前言

　　近日，记者从省政府法制办获悉，今年3月听证的《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法》已获通过，将于8月1日开始施行。根据《办法》内容，估价机构舞弊，严重者可能被永久禁止再从事房地产评估业务。《办法》及各市（州）将先后随之出台的细则，将进一步规范我省城市房屋拆迁补偿评估行为，维护拆迁当事人的合法权益。

　　为确保拆迁当事人合法权益不受侵害，《办法》还对评估机构的确定方式、评估方法、费用承担等内容作了严格而详细的规定。

　　房屋拆迁补偿关乎每个市民的切身利益，但不少读者对房屋拆迁的相关事宜知之甚少。您家房子到底值多少钱？碰到拆迁得注意哪些事？拆迁补偿中如何避免违规操作侵害您的合法权益？请看本报为您详细解读《办法》条款，并结合本市现行拆迁评估工作细则，请来资深评估专业人士，教您算一算，您的房子值多少钱。

　　房屋评估究竟是怎样进行的呢？昨日记者专门前往一家具有一级资质的评估机构进行了采访。一位不愿向外界透露姓名的评估师通过下面的一个例子对拆迁房屋的估价进行说明。

　　对比评估定出价格

　　比如说红星路附近一套70平方米的套二住房，3楼，已建成使用20年，南北朝向，砖混结构。评估时采用首选的市场比较法。

　　据这位评估师介绍，房屋评估的基本操作手段是：评估机构将先派遣人员先行到房屋现场进行实地踏勘，收取房屋本身的资料；了解建筑结构，水、电、气、光纤、宽带等是否安装到位；了解房屋的区位环境、小区配套、区域环境、交通配套、商业配套等等情况。

　　在全面掌握了这些情况后，评估机构将在同一区位选取3个以上各方面条件相近的已成交实例作为参照物，这些做参照物的房屋有可能是1900元／平方米、1950元／平方米、2000元／平方米等等，将需要评估的房屋与之一一对比，找出其在各方面的细微差别，并根据其差别在实例评估价基础上加权一定系数，进行修正，最后得出3个不同的比准价格，再在这3个比准价格中来求一个平均值作为该评估房屋的评估价格。届时，如果选择的三个参照房屋各方面的条件都比需要评估房屋的条件要稍微好一些，那么评估房屋的评估价格将可能低于1900元／平方米；反之则可能高于2000元／平方米。如果选择的三个参照房屋的各方面条件与需要评估的房屋的价格非常接近，且互有长短，那么评估房屋的评估价格可能就在1900—2000元／平方米之间。

　　该评估师说，实际操作中他们一般会选取5个实例来作对比，各个评价机构对前面提到的实例与评估房屋间的差别系数也各不相同。“这牵涉各自评估机构的知识产权问题，我们不便也不能透露。”但是相信各个评估机构都是按照严格的程序进行评估行为的，所以说，同一房屋即便是由不同的评估机构进行价格评估，最后得到的评估结果就算有误差，误差也相当的微小。

　　房屋朝向也很重要

　　这位评估师同时说，房屋评估中，朝向在北方显得很重要，但在南方，尤其是像成都这样居于平原、位于盆地，风向和日晒方向对生活影响不大的城市，朝向对于房屋评估价格的影响并不明显，但由于人们习惯上偏好南北朝向的房屋，所以房屋朝向在评估中的作用也不可完全忽略不计。至于房屋结构问题，从成本上来讲，钢混结构、砖混结构和砖木结构的价格依次递减，但从市场角度考虑，便于改变布局的全框架结构可能比房屋结构材质更能影响其评估价格。

　　谈到对房屋装修的评估，该评估师说，在目前成都市现行的标准中，拆迁补偿评估不包括装修。但在拆迁人书面提出评估要求的情况下，评估机构可按相关规定另行评估。 记者彭永生王飞

　　相关资料

　　成都市确定用2－3年的时间，将城区二环路以内的410万平方米危旧房屋打包划分为45个片区，进行全面改造。

　　2002年，成都全市共完成了大慈寺、文殊院、青石桥等10个片区共124．22万平方米危旧房的拆除，2．2万户居民搬进了新居。

　　2003年，成都市计划实施26个片区的危旧房改造，改造面积将达到150万平方米。今年6月，文化宫、华兴正街、四圣祠街片区等8大片区全面开始拆迁，面积约4275亩，近565125平方米危旧房全面升级换代，与此同时，包括国学巷、倒桑树、凉水井在内的7大片区也将在年内完成拆迁，投资将达50亿元。

　　本月24日，投入15亿元、总面积1744．7亩、迁出3万多人的成都历史上最大规模的旧城改造———城北片区综合整治工程也正式启动。

　　据不完全统计，在短短1－2年的时间里，成都市涉及拆迁的超过6万户、20余万人。

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