央行新出台的房地产信贷政策，被普遍视作抑制高房价的利器。在大家看来，提高购买第二套以上住房的首付款比例，及上调高档房和第二套房贷款利率，将使房价很难继续走强，从而给中低档商品房购买者带来福音。
近年，大幅上涨后的房价与消费能力的提高渐渐脱节。据央行上海分行的一份报告称，如果按每套100平方米计算，上海2002年套房价格与人均收入之比为11．45倍，而发达国家
的这个数字一般为6至12倍。考虑到国内居民的收入水平、住房质量等因素，我国的这个数字比例应在4至8倍间较合适，而上海已远远超过这一范围，接近了发达国家指标的上限。该报告的结论是，当前上海房地产市场已有过热迹象。从全国范围看，房地产市场的警报更加让人忧虑。据了解，我国去年商品房的空置率为26％，远高于10％的国际警戒线，过热的投资使房地产业成为新的高危产业，而积聚的泡沫一旦破灭将使商业银行陷入巨大的金融风险之中。
房地产市场的潜在泡沫应引起足够重视。对银行来说，特别要当心“从欢乐走向死亡”。越是房地产市场火爆的时候，潜藏的泡沫和风险越多，恰在此时银行最热衷于给房地产企业放贷。房地产金融业务的快速发展，给商业银行带来了丰厚的利润，但也到了“在欢乐中”警告自己的时候。房地产项目从投入到产出需要较长时间，一旦市场发生逆转很可能拖垮一大批贷款项目。因而，央行现在主动收紧房地产信贷政策，有助于使商业银行规避市场风险。个别城市已经出现房价回调和高价房销售放缓，说明房贷政策的稍有改变是理智的行为。
按政策设计者的初衷，提高购买第二套以上住房的首付款比例，及上调高档房和第二套房贷款利率，此两项将加重投资性购房者的房贷成本。上海市物价局去年曾特别指出，2002年上半年，上海出售的高档楼盘，购买者中境外人士和外省市人士合计占53．6％，超过了购买高档楼盘者的半数。在这些境外、外省市购买者中，多以投资为目的，一旦撤离将严重冲击楼市。房贷成本上升，将导致部分投资性购房者的资金压力增加。若这部分投资适当减少，可通过房地产市场需求变化来调低房价，从而使真正有购房需求的老百姓得到实惠。果真如此，房价也有了更强的支撑，不必过于担心投资者变现出逃带来重大冲击。
不过，房价会不会因新的房贷政策而大跌，很难一概而论。决定房价走势的关键因素有二：一是政策面对开发商的引导，二是市场供求变化。同样实施新的房贷政策，但在不同的地区对房价构成的影响也不同。尤其对上海来说，市场需求依然十分旺盛，要使不断走高的房价止住上升的势头绝非易事。地价是决定房价的关键因素，可现在上海好的地段已经非常稀缺。如果投资者看中上海楼市中的稀缺资源，且这种稀缺资源确有需求存在，即便房贷成本有所上升，也很难抑制其投资的欲望。
另外，此次出台的房贷新政对房产开发商提出了较高的资金要求，很可能使部分房产商被迫出局。若由此导致新房供应量减少，房价就可能因供求变化而不跌反涨。（文/张炜）（来源：人民日报海外版）
