建设单位有义务筹备业主大会

　　新快报记者　廖瑾璞

　　记者昨日获悉，近日，国家建设部颁布了国内首部《业主大会规程》，并定于9月1日起实行。《规程》对现有住宅小区物业管理存在问题有了明确的规定，至此，《物业管理条

例》及相关的规范性文件得到进一步完善。今后，业主大会和业委会的选举程序和职责范围等有了更明确的法规指引。

　　业主大会成立进程可望加快

　　业主大会成立难一直是困扰着广大小区业主的最大难题，《规程》对业主大会筹备小组责任人及其职责、具体操作方式等有了较细致的规定，可望从源头上避免出现物业管理纠纷。

　　状况：以往，许多建设单位都不愿配合业主代表筹备业主大会，直接导致业主大会成立难。这是因为，目前的小区有一部分是出租户和空置房，有的业主长期不回小区，而且发展商或物业管理公司又拒绝向筹备小组交出业主名单和联系方式，因此，筹备组根本无法确认业主身份，也难以向全体业主通知业主大会的召开时间和地点。

　　规定：《规程》明确规定，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。建设单位作为业主大会筹备小组成员有义务去完成所有筹备工作，包括确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单等。筹备组自组成之日起30日内就应组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　　业主大会经费有新规定

　　在业主大会和业委会工作经费方面，《规程》也有很大的突破。

　　状况：以往业委会委员都是义务劳动，工作量大，也很辛苦，甚至还要自己长期掏腰包为业主服务，如通讯费、办公行政费用等，导致了一些小区的业委会委员人数越来越少，工作积极性越来越差。

　　规定：《规程》首次明确规定了业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

　　业委会委员素质要求提高

　　增加了对业委会委员利益驱动的同时，新《规程》也对业委会委员提出更高的要求。《规程》规定，业委会委员不但要热心公益事业、责任心强，而且明确规定业委会委员必须是在本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，而且公正廉洁，具有社会公信力，具备必要的工作时间。

　　《规程》也首次明确提出业委会委员资格的终止情况。如出现因物业转让、灭失等原因不再是业主的；无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；拒不履行业主义务的等情况，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格被终止。或者，经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　业委会有义务催缴管理费

　　对于目前住宅小区存在物业管理费缴交率低的情况，《规程》规定，业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。对于一些有业主长期欠缴物业管理费的小区，物业管理公司和业委会委员可携手向“钉子户”催缴管理费。这一规定，对于物业管理公司来说是喜事一桩。（日京／编制）

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