记者 孙洁 鲍铭东在持续攀升的房价中，政府获得了出让土地的巨额资金，消费者承受高房价消化了土地成本，开发商赚到了商品房的利润......

　　当越来越多的市民质疑土地价格拉升了房价的时候，一个“生态链”就显得十分敏感：政府获得了出让土地的巨额资金，消费者承受高房价消化了土地成本，开发商赚到了商品房的利润。事实上，在持续攀升的房价中，地价占了很大一部分。这次央行出台的房贷新政

试图通过金融手段调节过高的地价，对业界影响显然不可小视，一个明显的例子是，原本享受着开发商众星捧月般待遇的南京主城“地王”现在已经乏人问津，央行房贷新政的调控作用已经悄然体现。快报记者针对南京的一些个案进行采访剖析，试图最大限度找出地价疯涨的症结所在。地价疯涨谁之过

　　开发商借钱圈地

　　有关人士介绍，开发商如果按部就班地运作一个项目，在交了土地出让金和相关配套费，拿到相关许可证后，项目总投资可能已达三分之一，甚至更高，房地产商没有一定的自有资金是不行的。但是在实际运作中，房地产商自有资金不足10％的比比皆是，余下的资金基本上全部是来自银行。只有一两千万资金，却敢运作几亿元项目的开发商大有人在。

　　有了银行的支持，开发商们在土地市场大胆出价。从去年5月南京土地竞价出让至今，除以地补路的地块外，50块土地出让时只有4块以底价成交，成交价较底价翻3~4个跟头已不是什么稀罕事。6.5亿起价的聚宝山地块最后竟以高出底价2.61亿元的价格成交，创下南京土地出让史上的惊人纪录；江宁10万元/亩的土地价格冷不防被抬到87.7万元/亩，连开发商都开始感到不安，但也就是仅此而已，因为买土地钱的大部分还是银行掏腰包。

　　政府坐地分金

　　有一个角色实际上在坐地分金，那就是卖土地的政府。政府对土地出让屡创天价应该说乐见其成，因为土地出让的背后是若干城建项目资金嗷嗷待哺。据了解，从2001年的60亿元、到2002年的180亿元，2003年的351亿元。南京城建规模的规模急剧扩大，依赖财政投入可谓杯水车薪，于是地方政府不由自主把目光盯向土地，甚至向土地管理部门直接下达年度土地出让指标。比如二道埂子卖地给万科金色家园所得的亿元资金主要就是用于水西门大街改造，该地块近1.6亿元出让底价就是测算水西门大规模改造的资金缺口得来的。南京自实行土地储备制度一年多以来,政府去年一年土地总收益为15.20亿元，上缴财政7.28亿元，全面超额完成了市政府年初下达的任务。今年南京的城建规模扩至惊人的351亿，相应的土地出让计划中出让面积也比去年涨3~4倍，仅上半年出让土地的总价就比去年一年多出10个亿。据称，下半年还将有34块地要挂牌出售，今年出让土地的总面积将是去年全年的3倍以上。

　　政府对土地价格暴涨现象淡然还有一个隐情，那就是相当一部分出让土地的收益是用来安置改制或倒闭企业职工的，即卖地为了换得救命钱。这两年来，南京城墙以内除了老城改造外，大部分地块都是老企业“退二进三”或“三联动”腾空而来。去年南京共出让32块土地，其中有15块就属企业卖地。今年因此纳入土地储备计划的就有181家，无论是企业还是职工都盼着土地卖个好价钱。有的地块卖出后还几经倒手，如中华门附近有个正在销售的中江·美河小区，其用地原为金谷植物油厂，企业将地卖出去后，买主无力开发，又将地转手卖给了中江公司，其间房价自然跟着往上蹿。

　　无节制卖地积聚风险

　　事实上，无节制圈地出让的恶果已经显现。河西大开发的号角已吹响了近两年，地价已涨至每亩150万元。但是到目前为止，被炒得地价扶摇直上的河西中南部竟然没有一套住宅上市，仅有的几个早先开发的小区趁机赚了个盆满钵满。究其原因，飞涨的地价吓跑了相当一部分头脑尚未发热的开发商，拿到地的开发商面对城里不断刷新的地价则按兵不动，坐等手中地的价格再往上蹿一蹿。

　　有关经济学家指出，从短期看，大规模无节制卖地好像解决了城市发展中的若干难题，促进了经济的发展；但从长远看，这种简单靠出让土地获取增收方法实际是在透支城市资源，尤其是这种过度透支是以银行贷款作基础的时候风险就更大一层。面对高房价市民的购房能力有个极限，在房屋销售前，银行往往是土地和房屋的真正拥有者，承担着销售链崩裂的危险。央行是洞察到了症结所在，此次拿出壮士断腕的决心，如果新政能落实到位，必将打破政府高价挂牌———开发商违规贷款圈地———消费者高价购房的怪圈。央行从土地源头收紧贷款，实际上就是拉响了“高昂房价接近购房者承受力临界点”的警报。主城“地王”为何乏人问津

　　南京主城内最大的一处住宅用地竟然乏人问津！前天是宝善地块报名的最后一天，然而截至最后一分钟，这块临江的风水宝地，只有来自福建的一家房地产公司报名。

　　记者在报名现场巧遇福建公司的人员，在交纳了2亿元保证金后，该公司代表坐等竞争对手报名。但是到17:30截止时间到后，仍然只有他们一家报了名。他们显得喜出望外。据悉，该公司拥有上海世茂和香港世茂两家上市公司，资金不成问题，但2亿元保证金对多数本地开发商而言却是一道无法逾越的门槛。

　　据了解，此次央行重申了一项禁令，即开发商申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。以宝善地块而言，开发商要拿到“四证”，除了缴清18亿元土地出让金外，还要缴4％的土地契税，300元/平方米左右的规费以及其它费用，粗粗算来至少得23亿元才能启动，若真正到房屋封顶才能回收个人按揭贷款的话，开发商自筹资金至少达到百亿元。有关人士透露，开发商为减少资金压力，在四证不齐时往往申请流动资金贷款来救急，少数商业银对此也迎合。此次央行严令对此加以控制，要求商业银行不得向开发商发放用于缴土地出让金的贷款，这就堵住了开发商以少量资金交保证金，靠银行贷款圈地之路。新政平抑南京地价虚火？

　　央行的重拳出击使得南京近两次土地竞价出让都一改以往“虚火上旺”的局面。有开发商向记者明言，央行的房贷新政对土地“升值”有明显的抑制作用。首先，要求土地储备机构自有资金达到30%%，贷款期不超过两年，这对于包括政府土地储备中心在内的地产商都是一个制约。地产商用银行的钱“养地皮”不能超过2年，三成自有资金的要求使其圈地规模受到限制；大面积圈养土地行为将被遏止，土地增值随着储备时间的缩短而变得有限，土地推向市场前的炒作投机大大减少。其次，土地在竞价出让时，开发商由于贷款受限，也会使原先的激烈竞价场面大为减少，土地价格在这一环节的“翻跟头”现象有望缓解。业内人士告诉记者，一些开发商已经开始积极应对，像栖霞建设和雨润地华联合竞地，以减小自有资金压力；对于购房者来说，开发商土地成本的减少不会马上反映到房价上，但银行收走了土地炒卖的工具，部分地区房价继续上涨底气不足。

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