《物业管理条例》9月起实施业委会仍无名分？(图)

http://www.sina.com.cn 2003年07月06日09:49 南方都市报

物业管理行业的发展与每个人的日常生活息息相关。

　　《物业管理条例》9月起实施业委会仍无名分？

　　有业内人士认为急需操作性强的条例实施细则，深圳将进一步完善物业管理法规体系

　　核心提示

　　于上个月颁布的《物业管理条例》结束了物业管理行业发展20多年却没有国家条例、各地都摸着石头过河的历史。此后，各地便可以在条例的指导下，针对本地情况对物业管理行业进行全面深入的管理。

　　连日来，深圳的多名业内人士在接受本报采访时都给新条例“确立了物业管理的行业地位、明确了物业管理的本质是服务、标志着物业管理进入了新时期”之类的评价，但记者感受更深的，是他们对操作性更强的条例实施细则及更明确的地方性法规规章的急切期盼。对于物业管理行业发展领先全国的深圳来说，一个宏观性、原则性强但操作性不强的条例已经满足不了需求。

　　昨天下午，在深圳中信大厦二楼的多功能厅内，建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾就新出台的条例进行了长达两个小时的宣讲。而在此前一天，她在深圳已与建设部其他官员就新条例的贯彻落实广泛听取了深圳及全国其它省市的意见。

　　在物业管理方面，建设部一向对深圳这个行业的诞生地极为重视，不但在新条例出台前曾多次来深调研借鉴经验，条例出台后又立即赶赴这里听取意见。“我特别感谢深圳，深圳的实践为中国物业管理打下了基础，我们（以前）来深圳的调研也对条例的出台做出了贡献。”的确，在深圳这个领先全国一步的物业管理市场上，不但已经形成了较为规范的法规体系，业内人士也对新条例有着更为深刻的理解。

　　【网络文章】对条例提出质疑

　　在条例颁布当天，深圳房地产信息网上便出现了一个题为“《物业管理条例》瑕已掩玉”的帖子，深圳地产知名人士半求在肯定了条例的积极作用之余，又对条例的不尽人意处提出了8点意见。

　　在半求看来，条例对物业管理遇到的不少问题仍未明确，并在用词上有很多模糊之处。例如，他认为，新条例对物业共用部位收益权、使用权依然未明确————“条例通篇只明确了业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权，对于收益权、处置权、使用权没有明确，如果管理公司将公共部位的收益占为己有，业主将没有必要的手段进行约束。”

　　他还认为，条例中曾多次出现“提倡”、“鼓励”、“应当”等模棱两可的词语，如第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”、第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”、第四条“国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平”等，半求对此也认为不妥，“这些模糊的概念导致人们的联想各有不同，导致操作性较差，看着舒服用起来难。”

　　除了这些，他还对新条例在个人权利与集体权利概念不清、业委会缺乏组织保证等方面提出了质疑。“尽管全国各地发展水平不一致，但一部全国性的法规在某些方面还是可以作出具体规定的，比如业委会的任期。”他认为，在下一步出台新条例的实施细则以及各地制定自己的地方性法规及实施办法时，像小区入伙前期监督真空等问题需要引起重视。而目前最突出并且在新条例中仍悬而未决的问题就是，业委会仍未获得自己的法律主体地位。

　　【业委会】要谋求法律主体地位

　　业主公用面积的物业权益在受到物业公司或开发商侵害时如何向法院提起诉讼？经业主大会授权的业委会能否作为诉讼主体？不具备民事赔偿能力的业委会如果败诉如何承担责任？近年来，这些问题在物业管理业内及法学界都引起了广泛的关注和探讨。如果说，学界的探讨仅仅是停留在学术层面，深圳市南天一花园的业委会主任范国振对此却有着切身的体会。

　　南天一花园是深圳市较早经过业主大会集体投票炒掉老管家的小区。自炒掉老管家后，小区的业委会一直没有放弃对老管家遗留的经济问题的追索权利。“我们小区的维权经历是这样：先是‘老子’开发‘儿子’管，然后是物业公司管理不善、公用面积产权不明、账目不清、不重视业主意见；发展到业主采取行动时，物业公司就进行分化瓦解，甚至发生暴力冲突；业委会成立后想要炒掉管家又是个漫长的过程；炒掉以后，还面临着很多具体的问题，像它不接受审计怎么办？审计起止时间如何确定？本体维修基金被它拿走，公用部位被其非法出租利益难以追讨怎么办？这些问题新条例中都没有具体的规定。”

　　范国振与业委会其他成员两年来一直是按照现行的法律法规维权的，两年多的维权经历已经让他们被动地成为了熟悉物业管理法规的人士，但现行的法规也经常让他感到无能为力。“解决这些纠纷都要依法进行，依法办事就要求法规一定要具体、可操作的实施细则。可是我们在面临一些法律空白时真是没办法。”今年初，小区业委会曾向深圳市中院提起诉讼，向原管家及开发商追讨高达800万元的小区公用设施出租非法获利，但最后中院以“业委会不能作为适格?妗蔽刹挥枇浮Ｄ壳埃滴嵋严蚬愣「咴禾崞鹕纤撸终却咴翰镁觥！?

