国家新颁布的《条例》与哈市原有的《办法》有哪些不同之处？哈尔滨新格律师事务所主任赵连勤律师进行了详细解读。知道“物业管理”是干什么的了
《条例》第2条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”该《条例》突出了契约关系，明
确了业主和管理企业之间的关系，他们是平等的主体。次条款还明确了物业管理的真正概念，第一次清晰地把物业管理中的各个主体用法律的形式固定了下来。
这一点在我市的《办法》中却体现得不明确。《办法》中只有业主、物业等概念，没有规定什么是物业管理。
《条例》规定建设单位与买房人签订的购房合同中，应当包含前期物业服务合同约定的内容。例如房地产开发项目在规划、设计、施工即项目运作的初期阶段，就应该聘请前期物业管理企业，明确双方的权利和义务。建设单位应当在物业销售前将其制定的业主临时公约向买房人明示并加以说明，以避免日后因为房屋质量问题而产生纠纷。物管范围不仅是住宅在《条例》中，包含了包括住宅和非住宅的一切物业。除居民住宅以外，任何商服用建筑、办公楼、写字间以及其他多数建筑都在本《条例》的范围之列。《条例》的全称是《物业管理条例》，就说明了这一点。我市的《办法》仅适用于住宅物业，除住宅物业以外的其他物业并没有明确地包含在里面，仅仅在附则的第51条中规定了“本市规划区域内非住宅的物业管理和县（市）住宅物业的管理，参照本办法执行”。业主有10项权利《条例》第6条，规定了业主有接受服务、提出建议、投票、选举、知情、监督等10大权利。第12条规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。在哈市的《办法》中，虽然也将业主委员会等列入条款，但都很分散，没有《条例》规范得具体、全面。以前之所以没有能更好地推行业主大会和业主委员会（多数都无此机构），是因为《办法》中没有切实规定由何机关组织建立业主委员会。突出行政监督《条例》突出强调了行政监督的作用和职能。第16条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”为业主委员会的成立提供了法律保障。也就是说，没有业主委员会的社区是不合法的。充分地体现了行政机关对业主大会及业主委员会的监督职能。行政监督的职能还体现在对管理企业和从业人员的资质鉴定上。而《办法》只对管理部门的资质作出了规定，对从业人员没有任何规定。免费代收代缴水电煤气费用《条例》具体规定了业主委员会的各项职能，其中协调职能显得十分突出。第15条中就规定了协调业主和管理企业之间关系的5项职能；第20条中，详细规定了业主委员会应该积极协调业主同街道、居民委和公安机关之间相互合作。《条例》中还规定了业主委员会必须协调管理企业做好代收代缴水电、煤气等费用，管理企业在代缴这些费用时是无偿服务，不得收取任何手续费，确定了由业主委员会协调下的业主同供电、供水等部门之间的买卖关系。而在《办法》中，这些服务都属于特约服务，是要收取服务费的。开发与物业管理分离《条例》第24条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。而《办法》通篇没有要求选聘物业管理企业应当通过招投标方式确定，所以哈市许多居民小区存在谁开发谁物业管理的情况。按服务质量收费《条例》第41条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”此规定体现了合理公开、区别对待、权利义务一致的公平合理的市场经济原则。业主可以通过管理企业的服务质量、服务项目等选择性地交纳费用，而不是过去的“一刀切”。而《办法》中，我们实行的是行政指令性的价格收费标准。至今，收费标准仍然按照小区档次、使用方法等简单的几个标准收取。这使业主经常处于不利的地位：即使得不到优质服务，也得按时交费。共用设施收益业主有份《条例》规定，“利用物业共用部位、共用设备设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益中属于业主的部分，应当主要用于补充维修基金，也可以按照业主大会的决议使用。”例如楼顶广告收益的分配问题，按照规定，住宅楼顶广告收益权归业主，如果开发商在楼顶等社区内的公共区域加装广告，必须经过业主大会的同意，并且业主享有相当比例的收益。如物业管理企业想改变公共建筑和共用设施用途，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。这一点在过去的《办法》中没有体现。至今很多物业企业仍然将这种收入据为己有。
文/本报记者金镒摄影/本报记者徐平
