基准地价，防止借机违法占用耕地和炒买炒卖农村集体建设用地。凡在通知下发前出让、转让、出租和抵押的农村集体建设用地，要按本通知的规定进行清理，补办有关手续。不符合通知规定的，要限期改正，否则将依法追究有关当事人责任。

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