住宅小区双管家对撼斗“撑”(图)

http://www.sina.com.cn 2003年06月28日14:37 金羊网-羊城晚报

　　新的坚持上岗，旧的不肯让位这是业主和物业管理公司积怨已久的矛盾总爆发《物业管理条例》能平息这场物管权交接“持久战”吗？

　　本报记者　杜星　许琛

　　在眼下的广州城，你可在多个住宅小区欣赏新保安、旧保安并肩上岗，“新管家”、“旧管家”齐抓共管的奇景。尽管这一奇景甚至出现在央视3·15晚会的屏幕上，但时至今日，奇景依旧。随着我国第一部《物业管理条例》近日公布并于9月起施行，广州住宅小区物管权交接“持久战”的局面能够画上句号吗？记者这两天采访了有关的专家学者、政府官员、业内人士，大家表示了谨慎的乐观。

　　业委会与发展商官司打得难分解

　　在翠湖山庄，记者看到半年前在这儿上演的物业接管闹剧风波至今尚无平息。大门口，身穿不同制服的保安仍然在肩并肩值勤，保安们胸前所挂的证件分别标明粤安物业和恒和物业；分属两个公司的清洁队伍在打扫小区。翠湖山庄业主委员会主任汤主任告诉记者，两个公司管理给业主们带来了很大的不便，到处都能听到业主的投诉。半年来，业委会与发展商已互相打了五场官司，但至今没有结果。

　　在新兴白云花园的大门口，分属于两个物业公司的保安也在共同值勤，连续六个月目睹这一场景的业主们对此已熟视无睹。业主委员会主任师笑天告诉记者，业委会和“旧管家”彼此将对方告上法庭，对方诉状被驳回，己方诉状还在审理。

　　在海珠区，天汇大厦物业管理交接困难也同样发生。尽管小区业主已经聘请了新的物业管理公司，但记者看到在天汇大厦的门口值班的保安仍然是原来天汇物业管理公司的保安。业主新聘请的广州华银物业管理公司，三次进驻都“无功而返”。

左图：翠湖山庄的新旧保安并肩上岗本报记者　吴万生　摄

　　纠纷变成持久战　三大症结如何解

　　物管权交接纠纷，是业主和物业管理公司积怨已久的矛盾总爆发。但令人生疑的是，几乎全城的新旧管家交接纠纷，何以均演变成了僵持至今的“持久战”？记者经深入采访，发现了问题的三大症结———

　　一、发展商和物管公司利益不分，老子遗祸儿子担罪。广州市目前发生的物业管理新旧“管家”纠纷都有一个共同点，那就是但凡被“抄掉”又不愿意撤走的“旧管家”，都有发展商的背景。“儿子”不撤走多半是“老子”不让撤。广州大约有七成住宅小区的物业管理公司是亏损的。既然物业管理是“包袱”，为何发展商还要死死撑住呢？据知情人透露，这主要基于以下原因：一是发展商在建设过程中出现的房屋质量问题、小区规划问题、房产证问题等等，都遗留到收楼后才暴露出来，许多发展商为掩人耳目，就让自己的物业管理公司充当“替罪羊”的角色。二是物业维修基金、水电周转金被挪用。按广州市政府要求，各住宅小区建立物业维修基金“理论计算”数额应达数10亿元，但这笔资金目前只筹集到2亿多元，按规定存入到指定银行开设专户的只有5000多万元。也就是说，属于小业主所有的这笔基金中有1亿多元没有受到银行监控，有可能被开发商截留挪用。三是发展商作为空置房的大业主，理应与广大小业主一样每月缴纳管理费。若发展商聘用自己的“儿子”做物业管理，那笔空置房的管理费就可以不用“睇数”。

　　二、主人与管家处在不对等的地位上，信息不对称，组织不对称。业主委员会是业余的松散的没有法律地位的非盈利组织，而物业管理公司却是有法律地位的商业组织。两者过招，胜负不言自明。

　　三、法律法规不完善，行政司法不到位。业内人士认为，广州先后出现多起物管权交接发生纠纷，归根结底是物业管理法律法规不完善，可操作性差造成的结果。

　　同时，也涉及到政府的参与度和司法透明度等问题。尽管政府对物业管理招投标过程有明确规定，但是现行的法律法规没涉及新物管如何进场接管，以及小区资料如何移交，旧物管如何退场等问题，让人无所适从。

　　交战能否划句号　出路还看新条例

　　对于新条例能否为物管权交接纠纷“持久战”划上句号这一问题，《广东省物业管理条例(修改草案)》起草人、省人大环境与资源保护委员会办公室副主任余立钢表示，如果各方都严格依新条例办事，小区物管权纠纷的“持久战”是可以得到解决的。

　　他说，一是国家条例明确规定了业主大会有选聘与解聘物业管理企业的权力；二是国家条例引入了前期物业管理的概念，合理分配了物业建设单位、物业管理企业、业主大会在不同阶段的物业管理权限：如第二十四条规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十五条规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。同时真正将物业管理企业的选择权交还业主大会，即，如果业主大会选聘了物业管理企业，并签订了合同，则无论物业建设单位与原物业管理企业的前期物业管理合同期限为多久，都要终止，让位于业主委员会所签订的合同。三是规范了物业管理移交的相关程序：物业建设单位与前期物业管理企业、业主委员会的移交，物业管理企业之间的交接。由于主权在业主，物业管理企业什么时候可以来，什么时候应该走是很清楚的。

　　接管纷争从此消？本地法规更紧要！

　　广州大学房地产研究所所长陈德豪则代表着另一种观点。他说，国家《物业管理条例》为解决建、管不分这个老大难问题奠定了有力的法律基础，但指望从此消除“接管纷争”之类的问题不太现实。事实上《广州市物业管理招投标办法》相关约定更详尽，可问题依然存在。这里其实有一个众所周知的有法必依、执法必严、违法必究的问题陈德豪认为，国家条例依然没有明确业主大会或业主委员会的法律诉讼主体地位，也未涉及业主大会或业主委员会的责任承担问题，因此还难以说与物管公司是真正意义上平等民事主体。若业主大会运作充分成熟可以登记为法人，享有直接收费权，财务独立，届时，物业公司受聘于业主法人组织，从事服务的每笔开支，将是按合同从业主的财务总管手中支取，物业公司收费不明等问题可望从根本上解决。目前看，实行这种形式的物业管理方式在内地还遥无尽期。

　　《广东省物业管理条例(修订草案)》去年曾在广东各大媒体刊登，征集了数以千计的意见。余立钢表示，如修订草案能在国家新条例所确立的基本原则指导下，结合广东的实践进一步修改后审议出台，相信更有助于为物管权交接“持久战”画上句号。

　　（日京／编制）

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