　　“对于物业管理方面的法律法规，老实讲，我们更期盼将来会出台的实施细则，也希望深圳能出台一些操作性更强的实施细则。现在一个突出的问题就是业主大会、业委会在维护私人财产权益的时候，特别是公用面积的物业权利，法律地位的不明确导致纠纷很难解决。现在大家的目光都放在行业法规上，实际上物业管理不是一个独立的问题，我国很多的现行法律、法规都有相关的内容，像合同法、民法、审计法等。但有这么多条例法规为何就解决不了问题呢？关键的是业主委员会和业主大会没有法律主体地位。”老范同时认为，尽管业内对新条例的呼声很高，但涉及到很多操作层面的具体问题没有完全解决也是可以理解的，“毕竟，它需要兼顾到全国各地区发展不平衡现状。”

　　【业内人士】完善法规后重在实施

　　物业管理企业对条例的实施细则及地方性法规完善的期盼也很急切。深圳市金地物业管理有限公司总经理李江生提出，新条例颁布后，与条例相关的配套实施细则须完善修订，以全面、系统的指导各地物业管理工作。具体应包括物业管理行业管理办法（包括对物管企业的素质要求）、招投标管理办法（明确管理方法，确保实施有效性）、业委会运作规范（明确业主的责权对等关系）、物业管理财务管理规定（明确服务费内容、使用，物业管理企业的酬金管理）、维修基金使用管理规定（特别是基金的建立）、物业接管验收规范（特别是对开发商的规范要求）等等。

　　李江生告诉记者，作为企业，除了希望法规的进一步完善外，另一个核心问题就是法规制定后的执行实施问题。政府主管部门在制订法规以后，重点应该是如何确保法规的执行落实，除了宣传、指导，更重要的应该是执法监督。“如果说过去物业管理发展过程中存在不足，我认为核心问题是在对法规的理解和实际执行上存在严重偏差，物业管理从开发建设开始各环节都出现脱节，导致后续工作偏差越来越大，开发商不满、业主不满、物业管理企业不满，限制了物业管理行业的健康发展。”

　　【管理部门】深圳立法将有新突破

　　与略显激烈和急切的意见相对　，深圳市物业管理协会常务副会长、秘书长刘永友的看法是较为乐观的。“国家条例就应该是这样，它是考虑到全国各地区发展不均衡的实际情况来制定的，因此它只能是一个宏观的、指导性的条例。这个条例对全国和深圳都有指导意义，今后在这个全国性条例的大框架下，可以促进深圳的物业管理向更快、更高层次发展。条例出台以后，肯定还会有实施细则出台，但我个人估计，这还需要一个过程。”

　　谢家瑾昨天在宣讲新条例时提到，《物业管理条例》出台后，建设部目前正在加快制定和完善配套法规和规范性文件，目前已经制定了《物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程指导意见》。条例的实施细则也在制定当中。至于有些规定的具体执行办法，国务院已授权省、自治区、直辖市制定。

　　记者从深圳市住宅局了解到，自1994年颁布了国内第一部地方性物业管理法规以来，深圳已颁布了22件物业管理方面的法规、规章和规范性文件。尽管法规体系已经初步建立，但仍存在不完善之处。此次国家出台的新条例无疑将加快深圳完善物业管理法规体系的步伐。

　　深圳市住宅局局长李听在前天举行的座谈会上说，可以预见的是，随着国家条例的颁布和实施，未来几年将是我国物业管理快速、规范发展的“黄金年”。深圳则将抓住这一契机，进一步完善物业管理行业的游戏规则，如物业管理行业各方责任主体特别是业主委员会的权利、义务与责任，业主委员会的运作模式，业主公约的地位与作用，公用设施专用基金的归集与使用等，将有新的突破。今年，深圳将就结合国家、省的物业管理条例，重新论证和修订《深圳经济特区物业管理条例（送审稿）》。

　　而对于各界最为关注的业委会法律主体地位问题，刘永友则透露，深圳市住宅局目前正在对此进行研究。“业委会没有法人财产，如何赋予其法人地位是个难题。我们现在的想法是，或者借鉴香港的业主立案法团制模式，或者赋予业主大会法人主体地位，但年内能否解决这个问题现在还难下定论。”

　　新闻链接

　　物业管理条例九月实施

　　国务院总理温家宝今年6月8日签署第379号国务院令，公布《物业管理条例》。

　　经国务院第9次常务会议通过的《物业管理条例》，共7章70条。条例明确规定了业主大会拥有选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力。

　　条例自2003年9月1日起施行。

　　背景资料

　　深圳物业管理发展历程

　　1981年3月10日，深圳成立了内地第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司，对第一个商品住宅小区东湖丽苑实施专业化物业管理，标志着我国内地物业管理的诞生；

　　1989年7月，深圳市房管局将下属事业单位性质的房管所全部改制为企业性质的物业管理公司；最早完成国有物业管理企业的股份制改造；

　　1991年1月，天景花园业主管理委员会成立，为我国第一个业主委员会；

　　1993年6月28日，深圳市物业管理协会成立，为我国第一个物业管理行业协会；

　　1993年，深圳率先引入市场竞争机制，实行物业管理招投标，莲花北村成为我国最早通过招投标选择物业公司的小区；

　　1994年，深圳颁布了国内第一部物业管理地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》；

　　1996年，中海物业管理（深圳）有限公司通过ＩＳＯ9002质量认证，为我国拥有获得ＩＳＯ9002国际质量体系认证的物业管理企业；

　　1997年7月，深圳市福田物业管理公司试点改制成功，深圳有了第一家内部员工持股制的股份制物业管理企业。

　　本版采写：本报记者李斌

　　本版摄影：本报记者柴春芽

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