亚洲各地写字楼租金持续下调，以香港、东京的下跌幅度最大，而上海则“一枝独秀”上升3％，全球排名从第157位上升至第79位。突如其来的SARS疫情也没有影响这一轮“大行情”。上海甲级写字楼的总供应量将可能于2007年赶上新加坡和香港。

　　上海写字楼进入“牛市”

　　恒隆广场二期开工标志着上海的写字楼市场“价量齐升”

　　2003年5月，浦西最高建筑——60层的恒隆广场正式开工兴建二期工程。恒隆广场租赁部的陈杰先生对记者表示：作为浦西租金最高的甲级写字楼，备受关注的恒隆广场二期开工标志着上海的写字楼市场“价量齐升”。

　　近10年来，上海的写字楼市场经历了一番“大悲大喜”：1990年代初期起步；经过三四年的高速发展，在最火爆的1995、1996两年，很多写字楼的租金达到了每天0.7美元/平方米；亚洲金融危机后急转直下，平均租金跌到 0.3美元/平方米以内；2001年开始好转，2002、2003年再度脱颖而出。

　　据戴德梁行公布的《上海写字楼市场季度报告》显示：2002年上海甲级写字楼租金出现近年来首次上升（3%），达到每平方米每天0.62美元；四季度的写字楼空置率降至11.9%，今年一季度的空置率更是降到了9.6%。

　　世邦魏理仕最近发表的“亚洲写字楼租金”研究报告显示：亚洲各地写字楼租金持续下调，以香港、东京的下跌幅度最大，而上海则“一枝独秀”上升3%，全球排名从第157位上升至第79位。突如其来的SARS疫情也没有影响这一轮“大行情”。

　　“在疫情最严重的四、五月，由于企业无法看房，新租交易减少了一半，”某写字楼租赁部员工告诉记者：“但是续约和退租的情况较平稳。从6月1日开始，我们一天接待的客户有五六批，基本恢复了原来的状态。”

　　“好的写字楼租赁很稳定，因为地段、楼的品质很稳定。”一位中介人士对记者表示。当前南京西路各甲级写字楼的入租率都在90%以上。以梅龙镇广场为例，95%的租户是外资企业，租金保持在0.68-0.72美元/平方米，目前只剩一两套空缺；恒隆广场日租金在0.85-1.05美元/平方米，也只剩几套“小户型”还未租出去。

　　戴德梁行一位人士预计：上海甲级写字楼的总供应量在2007年将赶上新加坡和香港。当前上海的总面积为370万平方米，预计至2007年新推出的甲级写字楼约为410万平方米，新增供应量集中在虹桥、陆家嘴、徐家汇等写字楼密集区域。 内外销并轨：重大利好？

　　写字楼市场将成为推动上海房地产发展的主要力量

　　由于对SARS疫情的有效控制，外资对上海信心倍增。随着亚洲金融危机期间停建的写字楼大面积复工，不少投资公司和住宅开发企业开始介入商业房地产领域，写字楼市场呈现出“供销两旺”的态势。投资商看好写字楼的直接原因是今年3月1日的非居住用房内外销并轨政策，银行利率的下调也促使企业变租赁为购买。

　　分析人士认为：“取消非居住房屋租售销售对象的限制是对商品房内外销并轨政策的补充和完善，它降低了外商进入上海的门槛。”目前上海的非商品房面积占市场总面积的3%，而成熟的房产市场其非商品房面积应占总面积的20%左右。可以预期的是，写字楼市场将成为推动上海房地产发展的主要力量。

　　由于办公楼供应量极少，2002年登记预售的商品房中，办公楼市场全年成交量仅41.76万平方米。市场分析人士预测：随着市场进入的限制被取消，原先的内销写字楼无疑会成为市场的热点，这将导致外销甲级写字楼价格的理性回调。 为什么“只租不售”？

