央行房贷新政南京即将落地(图)

http://www.sina.com.cn 2003年07月01日10:30 现代快报

　　快报记者孙洁王海燕

　　央行关于收紧房贷的一系列政策出台后，人民银行南京分行正向在宁的各家商业银行调研具体情况......

　　快报讯央行关于收紧房贷的一系列政策出台后，人民银行南京分行正向在宁的各家商业银行调研具体情况。据透露，南京的相关房贷细则近期很快就会出台，这就意味着，很快主体结构没有封顶的房子肯定贷不了款了。

　　据中行江苏省分行消费信贷科有关人士介绍，其实对于期房贷款，央行早在两年前、即2001年就开始严控。当时央行就提出，借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。去年底央行在强调防范房贷风险时，再次强调了期房贷款的这两项条件。

　　南京的几家银行从去年底、今年初也陆续开始按照央行的要求控制期房贷款，一家银行房贷部负责人告诉记者，“即使我们现在想放也放不了啊，因为一旦达不到多层封顶、高层达到三分之二的条件，市房产局是不受理抵押登记的，我们银行拿不到抵押受件单就没法办贷款。”

　　但是，从记者暗访情况来看，目前仍有不少期房即使未达到央行的标准，也一样能从银行顺利贷到款。一银行房贷部负责人坦承，在部分地区比如江宁，这一政策会有所“松动”，执行得并不是很到位。而一业内人士则向记者透露了银行如何违规发放期房贷款的“秘密”：一般银行贷款有抵押、担保、信用保证等多种方式，如果银行特别想发放期房贷款，他即使没有抵押受件单，也可以通过找开发公司担保的形式，绕个弯子来放贷。

　　随着央行一道道“急令”出台，银行的种种违规做法将被禁止，此次央行出台的房贷政策，更是卡紧了所有期房贷款的“脖子”：今后市民不管购买的房产是多层还是高层，都必须主体结构封顶才能贷到款。据南京几家商业银行透露，人民银行南京分行最近正在向他们进行调研相关情况，而南京房贷的相关细则近期也很快出台，一切细节都在透露一个信息———没有封顶的期房贷款真的走到了尽头。封顶贷款能挤掉房价多少泡沫？

　　“楼盘主体封顶才能按揭将严格执行”的消息一经传出，南京房价何去何从？据了解，房屋封顶才能按揭贷款对开发商的自有资金提出了高要求。按照通常的操作方式，房地产商前期靠工程队垫资，中期靠银行开发贷款，后期套个人按揭贷款。许多项目土地靠贷款，拿地后只需打个桩就可以预售，回笼来的资金迅速投入到项目中。比如一项目的建筑成本是2000元/平方米，开发商按8000元/平方米预售，一下就连本带利一并收回。在这个项目中，即使按现行最严厉的土地贷款政策，开发商也只需备足三成土地款即可运作整个项目，自有资金仅占整个项目的一成左右。但是如果严格执行主体结构封顶才可以预售，则意味着在项目建设过程中，房地产商的资金链可能断裂。江宁某开发商告诉记者，开发商的优胜劣汰已再所难免。

　　银行界人士认为央行的真正用意在于打压劣质企业空间，抽掉炒房族的资金后盾。一个多层的房产项目，一般动工6个月即可封顶，一年可建成现房。目前的销售期从动工开始预售，销售期就是漫长的建设期；但现在央行要求封顶才能贷款，用贷款支撑的购房销售期无疑短了一半以上。少了贷款的支撑，由代销公司及其售楼人员在销售之初惯用的“先买后卖”等炒作伎俩将难以施展，专业炒楼族炒作时间明显缩短，房价的“炒作”水分会减少。另外，开发商虽然仍然可以预售，但首批回笼资金平均不过三成（首付）左右，开发商自有资金的多少将决定企业的实力。从这个角度上说，一些资金实力不济的开发商为急于套现，防止资金链条断裂，不排除他们主动将房价下调以快速出售。

　　不过也有业内人士认为，开发商数量的减少虽然不会直接影响现行房价，但贷款发放的速度减缓可能会影响市场的开发量，供需矛盾的突出反而可能拉高房价。

　　一位房地产研究人士向记者表示，虽然可以从“控制供应”和“提高成本”这两个方向上对房价做宏观分析，但房价的背后集合了极其复杂的因素，要对其走势做出准确的预测，十分困难。南京违规放贷从未停止

　　央行6月出炉的“房贷新政”中，封顶按揭其实是老政策。但记者采访发现，这在南京却一直没有严格执行。

　　记者昨日拨通了四家在售楼盘的售楼电话，除了国信·利德家园是现房销售外，城东某预售楼盘的小姐声称房子是2004年底交付，9月份付房款，至于按揭时住房是否封顶要看施工进度；两家未封顶的楼盘销售人员自信满满地告诉记者，现在就可以在其指定银行办理按揭手续。

　　如此操作是否违规？据了解，建设部和央行在预售和贷款问题上长期存在分歧。按建设部规定，房地产项目多层建到出地面正负零、高层投资25%%以上就可以拿到预售许可证，也就是说可以销售了。但央行原先个人住房贷款的发放条件却是：多层封顶、高层建到2/3。对于两者的不一致，上海早就以地方法规的形式确定，所有房屋封顶才能销售,从而堵死了开发商靠买房人按揭贷款建房的路子，有效规避了银行风险。在南京，近两年8成以上的商品房卖的是期房。据统计，2002年1至8月份全市个人按揭购买商品房的贷款额达到27亿元。也就是说在8个月里，有将近22亿元的银行个人贷款涉嫌违规，按央行新政策要求的话，这22亿元根本就不能打进开发商的账户里。

　　事实上，南京各方对“多层封顶、高层2/3完工”的贷款规定，说法莫衷一是。房产部门称，是否发放贷款由银行决定，主要考虑开发商的形象和工程进度；银行却称，贷款须抵押房屋，必须满足房产部门“多层封顶、高层建成2/3”的抵押条件，所以房产部门仍是关键；而开发商却告诉记者，要通过银行贷款审核，一般只要有销售许可证，而销售许可证发放的最低条件又回到了期房预售规定上。

　　有关人士认为，央行此次对期房房贷进一步严格要求，在普遍贷款买房的大环境下，实际上是否定了建设部的预售条件，这一行动表明央行已率先对可能已出现的“房产泡沫”说不了。【新闻链接】央行限制期房贷款的三次通知

　　1、2001年6月26日，中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》，要求借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3。

　　2、2002年12月5日，中国人民银行新闻发言人强调，切实落实房地产信贷管理政策、促进房地产业健康发展，重申购买期房的，要符合多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3的规定。

　　3、2003年6月13日，人民银行再次发出通知，要求加强房地产信贷业务管理，要求商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

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