　　发展商更愿意“自己做”，获取租赁的长期回报

　　“内外销并轨主要的变化是，在买卖写字楼时原有的涉外许可证制被取消了。”中原物业办公楼部的陶先生告诉记者：“但是当前90%以上的甲级写字楼都是单一产权的，采取‘只租不售’的模式，所以写字楼市场受到的影响并不大。”

　　“只租不售”使得投资客因回报率不高而兴味索然。浦东中银大厦曾经报出过每平方米5500美元的价格，而其年租金收入约为 360美元，算起来投资回报率不到7%。浦西的恒隆广场日租金超过了 1美元/平方米，浦东的汇丰银行大厦达到了 1.4美元/平方米，即使你愿意接受不高的投资回报率，按照相应的价格去买楼依然是“有价无市”，因为发展商更愿意“自己做”，获取租赁的长期回报。

　　上海的甲级写字楼平均日租金已达0.5美元/平方米。若按10%的投资回报率计算等于购买每平方米单价1800美元的写字楼。目前上海甲级写字楼根据地段和品质划分的平均售价为1600-2600美元/平方米，相比之下，香港同等规格的写字楼均价为4000-5000美元/平方米。所以，上海甲级写字楼的升值余地非常大。相对于起伏不定的股票市场，写字楼市场的出租行情稳定并有较高的回报率，这一点的吸引力对于投资者是难以抗拒的。

　　“全产权式写字楼”兴起

　　新建写字楼提供的投资模式日趋灵活，出售取代只租不售

　　“不同公司有不同的业务模式，有些楼盘主要考虑做短线。”恒隆广场租赁部的陈杰如此评价新出现的“全产权式写字楼”。

　　在上海，新建写字楼以产权形式出售的比例开始提高：发展商改变“只租不售”的模式，出售写字楼以快速收回资金、分散风险。

　　2002年初，绿地集团开发的科昌大厦率先实行全产权销售，市场上随即出现一批以产权形式对外销售的办公楼盘。2003年上半年，打浦桥致远大厦、均瑶国际广场、静安新时代大厦和南外滩的新亚丽景大厦等一改中高档写字楼的传统经营策略，开始对外发售产权写字楼。烂尾楼“金汇大厦”由均瑶集团收购后更名为"上海均瑶国际广场"，这个位于肇嘉浜路、高安路口的写字楼售价为每平方米14110元。

　　陆家嘴的京银大厦开盘一个月已预订了一半以上，其中60%为投资性质，180-250平方米的中小房型最受欢迎。京银大厦每平方米的售价2000至2500美元，以每平方米0.60-0.80美元的日租金计算，回报率达到8%-12%。与此同时，新建写字楼提供的投资模式也日趋灵活。徐家汇某楼盘向非自用的客户提供“三年免贷款本息”或“中国GDP+3%”的投资计划，相当于每年8%的税后净租金或10%的税前租金回报。

　　根据世邦魏理仕发布的《2003年第一季度中国地产市场报告》，上海甲级写字楼平均售价每平方米2147美元，当前在淮海路等“高尚”地段，品质好的产权式写字楼均价达到每平米RMB 20000元以上：大上海时代广场售价为 3000美元/平方米，瑞安广场更达到了4000美元/平方米的“天价”。

　　戴得梁行上海公司总经理张国正表示：随着上海住宅市场日趋成熟，戴德梁行“看好上海销售型写字楼的前景”。业内人士预测：未来两年内上海市场对全产权写字楼的需求将达到40万平方米。预计2003至2007年新推出的甲级写字楼约为410万平方米，其中供出售的建筑面积约为70-80万平方米。

　　对甲级写字楼的投资需求主要来自金融机构、上市公司以及活跃的民营企业。对于那些从事服装、贸易等行业的民营企业来说，在上海买写字楼可以分摊固定资产投资，更可发挥“窗口企业”的作用，展示公司实力。但是对于个人投资者来说，甲级写字楼正在成为一块“食之无味、弃之可惜”的鸡肋。

　　但是不足之处仍然存在：一条新的政策规定，租赁税费从租金总收入的5%提高到了33.5%，包括16%的个人所得税、12%的房产税和5.5%的营业及附加税，相比住宅租赁税费(5%)差距明显，而公司的租赁税收是17.5%。

　　“新政策抑制了个人投资商业用房。”中原物业的许婧告诉记者。

　　甲级写字楼的分布也类似于香港，有明显的区域性，业内称之为"两区两路"：虹桥开发区、徐家汇地区、淮海路、南京西路，加上浦东的小陆家嘴。这五个地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业，占了全市供应总量的近九成。

　　上海写字楼的五大“主力”(李杨)

　　上海的甲级写字楼很大一部分属于港商投资，譬如中环广场（新鸿基集团）、力宝广场（力宝集团）、香港广场（丽兴集团）、上海广场（东菱集团）等。

　　中原市场研究部最新统计数据显示，近期甲级写字楼平均日租金为0.43美元/平方米并呈上升态势，陆家嘴和淮海中路的日租金从0.6美元/平方米上升为0.7美元/平方米，租赁面积多为130到250平方米，虹桥地区的远东国际广场以1004.68平方米跃居成交案例榜首。

　　2003年上海甲级写字楼供应量将新增36万平方米。这些楼盘都是“航母级”的，如陆家嘴的震旦大厦、黄浦区的莱福士广场、上海银行大厦、天安中心和华尔登广场二期等，供应面积都不少于5万平方米，最高的达8.5万平方米。甲级写字楼租金预计在2003年上半年会上升，下半年由于新增供应量逐渐进入市场，租金将稳定下来。

　　南京西路

　　南京路地区现有甲、乙级商用及专用办公楼36幢，办公总建筑面积115.5万平方米。其中甲级写字楼8幢。梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场等三栋相邻的甲级写字楼构成了南京西路“金三角”，以高品质、高租金、高出租率而著称。静安区将在南京西路划出地块，再添170万平方米的高品位商业商务面积。

　　淮海中路

　　淮海中路商务区集中在西藏路-成都路高架一段，一公里不到的地区集中了二十栋写字楼。主要的甲级写字楼有瑞安广场、香港广场、中环广场、力宝广场以及香港新世界大厦等，它们通过黄陂路地铁站彼此相连，形成了一个商务黄金区。黄浦区正在兴建的甲级写字楼有：世茂国际广场、明天广场、莱福士广场。“新天地”附近将崛起400万平方米甲级写字楼，该地段将成为浦西规模最大的中心商务区。

　　徐家汇

　　徐家汇范围北至淮海路，东到岳阳路-枫林路，南至中山环路，西到凯旋路。过去徐家汇商圈以商业为主，高档写字楼不多；按照“世界级城市副中心”的规划，除已启动的12万平方米的港汇商务楼外，徐家汇还将建设大宇基地、广元路基地、新上海国际商城、太平洋广场二期等高等级商务楼。

　　虹桥开发区

　　虹桥开发区成立至今已10年，是上海最早开发的商务区，是长宁区的重点商圈，目前该地区拥有18幢涉外商住楼，2000多家商务机构入住，包括虹桥友谊商城、万都中心商场、上海城购物中心三位一体的虹桥购物三角区，东部以虹桥、银河宾馆、太平洋、扬子江饭店、虹桥迎宾、樱花渡假村等为主的宾馆三角区，西部则是世贸商城、国际展览中心、吉盛伟邦的会展三角区。

　　陆家嘴

　　浦东陆家嘴金融贸易区是上海最有发展潜力的商务地区，现有500多栋高档写字楼，汇聚了7家要素市场、130多家中外金融机构(包括60多家外资金融机构)、4000多家贸易或中介服务机构。汇丰大厦、招商局大厦、证券大厦、中国保险大厦等的入驻率均超过90%。当前除了环球金融中心复工，招商银行大楼也已签约启动。李杨/文 姜晓明

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